• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Недвижимость
  • » Обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок, относящийся к землям особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование - для рекреационного назначения, на земельном участке расположены объекты недвижи

Обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок, относящийся к землям особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование - для рекреационного назначения, на земельном участке расположены объекты недвижи

213

Вопрос

Обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок, относящийся к землям особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование - для рекреационного назначения, на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие Обществу на праве собственности. Информации относительно того, относятся ли эти земли к землям лесного фонда в документах отсутствует. Между тем, Департамент лесного хозяйства утверждает, что земли принадлежат им, поскольку являются землями лесного фонда. Вопрос: должен ли кадастровый паспорт земельного участка содержать информацию относительно того, относится ли участок к землям лесного фонда или нет? В какой орган необходимо обратиться с целью переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в случае, если это земли лесного фонда ( департамент лесного хозяйства или территориальное управление федеральным имуществом по Свердловской области)?

Ответ

: Земли лесного фонда составляют одну из семи категорий земель, установленных земельным законодательством (ст.7 ЗК РФ), при этом в кадастром паспорте земельного участка, данная категория земель должна быть обозначена в соответствии с Приложением № 3 Приказа Минэкономразвития России от 28.12.2012 № 831. В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 83 ЛК РФ по предоставлению в пределах земель лесного фонда лесных участков в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное срочное пользование, а также по заключению договоров купли-продажи лесных насаждений, в том числе по организации и проведению соответствующих аукционов, переданы органам государственной власти субъектов Российской Федерации. В соответствии с п.9 Постановления Правительства Свердловской области от 28.12.2010 № 1905-ПП Департамент лесного хозяйства осуществляет на территории Свердловской области следующие переданные отдельные полномочия Российской Федерации в области лесных отношений предоставляет в пределах земель лесного фонда лесные участки в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное срочное пользование, а также заключает договоры купли-продажи лесных насаждений, в том числе организует и проводит соответствующие аукционы. Таким образом, полномочия распоряжением земельными участками лесного фонда обладает Департамент Лесного хозяйства Свердловской области.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Что поможет оспорить незаконный отказ

«У компании, владеющей земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности на праве постоянного (бессрочного) пользования (далее — ПБП), есть право приобрести этот участок в аренду или собственность (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.01 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», далее — закон № 137-ФЗ). Однако переоформление ПБП происходит по правилам статьи 36 Земельного кодекса (на это прямо указано в пункте 2 статьи 3 закона № 137-ФЗ). Эта формулировка порождает множество споров. Дело в том, что статья 36 Земельного кодекса устанавливает не только порядок приобретения государственных и муниципальных земельных участков в аренду или собственность, но и самостоятельные основания для этого: наличие на земельном участке здания, строения или сооружения (далее — здание, постройка), принадлежащих заявителю на праве собственности. Это основание приобретения земли — эффективный инструмент для тех компаний, у которых есть объект недвижимости, например, на арендованном земельном участке или на участке, в отношении которого у нее нет доказательств наличия какого-либо права.

Nota bene!

С 1 января 2013 года компании, которые не переоформили право ПБП направо аренды или право собственности, могут понести за это ответственность. Размер штрафа — от 20 до 100 тыс. рублей (ст. 7.34 КоАП РФ). В то же время наступление этого срока не означает, что обладатель ПБП теперь лишается права приобрести участок в собственность или аренду, а тем более не означает прекращения самого ПБП. С наступлением этого срока утрачена лишь возможность приобрести участок по льготной цене.*

Бывает, что государственные (муниципальные) органы, распоряжающиеся землей, а иногда и суды к отношениям по переоформлению ПБП ошибочно применяют статью 36 Земельного кодекса в полном объеме: не только в части порядка (процедуры) приобретения прав, но и в части оснований приобретения прав. Именно смешение двух разных оснований приобретения прав на землю (переоформление ПБП во исполнение пункта 2 статьи 3 закона № 137-ФЗ и приобретение на основании статьи 36 ЗК РФ) приводит к спорам. А именно: компания, обратившаяся за переоформлением ПБП в собственность, может получить отказ, связанный с несоблюдением некоторых условий, установленных для другого режима (приобретения земли в собственность на основании статьи 36 ЗК РФ). Анализ арбитражной практики по оспариванию таких отказов позволяет выделить основные отличия между этими двумя режимами приобретения прав на землю.

