По договору аренды нежилых помещений мы включили (Арендодатель) такое условие: Заключая настоящее дополнительное соглашение на выше указанных условиях (снижение аренды) Арендатор обязуется не расторгать договор аренды ранее

566

Вопрос

По договору аренды нежилых помещений мы включили (Арендодатель) такое условие: «Заключая настоящее дополнительное соглашение на выше указанных условиях (снижение аренды) Арендатор обязуется не расторгать договор аренды ранее 31.12.2014г. В случае досрочного расторжения по инициативе Арендатора, последний уплачивает Арендодателю штрафную неустойку в размере 200 000 рублей». Насколько это правомерно и сможем ли мы взыскать неустойку?

Ответ

: Условие о выплате неустойки в случае одностороннего досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора правомерно, что подтверждается судебной практикой. О том, как арендодателю защитить свои интересы при расторжении договора по инициативе арендатора, читайте в рекомендации ниже.

 

Суды признают право сторон указать в договоре условие о неустойке за досрочное расторжение договора по инициативе арендатора и право арендодателя взыскать с арендатора указанную неустойку (Определения ВАС РФ от 27.06.2012 № ВАС-7806/12 и 15.04.2011 № ВАС-4681/11; Постановление ФАС ВВО от 03.06.2013 № А43-24738/2012; Постановление ФАС МО от 22.10.2012 № А40-133445/2011; Постановление ФАС ЦО от 26.01.2011 № А36-1063/2010).

Судебная практика, которая считает условие о неустойке при досрочном расторжении договора, как положение, которое ограничивает права сторон, малочисленна (Постановление ФАС МО от 02.04.2013 № А40-108365/2011).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Как арендодателю защитить свои интересы, если арендатор пытается досрочно расторгнуть договор аренды недвижимости.

«Арендодатель, как правило, не заинтересован в досрочном расторжении договора. Тем более, если на досрочном расторжении договора настаивает арендатор. Ведь тогда арендодателю придется искать другого контрагента. Поскольку не всегда это происходит быстро, имущество какое-то время может простаивать, не принося арендодателю дохода.

Чтобы предотвратить такого рода ситуации, юрист арендодателя должен при согласовании условий договора заложить в него такие механизмы, которые не позволят арендатору досрочно прекратить арендные отношения или сделают такое прекращение экономически невыгодным.

Чтобы арендодателю защитить свои интересы в ситуации, когда арендатор уже требует досрочного расторжения договора, необходимо проверить*:

  • на какие именно обстоятельства ссылается арендатор в своем требовании о досрочном расторжении договора;
  • какие механизмы для противодействия досрочному прекращению договора были заложены при согласовании условий договора;
  • выполнил ли арендатор процедуру досрочного расторжения, если это требуется в соответствии с законом или договором.

Как арендодателю защитить свои интересы, если арендатор ссылается на существенное нарушение договора либо наступление иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором

Если арендодатель существенно нарушит условия договора, у арендатора будет право обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды.

Основная рекомендация арендодателю в этом случае будет заключаться в добросовестном исполнении всех условий заключенного с арендатором соглашения. Дело в том, что если арендодатель допустит существенное нарушение заключенного соглашения, то он не сможет воспрепятствовать арендатору досрочно расторгнуть договор, а также будет обязан возместить арендатору убытки, связанные с досрочным расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ).

В то же время, если арендатор направит такое требование, юрист арендодателя может воспользоваться одним из трех способов защиты.

Во-первых, может оказаться, что арендатор ссылается на нарушение условий договора арендодателем, которое на самом деле не является существенным, или на действие, которое вообще не является нарушением договора.

Существенные нарушения договора аренды, которые дают право на досрочное его расторжение путем обращения с иском в суд, необходимо отличать*:

  • от несущественных нарушений, которые право на расторжение договора не предоставляют;
  • от ситуаций, когда вообще отсутствуют какие-либо нарушения условий договора со стороны арендодателя.

Пример из практики: суд отказал арендатору в иске, поскольку арендодатель не допустил каких-либо нарушений условий договора

Истец (арендатор, банк) обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды с ответчиком (арендодателем).

Как следовало из материалов дела, истец направил ответчику письмо о досрочном расторжении договора аренды в связи с тем, что операционную кассу истец планировал перенести в другое нежилое помещение, приобретаемое в собственность. Ответчик письмом сообщил истцу о своем несогласии с досрочным расторжением договора аренды. Ответчик указал, что отсутствие у банка потребности в дальнейшем использовании арендуемых помещений не предусмотрено ни законом, ни договором аренды в качестве основания для досрочного расторжения договора. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Суды трех инстанций пришли к выводу о необоснованности исковых требований, поскольку какие-либо нарушения договора со стороны арендодателя отсутствовали. Факт приобретения по инициативе банка помещения в собственность не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. Доказательства, свидетельствующие о непригодности арендуемого помещения для использования по его прямому назначению, в деле отсутствовали (постановление ФАС Поволжского округа от 27 февраля 2009 г. по делу № А72-5802/2007).

