О возмещении суммы неосновательного обогащения

296

Вопрос

Если куплено часть помещений в здании (этаж), в апреле 2014 г., землю в собственность оформить не успели. Пришло Соглашение о возмещении суммы неосновательного обогащения от Комитета по управлению имуществом. Согласно которому, с предприятия просят  долг по плате за землю, который складывается из аренды земли 3% (аренда в 2 раза выше, в то время как земельный налог - 1,2 %) и пени. Договор аренды заключать не предлагали. Уклонения от заключения не было. Можно ли рассматривать как неосновательное обогащение, если были начаты действия по оформлению земли в собственность. Учитывая, что в здании только этаж в собственности, возникло много вопросов и решение по оформлению в собственность затянулось. Что могут с предприятия взыскать, и какие меры применить? Может ли аренда быть выше, чем земельный налог?

Ответ

С собственника имущества может быть взыскано неосновательное обогащение в сумме, соответствующей размеру арендной платы, за фактическое пользование имуществом за период, предшествующий заключению договора аренды или оформлению прав на земельный участок. Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ годовой размер арендной платы устанавливается в пределах 2 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (п. 13 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

С собственника имущества может быть взыскано неосновательное обогащение в сумме, соответствующей размеру арендной платы, за фактическое пользование имуществом за период, предшествующий заключению договора аренды или оформлению прав на земельный участок. Ниже приведена судебная практика подтверждающая данную позицию.

  • Иск о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком удовлетворен правомерно, так как ответчик в спорный период без оформления договора аренды пользовался спорным участком, на котором находятся принадлежащие ему объекты недвижимости; расчет суммы неосновательного обогащения произведен верно (Апелляционное определение Кировского областного суда от 29.04.2014 по делу № 33-1403/2014).
  • Требование о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком удовлетворено, поскольку пользование землей является платным, ответчики не могут быть признаны в спорный период плательщиками земельного налога ввиду отсутствия прав на участок, следовательно, обязаны вносить платежи за землепользование в виде арендной платы, расчет платы признан верным (Постановление Арбитражного суда УО от 15.09.2014 № Ф09-5004/14 по делу № А76-21289/2012).
  • Требования о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворены частично, поскольку иск заявлен управомоченным лицом, плата за фактическое использование партнерством земельного участка подлежит взысканию в качестве неосновательного обогащения, это обусловлено невыполнением партнерством обязанности по надлежащему оформлению на этот участок прав собственности или аренды (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 № 12790/13 по делу № А41-44318/12).
  • Требования о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворены частично, поскольку иск заявлен управомоченным лицом, плата за фактическое использование партнерством земельного участка подлежит взысканию в качестве неосновательного обогащения, это обусловлено невыполнением партнерством обязанности по надлежащему оформлению на этот участок прав собственности или аренды (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 № 12790/13 по делу № А41-44318/12).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5 ст 65 ЗК РФ).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

— 2 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

— 0,3 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

— 1,5 % процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества

«Порядок, условия и сроки внесения арендной платы стороны определяют в договоре аренды. Если же в договоре аренды они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Стороны могут изменить размер арендной платы, заключив соглашение об этом. Правило об изменении размера арендной платы по соглашению сторон действует, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

При этом договоры аренды государственного и муниципального имущества имеют специфику в части регулирования арендной платы.

Арендная плата по договору аренды государственного и муниципального имущества может устанавливаться и регулироваться сторонами в договоре или уполномоченным органом в соответствующем правовом акте. При этом может быть несколько разных ситуаций — в зависимости от того, какое именно имущество является предметом аренды, как стороны согласовали условия договора и когда он был заключен*.

Если федеральный закон содержит норму о том, что арендная плата является регулируемой и что ее размер определяется уполномоченным органом, то размер арендной платы автоматически корректируется при изменении такого акта. В настоящее время так регулируется плата за аренду земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности*.

Если же федеральный закон, регулирующий размер арендной платы, отсутствует, то акты публично-правового образования, устанавливающие условия сдачи в аренду государственного и муниципального имущества, могут определять ее размер, только если это прямо предусмотрено договором.

В частности, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении акта публично-правового образования, то изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Если же стороны распространили действие такого акта на свои отношения, но договор содержит какое-либо условие, которое изначально противоречит ему, то предполагается, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 ГК РФ).

Такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в пункте 20 постановления от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — постановление № 73) в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13.

Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официального опубликования нормативного акта, в котором установлена формула или порядок расчета арендной платы. Правда, в договоре аренды стороны могут согласовать, что арендодатель направляет арендатору уведомление об изменении арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы применяется с момента получения арендатором такого уведомления. Кроме того, арендатор может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации (постановление ФАС Поволжского округа от 24 сентября 2010 г. по делу № А12-24416/2009)«.

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

02.10.2014



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.