Наша организация хотела бы подать иск о признании прав собственности в силу приобретательной давности

373

Вопрос

Наша организация хотела бы подать иск о признании прав собственности в силу приобретательной давности (основание ст. 218 ГК РФ и ст. 234 ГК РФ) речь идет об электросетевом хозяйстве которое неразрывно связано с электросетевым хозяйством (которое у нас в аренде) муниципалитета. Данное хозяйство было возведено нашей организаций в 80-е годы и до настоящего времени с помощью данного имущества большая часть потребителей получает электроэнергию. Хотелось бы узнать каковы наши шансы на успех, при том, что муниципалитет готов помочь нам и сам не заинтересован в данном имуществе? Что нужно положить в основу доказательств?

Ответ

: Судебная практика применения п. 1 ст. 234 ГК РФ (приобретательной давность) в основном ссылается на п. п. 15 и 19 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, в силу которых для приобретения права собственности в силу приобретательной давности необходимо наличие одновременно нескольких условий: владение должно осуществляться в течение установленного законом времени; владеть имуществом необходимо как своим собственным, владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным.

 

Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности. В соответствии со статьей 11 ФЗ от 21.10.1994 «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», действие статьи 234 Кодекса (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса. Однако следует учитывать, что течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.90.

Следует отметить, что при обращении в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности, необходимо доказать факт, что с момента передачи имущества, физ.лицо в течение 15 лет несет расходы на содержание имущества; правопритязания третьих лиц на данное имущество отсутствуют, имущество было фактически передано предыдущим собственником.

Положительная практика по делам о признании права собственности в силу приобретательной давности встречается редко, но все же представлена в Постановлении ФАС МО от 23.01.2013 № А41-1982/2012, Постановлении ФАС МО от 22.05.2013 № А40-60883/2012 Постановлении ФАС СЗО от 07.03.2013 № А56-13392/2012.

Тем не менее, если сооружения (электрохозяйство) были возведены силами организации в 80-е годы, т.е. не за счет бюджетных капитальных вложений, а хозспособом (собственными силами) следует учитывать, что в силу части 1 статьи 7 Закона РСФСР от 24.12.90 N 443-1 (действовавшей в 1994 г.) лицо приобретают право собственности на имущество, полученное по не противоречащим закону основаниям, в том числе на созданные ими вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии со статьей 14 названного Закона хозяйственные общества и предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участниками, а также на имущество, полученное в результате своей предпринимательской деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом. Как следует из постановления Президиума ВАС РФ № 5698/12, объекты, построен на собственные средства (не на бюджетные) в период до 95 г., и не подлежал приемке в эксплуатацию в порядке, установленном постановлением Совета Министров СССР от 23 января 1981 г. № 105 (постановление ФАС МО от 09.12.2013 г. № А41-55877/12), в связи с чем, право собственности возникало по окончанию строительства объекта. В тоже время, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации (п. 1 ст. 6 Закона о государственной регистрации). В связи с этим, Президиум ВАС РФ указал, что в данных ситуациях изначально надлежит обратиться за регистрацией ранее возникшего права собственности на построенные объекты недвижимости в орган государственной регистрации, а в случае отказа последнего в регистрации — оспорить этот отказ в арбитражном суде. Таким образом, как следует из разъяснений Постановления Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 5698/12, в случае, если регистрирующий орган откажет в регистрации ранее возникшего права собственности и регистрации перехода права на гараж покупателю, данный отказ возможно оспорить в арбитражном суде.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

  • ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ, ПЛЕНУМА ВАС РФ ОТ 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

«15. В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владением является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении.

Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).*

16. По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Поскольку с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (01.07.90) утратила силу статья 90 ГК РСФСР 1964 года, согласно которой исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, с указанной даты в отношении государственного имущества действуют общие положения об исчислении срока исковой давности.В силу пункта 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.90. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.*

17. В силу пункта 2 статьи 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Следовательно, давностный владелец имеет право на защиту своего владения применительно к правиламстатей 301, 304 ГК РФ.При рассмотрении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, предъявленного давностным владельцем, применению подлежат также положения статьи 302 ГК РФ при наличии соответствующего возражения со стороны ответчика.

18. В пункте 4 статьи 234 ГК РФ предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями пункта 1 указанной статьи. Если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества.

19. Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности.

20. По смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.

21. Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.В силу статьи 268 ГПК РФ или части 3 статьи 222 АПК РФ решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности также является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

Регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества".