Перечень существенных нарушений условий договора и иных обстоятельств, дающих арендатору право на досрочное расторжение договора, указан в статье 620 Гражданского кодекса РФ*.

1. Арендодатель не передал имущество арендатору.

2. Арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом.

Пример ситуации, когда арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом

Арендодатель ограничил доступ сотрудников арендатора в сдаваемое в аренду помещение в связи с непогашенной задолженностью по арендной плате.

Другой случай: арендодатель передал арендатору помещение под офис, а после приступил к капитальному ремонту помещений на соседнем этаже, в связи с чем работники арендатора вынуждены осуществлять трудовую деятельность в неподходящих для этого условиях.

3. Имеются обстоятельства, которые не позволяют арендатору пользоваться имуществом на условиях, предусмотренных договором, при условии, что об этих обстоятельствах арендодатель не сообщил арендатору при заключении договора, арендатору о них было неизвестно и арендатор не мог обнаружить эти обстоятельства при передаче имущества.

4. Арендодатель не осуществляет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

5. Имущество стало непригодным для использования по целевому назначению в связи с обстоятельствами, не зависящими от арендатора.

Пример из практики: суд удовлетворил требование о расторжении договора, поскольку переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования

Истец (ООО) выиграл аукцион на строительство многоквартирного дома и заключил по итогам аукциона с ответчиком (департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска) договор аренды земельного участка под строительство. После этого истец начал подготовку необходимой для строительства документации. Однако из полученного санитарно-эпидемиологического заключения следовало, что земельный участок был не пригоден для строительства многоэтажного жилого дома. В связи с этим у истца отсутствовала возможность получить разрешение на строительство и использовать арендованный земельный участок для постройки многоквартирного дома.

Исходя из этих обстоятельств, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и расторгнул договор аренды на основании пункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса РФ, поскольку переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования. Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 марта 2010 г. № А33-7041/2009).

В договоре могут быть также указаны иные нарушения, которые будут существенными и достаточными для расторжения договора по инициативе арендатора в судебном порядке. Кроме того, основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора не обязательно должны быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендодателя. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — информационное письмо № 66). В частности, такими основаниями могут служить увеличение арендной платы или суммы коммунальных платежей за арендуемое недвижимое имущество выше определенного уровня, значительное увеличение численности работников арендатора, отказ арендодателя в передаче имущества или его части в субаренду, переход права собственности на объект аренды к другому лицу и т. д.

Задача юриста арендодателя в том, чтобы при составлении проекта договора или согласовании условий договора исключить из него подобные положения (если их предложит арендатор).

Во-вторых, в ответ арендодатель может оспорить сам факт существенного нарушения договора со своей стороны.

Может оказаться, что арендатор сослался на существенное нарушение договора, которого арендодатель на самом деле не допускал. Например, арендатор может ссылаться на то, что арендодатель не выполнил капитальный ремонт помещения. Однако если в договоре не было указано, какой объем ремонтных работ обязан выполнить арендодатель, и в выполнении ремонта отсутствовала неотложная необходимость, то арендодатель может ссылаться на эти факты в подтверждение необоснованности требований арендатора. Если же в договоре предусмотрено, что арендодатель обязан выполнить капитальный ремонт помещения, то арендодатель может ссылаться на то, что срок для проведения капитального ремонта еще не наступил и неотложная необходимость в этом отсутствует.

Другой пример: если арендатор ссылается на то, что арендодатель ограничил доступ сотрудников арендатора к объекту аренды, чем препятствует пользоваться имуществом, арендодатель может в ответ сослаться на то, что такое право ему предоставлено самим договором.

Пример из практики: суд отказался удовлетворить требование о расторжении договора, поскольку со стороны арендодателя отсутствовали существенные нарушения условий договора аренды

Истец (арендатор) обратился в суд с иском о расторжении договора с ответчиком (арендодателем).