Переоформить право постоянного (бессрочного) пользования можно без застройки

Первое отличие режима приобретения участка при переоформлении ПБП от режима приобретения участка на основании статьи 36 Земельного кодекса проявляется в вопросе о том, требуется ли для приобретения права собственности на земельный участок наличие на нем постройки.

Построенное здание. Компании часто получают отказ в приватизации земельного участка, если на нем отсутствует здание. Суды мотивируют это так: поскольку переоформление производится в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, то правила этой статьи применяются в полном объеме, включая условие об обязательном наличии зданий на участке. Однако Президиум ВАС РФ, пересматривая такие дела в порядке надзора, пришел к выводу, что, если компания обладает правом ПБП, она может приобрести участок в собственность, даже если на нем нет принадлежащих ей зданий (в том числе если участок вообще не застроен). Несмотря на то что порядок предоставления прав на земельные участки собственникам построек, расположенных на этих участках, и обладателям права ПБП идентичен, наличие объектов недвижимости на земельном участке не является обязательным условием для переоформления такого права (постановления Президиума ВАС РФ от 21.03.06 № 14711/05, от 14.12.10 № 8155/10). Поэтому отсутствие на участке объекта недвижимости не может служить препятствием для переоформления права ПБП на право собственности. Но для приобретения земельного участка по основаниям статьи 36 Земельного кодекса требуется наличие правасобственности на здание, находящееся на этом участке (п. 1 ст. 36 ЗК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 14.12.10 № 8155/10).

Nota bene!

Для некоторых обладателей участков на праве ПБП льготный периодпереоформления этого праване закончился и действует до 1 января 2015 года. Это касается компаний, у которых на земельном участке, принадлежащем на правеПБП, расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения, линейные объекты (п. 2 ст. 3 закона № 137-ФЗ).

Незавершенный строительством объект. Чтобы приобрести участок на основании статьи 36Земельного кодекса, нужно не только иметь в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении построенное здание. Судебная практика сформировала еще один критерий — для передачи земельного участка в собственность владельцу здания оно должно быть пригодно к эксплуатации (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 14.12.10 по делу № А65-1985/2008). Суды отмечают, что системное толкование статьи 36Земельного кодекса позволяет сделать вывод: собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или аренду земельный участок именно с целью эксплуатации таких объектов по их назначению. Кроме того, в статье 36 Земельного кодекса перечислены только объекты завершенного строительства: здания, строения, сооружения. Объекты незавершенного строительства (которые, соответственно, невозможно использовать по назначению) в ней не называются. Именно поэтому суды считают, что компания не вправе приобрести участок под объектом, незавершенным строительством, на основании статьи 36 Земельного кодекса. Она вправе лишь заключить в отношении этого участка договор аренды на новый срок (постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.08 № 8985/08,от 01.03.11 № 14880/10).

Однако на переоформление права ПБП на земельный участок это ограничение не распространяется. Если на земельном участке, который принадлежит компании на ПБП, есть незавершенный строительством объект, то компания вправе приобрести этот участок в собственность (постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.08 № 8985/08, от 01.03.11 № 14880/10).

Разрушенный объект. Если на участке когда-то находились постройки, для обслуживания которых он был предоставлен, но на данный момент они уже фактически не существуют, такая ситуация решается по аналогии с той, когда на участке есть объект, незавершенный строительством. В этом случае приватизировать арендуемый участок на основании статьи 36 Земельного кодекса тоже не получится, можно лишь продлить договор аренды (постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.09 № 6811/09). Но разрушение объекта не препятствует переоформлению права ПБП. На этот случай есть специальная норма: при разрушении построек обладатель ПБП имеет право восстановить их, вновь застроить земельный участок в течение трех лет. Если он этого не сделает, ПБП может быть прекращено (п. 1 ст. 39 ЗК РФ). Если владелец участка в указанный срок не приступил к восстановлению построек, это не влечет за собой автоматического прекращения ПБП на участок. Для прекращения права требуется решение суда, принятое по основаниям, указанным в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса. Следовательно, пока право ПБП на земельный участок не прекращено на основании решения суда, у обладателя этого права есть возможность переоформить его на право собственности.