  • Президиум ВАС РФ сформулировал три важных вывода, которые помогут в признании права собственности на объекты, построенные до 1995 года

«Президиум ВАС РФ рассмотрел дело о признании права собственности на самовольную постройку. Суд признал право собственности за истцом несмотря на то, что иск не соответствовал фактическим обстоятельствам дела. Истец требовал признать за ним право собственности на самовольные постройки, а Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что спорные объекты самовольными постройками не являются. Надзорная инстанция указала, что суды должны были сами определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Если при этом у истца есть объективные трудности с оформлением документов для регистрации права собственности (несмотря на то что он не обращался в Росреестр), истец имеет право на судебную защиту не в меньшей степени, чем иные лица.

Заседание по делу № А41-9398/11 состоялось 25 сентября 2012 года, видеозапись заседания размещена на официальном канале ВАС РФ. По итогам рассмотрения вынесено постановление Президиума ВАС РФ № 5698/12 (опубликовано на официальном сайте ВАС РФ 27 ноября 2012 года; далее — постановление № 5698/12).

Основные выводы

В постановлении № 5698/12 Президиум ВАС РФ сформулировал несколько правовых позиций, имеющих большое значение для рассмотрения споров о признании права собственности на строения, которые были построены до 1995 года. И эти позиции уже восприняты практикой.

1. К объектам, построенным до 1995 года, не применяются нормы о самовольных постройках. Поэтому иск о признании права собственности на такие объекты как на самовольные постройки не является надлежащим способом защиты.

2. Если иск о признании права собственности на самовольные постройки не соответствует фактическим обстоятельствам дела, суд должен сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению при разрешении дела. В частности, в данном случае суд должен был учесть, что иск о признании права собственности на самовольные постройки на самом деле направлен на подтверждение возникшего у истца права собственности на объекты, не являющиеся самовольными постройками.

3. В период строительства спорных объектов действовал порядок приемки в эксплуатацию, распространявшийся только на те объекты производственного назначения, которые строились за счет централизованных капитальных вложений, выделенных министерствам и ведомствам. Поскольку спорные объекты были построены хозяйственным способом, у истца не было возможности соблюсти данный порядок приемки в эксплуатацию. У истца нет возможности восполнить эти недочеты в документации или воспользоваться ныне действующим порядком приемки в эксплуатацию. Следовательно, истцу необходимо предоставить судебную защиту.*

Важно отметить, что в данном постановлении есть оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам решений арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Суть дела

Общество в 1992–1993 годах возвело здания хозяйственным способом с проведением проектных работ и выполнением части исходно-разрешительной документации, но без получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию.

В 1994 году земельный участок, на котором находились здания, был предоставлен обществу в постоянное (бессрочное) пользование. Земельный участок в 1994 году был поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера, в качестве правообладателя было указано общество, вид разрешенного использования — под производственную базу.

В 2009 году общество обратилось в суд с иском к администрации Ступинского района о признании права собственности на спорные здания как на самовольные постройки (ст. 222 ГК РФ). Суды первой и апелляционной инстанций отказали обществу в удовлетворении его требований, поскольку обществом не исчерпаны все меры по легализации возведенных на земельном участке зданий. Суды имели в виду то, что общество не обратилось вначале в уполномоченные органы за получением разрешения на строительство и/или акта ввода спорных объектов в эксплуатацию (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2010 г. по делу № А41-44431/09).

После такого решения общество стало предпринимать попытки легализовать построенные здания. Общество провело исследование построенных строений, обращалось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако администрация отказала обществу в выдаче такого разрешения. Причиной отказа стало отсутствие разрешения на строительство.

После того как общество посчитало, что использовало все возможные способы для легализации спорных построек, оно обратилось с иском о признании права собственности на самовольные постройки на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования общества и признали право собственности на самовольные постройки. Однако кассация отменила эти акты и прекратила производство по делу в связи с тем, что дело № А41-44431/09 по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям уже рассмотрено судом и решение по нему вступило в законную силу (п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ).

Президиум ВАС РФ отменил постановление суда кассационной инстанции и оставил в силе акты судов первой и апелляционной инстанций, тем самым за истцом было признано право собственности на спорные объекты.

Спорные объекты, согласно техническим паспортам, были построены в 1992–1993 годах. Понятие «самовольная постройка» истатья 222 Гражданского кодекса РФ распространяются только на объекты, построенные после 1 января 1995 года. Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 года, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками. Тем самым ВАС РФ повторил сформулированную им ранее позицию (постановление Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 г. № 12048/11 по делу № А65-26122/2010).

Подробнее об этом см. Споры, связанные с самовольной постройкой.