Суд первой инстанции в иске отказал. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

В кассационной жалобе истец просил отменить принятые по делу судебные акты, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды на срок с 24 октября 2008 года по 30 сентября 2009 года. Имущество было передано по акту приема-передачи 24 октября 2008 года. Затем стороны заключили дополнительное соглашение к договору. По условиям соглашения стороны обязались в течение шести месяцев подписать долгосрочный договор аренды на тот же объект аренды. В дополнительном соглашении стороны также договорились о том, что с момента государственной регистрации долгосрочного договора краткосрочный договор аренды подлежит расторжению.

24 ноября 2008 года истец и ответчик заключили долгосрочный договор аренды нежилых помещений сроком действия до 31 октября 2013 года. Договор был зарегистрирован в установленном порядке, и стороны подписали соглашение о расторжении краткосрочного договора аренды.

После этого истец обратился в суд с иском о расторжении долгосрочного договора на основании части 1 статьи 620 Гражданского кодекса РФ. По мнению истца, основанием для расторжения долгосрочного договора являлось отсутствие акта приема-передачи помещения в аренду.

Суд кассационной инстанции указал следующее. Фактическое получение истцом спорного помещения во временное владение и пользование подтверждается актом приема-передачи, подписанным сторонами в рамках предыдущего (краткосрочного) договора аренды. Предметом краткосрочного и долгосрочного договоров аренды являлось одно и то же имущество. Истец не представил доказательства возврата ответчику помещений, которые ранее были переданы ему по краткосрочному договору. Кроме того, в деле имелись доказательства внесения истцом арендной платы именно по долгосрочному договору аренды.

Исходя из этого, суды признали, что истец владел и пользовался помещениями на основании долгосрочного договора аренды после их принятия по акту приема-передачи от 24 октября 2008 года. Несоставление сторонами акта приема-передачи помещений по долгосрочному договору аренды с учетом доказанности фактического владения ими не может являться основанием для расторжения договора аренды на основании части 1 статьи 620 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Московского округа от 4 августа 2010 г. № КГ-А40/7951-10 по делу № А40-82681/09-6-664).

В-третьих, арендодатель может сослаться на то, что арендатор нарушил процедуру расторжения договора.

Дело в том, что перед обращением в суд арендатор обязан направить арендодателю претензию с требованием о расторжении договора. В этих случаях применяется общее правило о том, что требование о расторжении договора может быть заявлено в суд лишь после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Если претензия с требованием о расторжении договора арендодателю не направлялась, то исковое заявление о расторжении договора будет подано с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора и для арендатора наступят предусмотренные законом негативные последствия. В частности, суд не примет исковое заявление к производству и вернет его заявителю, а ошибочно принятый иск оставит без рассмотрения.

В-четвертых, арендодатель в разумный срок может самостоятельно устранить нарушения прав арендатора. Дело в том, что требование о расторжении договора аренды не будет удовлетворено судом, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Такая правовая позиция изложена в пункте 8информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». Аналогичный подход поддерживается и в текущей судебной практике (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г. № КГ-А40/7270-11 по делу № А40-53398/10-23-444).

Кроме того, в договоре могут быть указаны и другие основания для досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора, которые будут не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендодателя (ч. 2 ст. 620 ГК РФ). Этот вывод следует изпункта 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — информационное письмо № 66). В частности, такими основаниями могут служить: увеличение арендной платы или суммы коммунальных платежей за арендуемое недвижимое имущество выше определенного уровня, значительное увеличение численности работников арендатора, отказ арендодателя в передаче имущества или его части в субаренду, переход права собственности на объект аренды к другому лицу и т. д.

Однако если арендатор ссылается на такое основание, то арендодателю необходимо проверить, указано ли оно в договоре аренды. Если такого основания договор не предусматривает, то право на расторжение договора у арендатора отсутствует.

Как арендодателю защитить свои интересы, если арендатор ссылается на существенное изменение обстоятельств

Арендатор может требовать прекращения аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, на которые стороны рассчитывали при заключении договора. Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса РФ. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом. В связи с этим использование указанного механизма в недобросовестных целях для арендатора крайне затруднительно.

В этих случаях юристу арендодателя необходимо будет обратить внимание на следующие обстоятельства*.

1. Чаще всего суды не признают существенными (и достаточными для расторжения договора в одностороннем порядке) те обстоятельства, на которые ссылаются арендаторы.

Внимание! (167,1898) Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в экономике страны и в мировой экономике в целом.

За последние годы увеличилось число подаваемых исков о расторжении договоров аренды, мотивируемых изменениями в экономике страны и глобальными экономическими процессами в мире в целом. Суды, как правило, отказывают в удовлетворении подобных исков.

