Постановка на кадастровый учет нежилого помещения

1366

Вопрос

Разрешением на ввод в 2014 году в эксплуатацию введен многоквартирный жилой дом с офисными помещениями. Участник долевого строительства офисного помещения обратился с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с целью постановки офиса на государственный кадастровый учет нежилого помещения и получения свидетельства на право собственности. Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации и картографии принято решение о приостановлении осуществления кадастрового учета по причине отсутствия сведений о здании в Государственном кадастре недвижимости (ГКН), при этом орган требует у заявителя технический план на весь многоквартирный дом. Ст.22 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусматривает, что к заявлению для кадастрового учета прикладывается технический план здания или разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. При этом копия разрешения на ввод или необходимые сведения запрашиваются органом кадастрового учета в порядке межведомственного информационного взаимодействия (ст16 того же ФЗ). В свою очередь разрешение на ввод объекта в эксплуатацию предоставлено застройщиком в Управление Росреестра, технический план здания на объект недвижимости передан застройщиком в комитет по строительству, архитектуре и развитию города. При обращении застройщика с запросом о законности приостановления кадастрового учета и требований от граждан технического плана получен ответ, что технический план обязателен к предоставлению и в порядке межведомственного взаимодействия не запрашивается. Ссылку делают на разъяснения Министерства экономического развития РФ от 29.11.2013 №ОГ-Д-2315744. Полагаем, что данные требования неправомерны и технический план вообще не должен предоставляется, либо может быть запрошен в порядке информационного взаимодействия в Органах местного самоуправления. Есть ли какая-то практика по этому вопросу и насколько правомерны требования органов государственного кадастра?

Ответ

При постановке на кадастровый учет нежилого помещения в многоквартирном доме действуют правила (ч.4 ст.25 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ), в соответствии с которым если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения, для чего необходимы документы для кадастрового учета, в т.ч. тех.план здания или разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Исключение предусмотрено только для жилых помещений в многоквартирных домах. Так с 01.10.13 квартиры не обязательно ставить на кадастровый учет одновременно с домом (ч. 4 ст. 25 закона № 221-ФЗ).

В свою очередь, пункта 3 части 1 статьи 22 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ предусматривает возможность получения в порядке межведомственного взаимодействия не технического плана, а копию разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Между тем, вместо технического плана многоквартирного дома можно представить копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (или оно должно быть запрошено в порядке межведомственного взаимодействия), если оно получено после дня вступления в силу закона № 221-ФЗ, то есть после 01.01.13, так как положения закона № 221-ФЗ в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства применяются именно с этой даты (п. 3 ч. 1 ст. 22, ч. 1, 2 ст. 43, ч. 7 ст. 47 закона № 221-ФЗ, письмо Минэкономразвития России от 29.11.13 № ОГ-Д23-15744, письмо Минэкономразвития России от 01.11.13 № Д23и-5279).

Однако органы Росреестра как правило отказывают при постановке на учет здания на основании разрешения на ввод в эксплуатацию (без предоставления тех.плана), мотивируя тем, что в разрешении отсутствует информация, предусмотренная статьей 7 закона № 221-ФЗ, которая позволяет определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. А такие сведения, как указано в части 3статьи 1 закона № 221-ФЗ, обязательно требуются для проведения государственного кадастрового учета (письмо Минэкономразвития России от 01.11.13 № Д23и-5279). Между тем, данные отказы противоречат пункта 3 части 1 статьи 22 (см. Постановление 15 ААС от 07.04.2014 № А53-20883/2013).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Письмо Росреестра от 21.04.2014 № 14-ИСХ/04485-ГЕ/14;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Застройщик отказывается ставить помещения в жилом доме на кадастровый учет. Что может предпринять компания-дольщик

