Между Физическом лицом (арендодатель) и ООО (арендатор) был заключен договор аренды

416

Вопрос

Между Физическом лицом (арендодатель) и ООО (арендатор) был заключен договор аренды. Имущество передано в аренду. Акт передачи в аренду не составлялся, т.к. по условиям договора аренды дословно "Объекты приняты арендатором во временное пользование, акт приема-передачи составлению не подлежит". Однако ни одного платежа арендатором произведено не было. Счета на ежемесячное внесение арендных платежей арендатору не выставлялись, поскольку арендодателем выступало физлицо. Из всех имеющихся доказательств, есть только договор аренды и претензия об оплате задолженности, направленная месяц назад. Сам договор уже закончился по сроку. Не станут ли факты отсутствия акта и счетов препятствием для взыскания задолженности

Ответ

: В данном случае исход судебного разбирательства будет зависеть от того, сможет ли арендодатель доказать факт того, что имущество передавалось арендатору и арендатор фактически пользовался им.

 

В силу ст. 655 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В частности, в договоре аренды может быть предусмотрено условие то том, что он является одновременно актом приема-передачи. В некоторых случаях суды взыскивают с арендатора задолженность по договору аренды в отсутствие акта приема-передачи помещений и при условии, что в договоре есть указание на то, что он является одновременно актом приема-передачи помещений (например, Постановление ФАС ЗСО от 25.02.2010 № А27-6109/2009).

Также по данному вопросу имеется и отрицательная арбитражная практика, которая основывается на том, что при отсутствии акта приема-передачи имущество не считается переданным, следовательно, у арендатора отсутствуют основания для уплаты арендных платежей. Например, в своем постановлении от 14.04.2004 № А29-5664/2003-2 э ФАС ВВО отказал в удовлетворении иска, указав на отсутствие у ответчика обязанности по внесению арендной платы, так как истцом не доказан факт передачи имущества в пользование ответчику по договору аренды по правилам ст. 655 ГК РФ. Аналогичный вывод содержится в Постановлении ФАС ПО от 06.05.2010 № А65-28188/2009.

Отсутствие счетов на оплату не повлияет на возможность взыскать сумму арендных платежей.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Рекомендация: Какие споры могут возникнуть по окончании срока аренды, и как арендодатель может защитить свои интересы

«Окончание срока аренды не исключает возможности того, что уже после этого между бывшими арендатором и арендодателем возникнет спор. Дело в том, что истечение срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. И если, например, у арендатора была задолженность по арендным платежам, то арендодатель сможет ее взыскать и после окончания договора.* Кроме того, некоторые требования в принципе могут быть заявлены в суде лишь по окончании арендных отношений (например, требования арендодателя о возврате помещения и о выселении арендатора; требования арендатора о возмещении стоимости неотделимых улучшений). При этом нужно иметь в виду, что иски могут быть предъявлены как арендатором к арендодателю, так и арендодателем к арендатору.

<...>

Какие требования арендодатель может предъявить к арендатору по окончании срока аренды

3. Арендодатель может потребовать взыскания неуплаченной арендной платы за пользование недвижимым имуществом в период действия договора.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Если арендатор не исполняет эту обязанность, арендодатель может взыскать долг с контрагента в судебном порядке. Кроме того, арендодатель может потребовать взыскания неустойки и иных обеспечительных мер, предусмотренных договором. Подробнее об этом см. Что можно потребовать от арендатора недвижимого имущества, если он нарушает условия договора*».

2. Рекомендация: Что можно потребовать от арендатора недвижимого имущества, если он нарушает условия договора

«Арендатор не выполняет обязанность по внесению арендной платы

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ).* При этом нужно иметь в виду правила о времени и месте исполнения денежного обязательства. Например, при безналичных расчетах по общему правилу местом исполнения денежных обязательств является банк кредитора, а само обязательство по внесению арендной платы будет считаться исполненным в день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 19 апреля 1999 г. № 5 „О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета“).

При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы на арендатора могут быть наложены различные санкции. Так, договор может предусматривать выплату неустойки при просрочке платежа. Если выплата неустойки при просрочке внесения арендной платы не предусмотрена, с арендатора можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ.* Подробнее об этом см. Порядок исполнения денежного обязательства: как обеспечить своевременное получение денег».

3. Рекомендация: Что необходимо проверить арендодателю недвижимого имущества при составлении и заключении договора

«Порядок передачи помещения

Обязательство арендодателя передать имущество арендатору считается исполненным только после того, как (ст. 655 ГК РФ):

  • имущество предоставлено арендатору во владение и пользование или во временное пользование (т. е. сотрудникам арендатора предоставлен доступ в помещение и переданы ключи от него);
  • стороны подписали передаточный акт.

Аналогичные правила действуют и при возврате недвижимости по окончании срока аренды.*

Если арендодатель уклоняется от подписания передаточного акта, это рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества. Если при передаче имущества в аренду от подписания акта уклоняется арендатор, это рассматривается как его отказ от принятия имущества. Такие правила устанавливает абзац 3 статьи 655 Гражданского кодекса РФ. В этом случае для уклоняющейся стороны могут наступить неблагоприятные последствия в виде расторжения договора, взыскания неубытков и неустойки.

Если помещение не передается арендатору одновременно с подписанием договора, то в договоре целесообразно прописать, в течение какого срока арендодатель обязан передать, а арендатор должен принять объект аренды. Это поможет исключить неопределенность в вопросе, когда помещение должно быть передано арендатору. И если к этому сроку помещение не будет передано, виновная в этом сторона может быть привлечена к ответственности».

4. Гражданский кодекс Российской Федерации

«Статья 655. Передача здания или сооружения

1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.*

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.