Определение размера приобретаемого земельного участка

Разница между двумя правовыми режимами оформления прав существенно проявляется и в вопросе об определении размера земельного участка. Если право на участок приобретается на основании статьи 36Земельного кодекса и границы участка не установлены, то размер и границы земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, определяются по правилам, установленным в абзаце 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса.

Nota bene!

Если на одном участке находится несколько объектов недвижимости, которые принадлежат разным собственникам, его можно разделить. Обычно он является делимым, если разным собственникам принадлежат самостоятельные здания. После раздела участка каждый собственник может самостоятельно выбрать: приобретать ли свой вновь образованный участок в собственность или аренду. Если же между собственниками объектов нет согласия на раздел, спор может быть разрешен в суде (постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.11 № 3771/11). В качестве ответчика нужно привлекать не только другого собственника объекта, но и публичного собственника земли.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ).

Судебная практика применения статьи 36 Земельного кодекса развивается в направлении применения ее совместно со статьей 33 Земельного кодекса о нормах предоставления земельных участков, несмотря на то, что статья 36 Земельного кодекса к ней не отсылает. Применения статьи 33 Земельного кодекса требует другая статья (ст. 35 ЗК РФ), предмет регулирования которой несколько иной. Она регулирует отношения, связанные с переходом права на земельный участок при продаже здания, строения, сооружения, расположенного на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. Тем не менее, не имея иного инструмента для соотнесения размера земельного участка, на который претендует собственник постройки (прежде всего для сельскохозяйственных земельных участков или ситуаций, когда земельный участок предоставлялся для строительства комплекса зданий, но в действительности были построены лишь одно или несколько из них), судебная практика пошла по пути применения статьи 36 Земельного кодекса в обязательной связке со статьей 33 Земельного кодекса: приобрести в собственность или аренду можно лишь участок, безусловно необходимый для использования здания.

В то же время первоначальный получатель ПБП или его универсальный правопреемник находится в более выгодной позиции по сравнению с сингулярным правопреемником, так как для применения статьи 35, а через нее и статьи 33Земельного кодекса в этом случае нет оснований.

С переоформлением прав ПБП ситуация иная. Право ПБП — это вещное право, которое изначально возникает на индивидуально определенный земельный участок. Поэтому площадь участка впоследствии, в том числе при переоформлении, не может быть пересмотрена. Это означало бы изъятие части такого участка. В то же время о применении статьи 33 Земельного кодекса может идти речь в случае переоформления права ПБП, полученного в порядке сингулярного правопреемства на основании пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса, согласно которому при переходе права на участок в связи с переходом права собственности на здание площадь части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ. Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33 ЗК РФ). Размер участка должен позволять собственнику обслуживать и эксплуатировать объект недвижимости, находящийся на этом участке (постановление ФАС Московского округа от 08.06.12 по делу № А40-53934/11-106-230). Как следствие, только в том случае, если право ПБП на участок перешло от первоначального правообладателя к покупателю здания на этом участке, покупателю, желающему приобрести этот участок в собственность, придется доказывать, какой размер земельного участка необходим для использования здания . В практике еще не сформировалось единое мнение о том, кто именно обязан доказывать размер земельного участка. Обычно бремя доказывания возлагается на того, кто требует получения права собственности. Но представляется, что это не совсем корректный подход. В отношении обладателя права ПБП на земельный участок, перешедшего от продавца здания, должно презюмироваться, что для использования здания нужен участок именно такого размера (ведь первоначально он предоставлялся именно в таком размере). Обратное должен доказывать публичный собственник, который ссылается на отсутствие оснований для получения в собственность участка истребуемой площади".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.