«Риски

С заявлением о кадастровом учете здания и помещений в нем могут обратиться как собственники объектов недвижимости, так и любые иные лица (ч. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее — закон № 221-ФЗ). При долевом строительстве это может сделать застройщик или участник долевого строительства (дольщик). Однако на практике не все так просто. Раньше застройщик ставил на кадастровый учет дом, а уже потом на учет ставили отдельные помещения. Это делал либо сам застройщик по договоренности с дольщиками за отдельную плату, либо сами участники долевого строительства (каждый свою квартиру). После этого дольщики получали возможность зарегистрировать права собственности на жилье в Росреестре. Но с 01.10.13 в силу вступили новые правила — теперь при постановке на учет многоквартирного дома орган кадастрового учета (далее — кадастровая палата) должен сразу ставить на учет и все расположенные в нем помещения, в том числе составляющие общее имущество в многоквартирном доме (ч. 4.1 ст. 25 закона № 221-ФЗ).

В настоящее время Департамент недвижимости Минэкономразвития России разрабатывает проект приказа, которым предусматривается возможность подготовки техплана многоквартирного дома, содержащего одновременно сведения о помещениях в нем. Планируемая дата вступления в силу вышеуказанных изменений — 30.06.14 (письмо Минэкономразвития России от 29.11.13 № ОГ-Д23-15744"О подготовке технического плана многоквартирного дома <...>«).

С практической реализацией этой нормы возникли трудности. Среди документов, необходимых для кадастрового учета, назван технический план здания (п. 3 ч. 1 ст. 22 закона № 221-ФЗ). Однако существующая форма этого документа содержит сведения только о здании, но не о помещениях в нем(форма утверждена приказом Минэкономразвития России от 01.09.10 № 403 «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке»). Между тем для кадастрового учета помещений эта информация нужна. В связи с этим теперь застройщикам кроме технического плана на здание нужно представлять в орган кадастрового учета технические планы на каждое помещение в доме (раньше этого не требовалось). Поэтому сейчас многие застройщики не спешат заниматься подготовкой документов для кадастрового учета — это требует существенных финансовых затрат на изготовление технических планов всех помещений в здании, а поскольку такой порядок появился сравнительно недавно, то несколько лет назад при подписании договоров о долевом участии в строительстве застройщики не предполагали возникновение у них таких дополнительных расходов.

Казалось бы, закон предусматривает выход из этой ситуации: вместо технического плана многоквартирного дома можно представить копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если оно получено после дня вступления в силу закона № 221-ФЗ, то есть после 01.01.13, так как положения закона № 221-ФЗ в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства применяются именно с этой даты (п. 3 ч. 1 ст. 22, ч. 1, 2 ст. 43, ч. 7 ст. 47 закона № 221-ФЗ, письмо Минэкономразвития России от 29.11.13 № ОГ-Д23-15744 «О подготовке технического плана многоквартирного дома <...>», письмо Минэкономразвития России от 01.11.13 № Д23и-5279).

Сложность заключается в том, что в составе сведений действующей формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (утв. постановлением Правительства РФ от 24.11.05 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию») отсутствует информация о зданиях, предусмотренная статьей 7 закона № 221-ФЗ, которая позволяет определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. А такие сведения, как указано в части 3статьи 1 закона № 221-ФЗ, обязательно требуются для проведения государственного кадастрового учета(письмо Минэкономразвития России от 01.11.13 № Д23и-5279).

Этот пробел должен устранить приказ Госстроя от 08.04.13 № 115/ГС «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы на ввод объекта в эксплуатацию»: новая форма содержит сведения, необходимые для постановки на кадастровый учет здания без участия правообладателя. Приказ еще не зарегистрирован Минюстом.

Тем самым норма о том, что вместо техплана можно представлять разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактически не работает. Поэтому пока у застройщика остается одна возможность для постановки дома и квартир в нем на кадастровый учет — представить техплан здания и техпланы всех помещений. Большинство застройщиков заняли выжидательную позицию. Тем более закон не предусматривает санкций за непредставление таких документов*".

10.08.2014

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.