Нам принадлежит офисное помещение на праве доверительного управления на втором этаже многоэтажного здания

365

Вопрос

Нам принадлежит офисное помещение на праве доверительного управления на втором этаже многоэтажного здания. Внизу, на первом этаже расположено кафе, владелец кафе арендовал помещение под его размещение у собственника помещения, находящегося под нашим офисом. Этот арендатор закрепил рекламную вывеску с подсветкой (конструкцию длиной около трех метров) кафе прямо под нашими стеклами на нашем балконе без нашего разрешения и разрешения самого собственника, который передал нам помещение в доверительное управление. При этом при закреплении этой конструкции были даже с внутренней стороны нашего балкона повреждены кирпичи. Мы боимся, что эта вывеска может упасть, свалиться кому-нибудь на голову, а раз она закреплена с наружней стороны нашего балкона - нас могут потом обвинить правоохранительные органы. Кроме того, мы думаем, что таким образом владелец кафе хочет избежать ответственности за неуплату налога на рекламу, переложив ее на нас. Мы были бы не против этой вывески, если бы у нас с владельцем этого кафе был заключен договор, где мы бы предусмотрели все эти нюансы и ответственность за всяого рода нарушения, а также определенную плату за пользование, как мы считаем, нашей «стеной балкона». Но владелец кафе отказывается вести с нами переговоры и, договорясь о встрече, просто на нее не приходит. Как нам защитить свои, как мы считаем, нарушенные права владения на праве доверительного управления офисным помещением и «поставить на место» владельца кафе, установившего рекламную конструкцию с наружней стороны принадлежащего нам офисного помещения на праве доверительного управления?

Ответ

: В данном случае Вы можете обратиться в суд с иском к владельцу кафе об обязании демонтировать незаконно размещенную на здании рекламную конструкцию. Такое право дают Вам статьи 304 и 305 ГК РФ.

 

Учитывая отсутствие договорных отношений между Вами и владельцем кафе, суд с высокой степенью вероятности удовлетворит Ваше требование. По данному вопросу имеется положительная судебная практика, например, ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦО ОТ 27.02.2012 № А54-1703/2011, ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.07.2012 № А53-4702/2012, Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.02.2010 № А33-11053/2009 (приведено ниже в тексте ответа).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая

«Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.*

Статья 305. Защита прав владельца, не являющегося собственником

Права, предусмотренные статьями 301-304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.* Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника».

2. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.02.2010 № А33-11053/2009

"Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Красжилсервис» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Медицинская производственно-внедренческая фирма «САН-ДЕНТ» об обязании демонтировать расположенные на южной стороне фасада с торца шестого подъезда многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Красноярск ул. 9 Мая 28, информационные конструкции:*

с изображением: названия фирменного наименования ООО «МПВФ САН-ДЕНТ» часов работы;

с изображением крупными буквами «СТОМАТОЛОГИЯ»;

с изображением «СТОМАТОЛОГИЧЕСКАЯ КЛИНИКА «САН-ДЕНТ».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29 октября 2009 года иск удовлетворен частично, суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Медицинская производственно-внедренческая фирма «САН-ДЕНТ» демонтировать информационные конструкции, расположенные на южной стороне фасада с торца шестого подъезда многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Красноярск ул. 9 Мая, 28, с изображением крупными буквами «СТОМАТОЛОГИЯ» и с изображением «СТОМАТОЛОГИЧЕСКАЯ КЛИНИКА «САН-ДЕНТ» в течении семи дней с момента вступления решения суда в законную силу.* В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с данным решением в части удовлетворения исковых требований, ответчик обратился с апелляционной жалобой,* в которой указал, что у истца отсутствует право требования по настоящему делу, так как общее собрание собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. 9 мая, 28, на котором принято решение о поручении управляющей организации демонтировать конструкции, является неправомочным.

В отзыве истец указал, что обжалуемое решение является законным и обоснованным, просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.

Представитель ответчика уточнил, что решение обжалуется в части удовлетворения исковых требований — обязания ответчика демонтировать информационные конструкции, расположенные на южной стороне фасада с торца шестого подъезда многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Красноярск ул. 9 Мая, 28, с изображением крупными буквами «СТОМАТОЛОГИЯ» и с изображением «СТОМАТОЛОГИЧЕСКАЯ КЛИНИКА «САН-ДЕНТ».