Так, суды не рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств*:

  • сложившуюся кризисную ситуацию в финансовом секторе экономики страны (постановление ФАС Уральского округа от 24 августа 2009 г. № Ф09-6069/09-С6 по делу № А50-476/2009);
  • существенное изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю (постановление ФАС Московского округа от 2 июля 2009 г. № КГ-А41/4517-09 по делу № А41-3439/09);
  • утрату арендатором экономического интереса к договору аренды в связи с экономическим кризисом (постановление ФАС Московского округа от 15 сентября 2010 г. № КГ-А40/10258-10 по делу № А40-132497/09-3-1012);
  • увеличение стоимости аренды в результате инфляции (постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2010 г. по делу № А12-4264/2009).

При отстаивании своей позиции в суде юристу арендодателя нужно доказать, что изменение обстоятельств, на которое ссылается арендатор, не является существенным и не соответствует условиям статьи 451 Гражданского кодекса РФ. Например, можно указывать на то, что арендатор мог и должен был предвидеть это изменение обстоятельств при заключении договора аренды, если бы проявил необходимую заботу и осмотрительность.

2. Арендодатель может ссылаться на нарушение процедуры расторжения договора.

В этих случаях будут действовать те же правила, что и при ссылке арендатора на существенное нарушение условий договора контрагентом.

Как арендодателю защитить свои интересы, если арендатор желает воспользоваться правом на односторонний отказ от исполнения договора

При согласовании условий договора стороны могут включить в него условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора по требованию какой-либо из сторон. Смысл данного механизма в том, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора договор считается расторгнутым (п. 3 ст. 450 ГК РФ). При этом для реализации права на односторонний отказ от исполнения договора не требуется обращаться с иском в суд. Договор будет считаться расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору (если иное не установлено в самом договоре).

Если арендатор воспользуется своим правом и откажется от договора, то арендодатель не сможет этому помешать и ему останется лишь в срочном порядке подыскивать нового контрагента. Поэтому при согласовании условий договора необходимо взвесить все риски, связанные с возможным включением в договор подобных условий.

Право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором (ст. 310 ГК РФ).

В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».

В каких случаях договор аренды считается бессрочным (131,71781)

Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в следующих случаях*.

1. В договоре не указан срок аренды.

2. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон.

Обоснование

Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон (абз. 2 ст. 190 ГК РФ, п. 4 информационного письма № 66). В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капитального ремонта помещения или реконструкцией здания.

Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными

Суды признают договоры аренды бессрочными, если они заключены на срок*:

  • до полного присоединения арендодателя к арендатору (постановление ФАС Центрального округа от 20 апреля 2005 г. № А48-5198/04-7);
  • до ликвидации арендатора (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 июля 2009 г. по делу № А13-10727/2008);
  • до начала плановой застройки (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 декабря 2009 г. по делу № А75-2721/2009);
  • до момента приватизации помещения (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2010 г. по делу № А78-481/2010).

3. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Если заключенный договор аренды не будет бессрочным, то отказаться от его исполнения можно лишь в случаях, когда это предусмотрено в самом договоре.

Если стороны договорились о том, что они будут иметь возможность отказаться от исполнения договора, то, чтобы защитить свои интересы, арендодателю необходимо учесть следующее.

1. В договоре нужно указать срок, по истечении которого договор будет считаться расторгнутым в случае, если арендатор решит отказаться от договора. Например, в договоре может быть прописано, что он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендодателем соответствующего уведомления от арендатора.

2. Право на отказ от исполнения договора можно ограничить определенными условиями.

Пример условия договора, закрепляющего право на отказ от исполнения договора при определенных обстоятельствах

«Арендатор при увеличении размера арендной платы и (или) стоимости коммунальных услуг за пользование нежилым помещением более чем на 10 процентов по сравнению с прошлым годом в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендодателя в письменном виде не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней».

3. В соглашении можно также прописать условие о выплате штрафной неустойки стороной, которая заявила свое право на отказ от исполнения договора. Если размер неустойки будет внушительный, это может стимулировать арендатора на добросовестное исполнение договора до конца срока аренды. В то же время можно предусмотреть исключения из этого правила. Например, установить, что неустойка не может быть взыскана со стороны, отказавшейся от исполнения договора, если такой отказ вызван существенным нарушением договора другой стороной.

4. Если в договоре указано, что «арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора», то это означает, что у арендатора имеется право потребовать расторжения договора в судебном порядке на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ. В то же время указанное положение договора не может быть расценено в качестве права арендатора отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке применительно к пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ. Такая правовая позиция содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 20 октября 2011 г. № 9615/11.

См. также

  • Как оспорить действия арендодателя, нарушающие договор
  • Обязательный претензионный порядок.".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.