Судья-докладчик отметила, что в период постройки спорных объектов Гражданского кодекса РФ еще не было, как и не былоФедерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации). В период создания спорных построек действовала часть 1 статьи 7 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» (далее — Закон о собственности в РСФСР). В ней говорилось о том, что гражданин или другое лицо (т. е. юридическое лицо тоже имелось в виду) приобретают право собственности на имущество, полученное по не противоречащим закону основаниям, в том числе на созданные ими вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Юридические лица в период создания спорных построек приобретали право собственности на имущество, полученное в результате своей предпринимательской деятельности (ст. 14 Закона о собственности в РСФСР).

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации (п. 1 ст. 6 Закона о государственной регистрации).

Вывод

Президиум ВАС РФ указал, что обществу «изначально надлежало обратиться за регистрацией ранее возникшего у него права собственности на построенные им объекты недвижимости в орган государственной регистрации, а в случае отказа последнего в регистрации — оспорить этот отказ в арбитражном суде, что обществом сделано не было».

Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25 Закона о государственной регистрации). В настоящее время такими документами являются разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51–55 Градостроительного кодекса РФ). Причем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается при выдаче разрешения на строительство, а последнее подлежит выдаче до начала строительства.

Президиум ВАС РФ указал, что по «объектам, построенным до введения в действие названного Градостроительного кодекса РФ, для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих объектов». Президиум ВАС РФ сослался на нормативные акты, действующие в период строительства спорных объектов.

Приемка объектов в эксплуатацию (на момент постройки спорных объектов) производилась в зависимости от того, бюджетные деньги какого уровня выделялись на строительство объектов. Поскольку общество строило объекты на собственные средства, то и возможности приемки строений в эксплуатацию в таком порядке у него не имелось, а в настоящее время нет возможности его восполнить или воспользоваться ныне действующим порядком.

Президиум ВАС РФ отметил, что в данном споре администрация предоставила обществу земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование под строительство производственной базы уже после постройки спорных производственных объектов. А значит, тем самым администрация разрешила уже законченное строительство (такая правовая позиция была сформулирована впостановлении Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. № 14434/09).

Суд должен был переквалифицировать иск, чтобы предоставить истцу необходимую судебную защиту

Президиум ВАС РФ в постановлении № 5698/12 сделал вывод, что иск общества о признании права собственности на спорные объекты «как на самовольные постройки не соответствовал фактическим обстоятельствам, положенным им в основу заявленного требования, применимым положениям законодательства и не являлся надлежащим способом защиты».

Суд решил, что иск общества по существу был направлен на подтверждение возникшего у него права собственности на созданные в 1992–1993 годах объекты недвижимости производственного назначения с целью последующей государственной регистрации данного права. Отсутствие документов создает у общества трудность в легитимации права.

При этом «судебная защита прав подобных собственников недвижимости не может быть менее эффективной, чем для случаев признания судом за лицами, не являющимися собственниками, права собственности на чужое либо бесхозяйное имущество по давности владения или права собственности на возведенную ими самовольную постройку».

В результате Президиум ВАС РФ указал, что судам в такой ситуации надлежало самим определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела (п. 3 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Иначе говоря, Президиум ВАС РФ лишний раз напомнил о том, что отказ в исковых требованиях по формальным основаниям недопустим.

Применение постановления № 5698/12 на практике

За время, прошедшее после опубликования постановления № 5698/12, сложилась устойчивая судебная практика его применения. Как правило, при помощи ссылки на постановление № 5698/12 суды обосновывают следующие выводы:*

1) здания, строения и сооружения, построенные до 1 января 1995 года, не могут быть признаны самовольными постройками (постановления ФАС Поволжского округа от 6 ноября 2013 г. по делу № А65-1005/2013, ФАС Московского округа от 28 февраля 2014 г. по делу № А40-167334/12 и от 21 января 2014 г. по делу № А41-6058/13);

2) здание, построенное на собственные средства, не подлежало приемке в эксплуатацию в порядке, установленном постановлением Совета Министров СССР от 23 января 1981 г. № 105 (постановление ФАС Московского округа от 9 декабря 2013 г. по делу № А41-55877/12);

3) иск о признании права собственности на спорные объекты как на самовольно возведенные является ненадлежащим способом защиты прав, поскольку фактически требования истца направлены на подтверждение возникшего у него права собственности на эти объекты с целью последующей государственной регистрации права (постановление ФАС Уральского округа от 2 июля 2013 г. № Ф09-6252/13 по делу № А76-19704/2012)".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.