Представитель истца не возразили против проверки решения по настоящему делу в обжалуемой части.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений от лиц, участвующих в деле, не поступило, поэтому решение проверяется в части обязания ответчика демонтировать информационные конструкции, расположенные на южной стороне фасада с торца шестого подъезда многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Красноярск ул. 9 Мая, 28, с изображением крупными буквами «СТОМАТОЛОГИЯ» и с изображением «СТОМАТОЛОГИЧЕСКАЯ КЛИНИКА «САН-ДЕНТ».

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Нежилое помещение № 73 площадью 313,6 кв.м по адресу г. Красноярск ул. 9 Мая 28, является муниципальной собственностью г. Красноярска и было предоставлено обществу с ограниченной ответственностью «Медицинская производственно-внедренческая фирма «САН-ДЕНТ» в аренду, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07 ноября 2008 года. Срок аренды продлен с 01 января 2008 года по 30 июня 2010 года. (дополнение № 11 от 18 декабря 2008 года к договору № 4697 от 07 июня 1999 года, ордер № 4193).

Общество с ограниченной ответственностью «Медицинская производственно-внедренческая фирма «САН-ДЕНТ» разместило на южной стороне фасада с торца шестого подъезда многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Красноярск ул. 9 Мая 28, информационные конструкции: с изображением: клиника эстетической стоматологии «САН-ДЕНТ» часов работы (адреса, телефонов), с изображением крупными буквами «СТОМАТОЛОГИЯ», с изображением «СТОМАТОЛОГИЧЕСКАЯ КЛИНИКА «САН-ДЕНТ» без согласия собственников помещений в указанном доме и без заключения договора или соглашения с ними или уполномоченным ими лицом.*

Между собственниками помещений в многоквартирном жилом доме по ул. 9 Мая 28 и ООО «Управляющая компания «Красжилсервис» заключен договор управления многоквартирным домом от 28 декабря 2006 года № 63-У. На основании указанного договора истец управляет жилищным фондом и оказывает собственникам и нанимателям жилых помещений жилищные и коммунальные услуги. Предметом договора управления многоквартирным домом от 28 декабря 2006 г. № 63-у является выполнение ООО «УК «Красжилсервис» за плату работ и услуг в целях управления многоквартирным домом, расположенным по адресу г. Красноярск ул. 9 Мая 28, обеспечение надлежащей эксплуатации данного дома, содержания и ремонта его территории, а также в целях обеспечения предоставления коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений, а также осуществления иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

В соответствии с пунктом 1.2. указанного договора управление многоквартирным домом осуществляется ООО «УК «Красжилсервис» в интересах собственников и нанимателей жилых помещений за счет их средств. Пунктом 2.3.16 договора управления многоквартирным домом от 28 декабря 2006 г. предусмотрено, что ООО «УК Красжилсервис» имеет право передавать в пользование третьим лицам общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Пунктом 1.5 договора управления многоквартирным домом от 28 декабря 2006 г. предусмотрено, что состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление по договору определен Жилищным кодексом РФ и включает в себя межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, электрическое, санитарно-техническое, механическое оборудование в доме, земельный участок, на котором расположен данный дом, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на земельном участке.

В многоквартирном жилом доме № 28 по улице 9 Мая было проведено общее собрание собственников помещений в форме очного голосования. Собственники помещений многоквартирного жилого дома № 28 поручили управляющей компании демонтировать крышные установки, брандмауэрные панно, проекционные установки, кронштейны-указатели, вывески, кронштейны, флаги фирм, нетрадиционные средства рекламы, информационные конструкции, вывески, маркизы, таблички, учрежденские доски и другие, расположенные без решения общего собрания. Решение собственников помещений многоквартирного дома оформлено протоколом № 112/1 от 26 мая 2009 г.

Истец, считая размещение спорных конструкций незаконными, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о принудительном демонтаже рекламных конструкций.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 19 Федерального закона «О рекламе» от 13.03.2006 г. № 38-ФЗ (далее — Закон о рекламе) распространение наружной рекламы с использованием щитов, стендов, строительных сеток, перетяжек, электронных табло, воздушных шаров, аэростатов и иных технических средств стабильного территориального размещения (далее — рекламных конструкций), монтируемых и располагаемых на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, строений, сооружений или вне их, а также остановочных пунктов движения общественного транспорта осуществляется владельцем рекламной конструкции, являющимся рекламораспространителем, с соблюдением требований настоящей статьи. Владелец рекламной конструкции (физическое или юридическое лицо) — собственник рекламной конструкции либо иное лицо, обладающее вещным правом на рекламную конструкцию или правом владения и пользования рекламной конструкцией на основании договора с ее собственником.

Установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается на срок пять лет, за исключением договора на установку и эксплуатацию временной рекламной конструкции, который может быть заключен на срок не более чем двенадцать месяцев. По окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются (часть 5 статьи 19 Закона о рекламе). Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции осуществляется в соответствии с нормами Федерального закона «О рекламе» и гражданского законодательства. В случае, если недвижимое имущество, к которому присоединяется рекламная конструкция, закреплено собственником за другим лицом на праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления или ином вещном праве, договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается с лицом, обладающим правом хозяйственного ведения, правом оперативного управления или иным вещным правом на такое недвижимое имущество, при наличии согласия такого собственника. В случае, если недвижимое имущество, к которому присоединяется рекламная конструкция, передано собственником в доверительное управление, договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается с доверительным управляющим при условии, что договор доверительного управления не ограничивает доверительного управляющего в совершении таких действий с соответствующим имуществом.

Установка рекламной конструкции допускается при наличии разрешения на установку рекламной конструкции (далее также — разрешение), выдаваемого на основании заявления собственника или иного законного владельца соответствующего недвижимого имущества либо владельца рекламной конструкции органом местного самоуправления муниципального района или органом местного самоуправления городского округа, на территориях которых предполагается осуществить установку рекламной конструкции.

Из анализа указанных норм Закона о рекламе следует, что установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ее установку и на основании заключенного с владельцем земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором, договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции.*

В соответствии со статьями 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.*

Согласно пункту 3.5.8. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда следит за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей, кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующих разрешений.

Факт размещения ответчиком спорных конструкций подтверждается ответчиком и не оспаривается, подтверждается актом осмотра от 09 июня 2009 г.

Документальное подтверждение заключения ответчиком договора на установку и эксплуатацию указанных конструкций в соответствии с частью 5 статьи 19 Закона о рекламе на момент рассмотрения настоящего дела, суду не представлено. В силу пунктов 1, 2 статьи 38 Федерального закона «О рекламе» нарушение физическими или юридическими лицами законодательства Российской Федерации о рекламе влечет за собой ответственность в соответствии с гражданским законодательством. Лица, права и интересы которых нарушены в результате распространения ненадлежащей рекламы, вправе обращаться в установленном порядке в суд или арбитражный суд.*

В исковом заявлении истец указывает, что собственники помещений многоквартирного жилого дома № 28 поручили управляющей компании демонтировать нетрадиционные средства рекламы.

В удовлетворении исковых требований в части обязания ответчика демонтировать конструкцию в виде небольшой таблички слева от входной двери с изображением: фирменного наименования «САН-ДЕНТ» часов работы, адреса, телефонов отказано судом первой инстанции. В этой части решение сторонами не обжалуется.

В отношении информационных конструкций с изображением крупными буквами «СТОМАТОЛОГИЯ», с изображением «СТОМАТОЛОГИЧЕСКАЯ КЛИНИКА «САН-ДЕНТ» судом установлено, что они размещены без согласия собственников помещений в указанном доме, без заключения договора или соглашения с ними или уполномоченным ими лицом. Содержание и вид данных конструкций носит выраженный рекламный и коммерческий характер, а не только информационный. С учетом приведенных выше норм действующего законодательства расположение данных конструкций без заключения договора или соглашения с собственниками дома и без согласия собственников существенно нарушает права всех собственников и нанимателей многоквартирного жилого дома. Кроме того, конструкции с изображением крупными буквами «СТОМАТОЛОГИЯ», с изображением «СТОМАТОЛОГИЧЕСКАЯ КЛИНИКА „САН-ДЕНТ“ расположены на стенах помещений, которые ответчик не занимает.*

Довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии у истца права требования в связи неправомочностью общего собрания собственников помещений, результат которого оформлен протоколом № 112/1 от 26 мая 2009 г., и на котором принято решение о поручении управляющей организации демонтировать конструкции, отклоняется.

В соответствии со статьями 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.*

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.

С учетом изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения отсутствуют*».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.