О недобросовестном выполнении договора долевого участия

234

Вопрос

Гражданином (Сторона-1) заключен договор с физическим лицом (Сторона-2) на совместное участие сторон в инвестировании строительства жилого дома на участке. (подразумевается передача Стороне-1 в последующем квартиры в нем). Также, в договоре дана следующая ссылка: при заключении и исполнении договора стороны руководствуются ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", Градостроительным кодексом, ГК РФ, Земельным кодексом РФ. Деньги Стороной-1 переданы Стороне-2 по расписке со ссылкой на этот договор. Сторона-2 обязалась по Договору: обеспечить выполнение собственными и привлеченными силами и средствами все работы по проектированию, строительству объекта в соответствии с эскизом, заданием и проеткной документацией и др необходимые для строительства работы. Установлен срок выполнения строительно-монтажных работ. В целом договор очень похож на договор долевого участия в строительстве. Но в нем в качестве застройщика - физ лицо, и ссылки на инвестиционную деятельность. В свою очередь Сторона-2 в установленный срок свои обязательства не выполнила, дом не достроен, а более того он строился незаконно (документация была выдана уполномоченным органом но не правомерно). Вопрос: Распространяются ли на данный договор нормы Закона 214-ФЗ, Закон о ЗПП - двойная неустойка, штраф 50%, моральный вред и т.д.? Будет ли Сторона-2 - физ лицо - нести всю ответственность как застройщик по 214-ФЗ? Вправе ли Сторона-1 требовать уплаченные деньги Стороне-2 обратно (имеется расписка о получении со ссылкой на договор)? Как квалифицировать лучше это - убытки, неосновательное обогащение и тд? Если сторона-2 не выходит на связь и скрывается - имеются ли основания для подачи Стороной-1 заявления в полицию? В прокуратуру?

Ответ

Возможность распространения на изложенные правоотношения, норм ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» маловероятна. Судебная практика допускает, что к отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права или осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (п.8 Обзора судебной практики Президиума Верховного суда РФ от 04.12.2013). Однако в рассматриваемом случае застройщик не является юр.лицом (ст.2 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ), в связи с чем, суд может не усмотреть оснований для применения норм ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Относительно квалификации заключенного договора, следует отметить, что по смыслу пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 инвестиционные контракты не имеют самостоятельной юридической квалификации. В соответствии с данными разъяснениями, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 постановления № 54).

В связи с неисполнением условий договора, сторона-1 вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора. Неотработанный аванс по прекращенному договору можно квалифицировать как неосновательное обогащение, которое подлежит взысканию (см. Постановление ФАС МО от 13.03.2008 № КГ-А40/1321-08, Постановление ФАС СКО от 15.12.2010 № А53-5043/2010, Постановление ФАС МО от 06.10.2009 № КГ-А41/10264-09, Постановлении ФАС УО от 22.12.2010 № А60-4143/2010).

Если сторона-1, считает, что в действиях стороны-2 содержатся признаки состава преступления (напр. 159 УК РФ), сторона-1 вправе обратиться в правоохранительные органы.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Долевое участие в строительстве жилья;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 04.12.2013

<...>

«8. К отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».*

Пример 1. Между М. и ЗАО «Домостроительный комбинат N 3» заключены договор целевого денежного займа для строительства жилого комплекса, в соответствии с которым М. принял на себя обязательство по передаче ответчику беспроцентного займа в указанной в договоре сумме, а ответчик — обязательство по целевому использованию переданных денежных средств, а также соглашение, по условиям которого был определен способ погашения займа — путем передачи в собственность М. квартиры, расположенной в указанном жилом комплексе. В названном соглашении были определены проектные характеристики квартиры и характеристики ее отделки, а также установлен срок передачи квартиры. Обязательства по передаче денежных средств М. исполнены в полном объеме. Квартира передана М. с нарушением предусмотренного соглашением срока.

Петрозаводский городской суд Республики Карелия при рассмотрении дела по требованию М. о взыскании с ЗАО " Домостроительный комбинат N 3″ неустойки за нарушение срока передачи квартиры и компенсации морального вреда указал следующее.

Договор займа предполагает возврат такой же суммы денег, какая получена заемщиком; в ходе же судебного разбирательства было установлено, что возврат денежных средств М. не предполагался.

При таких обстоятельствах, исходя из анализа условий заключенных сторонами договора и соглашения, а также совершения сторонами действий во исполнение принятых обязательств, суд пришел к выводу о том, что представленный договор целевого займа не отвечает признакам займа, между сторонами фактически был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на спорное правоотношение распространяется действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

На основании изложенного, а также с учетом статьи 9 Федерального закона от 26 января 1996 года N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» судом было вынесено решение о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной статьей 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Кроме того, судом в соответствии со статьями 13 (пункт 6) и 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» принято решение о взыскании с ответчика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и компенсации морального вреда, причиненного истцу нарушением прав потребителя.

Пример 2. Между Т. и ООО «В.» заключен договор присоединения к совместной деятельности, согласно которому стороны согласились признать присоединение участника ко всем условиям формулярного договора для осуществления строительства жилого дома. По его условиям прочие товарищи, к которым относился истец, принимают участие в строительстве конкретного объекта недвижимости посредством вложения определенной денежной суммы, а ответчик осуществляет строительство, используя привлеченные денежные средства и выступая в роли заказчика-застройщика в отношениях с подрядной организацией, и принимает на себя обязательство по окончании строительства предоставить прочему товарищу квартиру.

При рассмотрении дела по требованию Т. о взыскании с ООО «В.» неустойки за нарушение срока передачи квартиры, убытков и компенсации морального вреда суд обоснованно исходил из того, что отношения сторон, фактически возникшие при заключении договора о совместной деятельности в целях приобретения гражданином квартиры для личных бытовых нужд, не могут регулироваться статьей 1041 ГК РФ. Содержание заключенного сторонами договора соответствует положениям статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Квалификация отношений сторон как основанных на договоре участия в долевом строительстве явилась основанием для удовлетворения требований истца.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда решение оставлено без изменения".

23.09.2014

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.