Столкнулись с неразрешимой ситуацией

598

Вопрос

Столкнулись с неразрешимой ситуацией. Общество арендует земельный участок и занимается застройкой квартала с 2005 года. В 2008 году получено положительное заключение государственной экспертизы на инженерные сети в рамках квартала, среди которых фигурировало девять трансформаторных подстанций в кирпичном исполнении. Впоследствии при застройке квартала жилыми домами Общество стало строить трансформаторные подстанции, но не в кирпичном исполнении, а из сборных блоков. При этом нами было получено разрешение на строительство данных подстанций (в 2013 году), где указано что подстанции строятся в блочном исполнении. Государственный строительный надзор в процессе строительства трансформаторных подстанций не осуществлялся. После завершения строительства ТП Общество обращалось в Комитет по строительству за получением разрешения на ввод и беспрепятственно оформляло трансформаторные подстанции в собственность. В 2014 году Комитет по строительству отказал Обществу в выдаче разрешений на ввод объекта в эксплуатацию по причине отсутствия заключения органа государственого строительного надзора. Параллельно Комитет по строительству сообщил о необходимости получения положительного заключения экспертизы на предмет изменения материала из которого строятся ТП. Общество обратилось с извещением о начале строительства ТП в Государственную инспекцию строительного контроля при том, что на тот момент ТП были уже построены и Государственная инспекция отказала в выдаче заключения, поскольку Объекты уже построены. Таким образом, Общество столкнулось с проблемой как теперь оформить право собственности на данные ТП. Комитет не выдает разрешения на ввод без заключения Государственной инспекции, последняя не выдает заключение так как объекты уже построены!!! Обратились в службу государственной регистрации, что бы зарегестрировать ТП в упрощенном порядке как строение вспомогательнго использования сооружения(ст.51ГрадострК). ТП действительно созданы в целях обеспечения жилых домов в квартале электричеством, каждая ТП питает несколько жилых домов, однако Регистрирующий орган ссылается на наличие разрешения на строительство и требует соответственно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию!!! Существует ли какой-то способ нам разрешить эту ситуацию, какое требование может быть заявлено нами в суде? Документы по ТП приведены на настоящий момент в порядок, есть проектная документация, в 2014 году получено положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации на строительство ТП в блочном исполнении. Есть ли практика в регионах по подобным ситуациям, какие исковые требования заявлять, может быть есть какой-то способ узаконить через признание права собственности на вновь созданную вещь по ст.218 ГК РФ? Или рассмотреть вариант через обжалование отказа регистрирующего органа и доказывать, что это сооружение вспомогательного использования?

Ответ

: Если общество не представило заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации то, отказ в выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию может быть признан правомерным (см. Постановление 15ААС от 05.08.2013 № А32-10893/2012). При аналогичных ситуациях судебная практика допускает защиту прав, путем обращения в суд с заявлением об установлении факта, имеющего юридического значение (гл.27 АПК), к примеру, об установлении юридического факта соответствия фактически построенного объекта проектной документации (см. Решения АС Республики Мордовия от 20.06.2013 г. № А39-2261/2013, от 04.07.2013 г. № А39-2612/2013), хотя данная практика встречается довольно редко. Представляет интерес и судебная практика, приведенная в Постановление ФАС ВВО от 08.10.2012 № А82-424/2012. При аналогичных обстоятельствах (отсутствие заключение органов строительного надзора), застройщик предоставил в комплекте документов для получения разрешения на строительство экспертное заключение, что построенный объект соответствует требованиям технических регламентов, проектно-строительной документации и пригоден для эксплуатации, а также соответствует требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов. Администрация в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказала, но суд признал данный отказ незаконным, т.к. представленные доказательства (в т.ч. заключение) подтверждали соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.

 

Относительно возможности обжаловать отказ в регистрации права на объекты недвижимости, как объекты вспомогательного назначения следует учитывать следующее. Основной момент при регистрации права собственности на объект недвижимости в упрощенном порядке состоит в том, что регистрирующий орган может усомниться в том, что данные объекты относится к вспомогательному назначению, что может привести к спорным ситуациям (см. Постановление 16 ААС от 19.12.2012 № А63-6197/2011 (оставлено без изменения Постановлением ФАС СКО от 11.04.2013 № А63-6197/2011). Как правило в данных спорах принадлежность объектов к вспомогательному назначению определяется с помощью судебно-строительных экспертиз.

Между тем, градостроительный Кодекс РФ не дает определение понятию «объект вспомогательного использования». При этом согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с утвержденным приказом Росстандарта от 23.12.2010 № 1059-ст национальным стандартом Российской Федерации ГОСТ Р 54257-210 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования» к сооружениям пониженного уровня ответственности относятся теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, бытовки вахтового персонала и другие подобные сооружения с ограниченными сроками службы и пребыванием в них людей.

В Постановлении 12ААС от 28.06.2012 г. № А57-11609/2011 также указано, что: «определение понятия «строения и сооружения вспомогательного использования», дается в Разъяснении Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору N КЧ-48/981 от 10 октября 2006 г. — Под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований». Кроме того, критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВВО ОТ 08.10.2012 № А82-424/2012

«Как следует из материалов дела, Предпринимателю на праве собственности принадлежит стационарная автозаправочная станция с инженерными коммуникациями, расположенная по адресу: город Ярославль, Промышленное шоссе, 59.

На основании разрешения на строительство от 05.08.2009, выданного Департаментом, Предприниматель с августа по декабрь 2009 года провел реконструкцию указанного объекта.

Предприниматель 26.04.2010 обратился в Инспекцию с извещением № 654/10 о начале строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства от 23.04.2010, указав даты начала реконструкции — 05.08.2009 и окончания строительства — 06.02.2010.

В извещении от 27.04.2010 № 47/2010 Предприниматель проинформировал Инспекцию об окончании строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства.

В письме от 30.04.2010 Инспекция сообщила Предпринимателю об отказе в выдаче заключения в связи с невозможностью осуществления государственного строительного надзора.

В октябре 2010 года заявитель обратился в Департамент с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Письмом от 26.10.2010 № 98 Департамент отказал во вводе в эксплуатацию реконструированной стационарной автозаправочной станции с инженерными коммуникациями (установка топливораздаточных колонок сжиженного углеводородного газа и подземного резервуара сжиженного углеводородного газа) ввиду отсутствия документов, подтверждающих соответствие параметров построенного, реконструированного и отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанных представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, отсутствия заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям техрегламентов и проектной документации.

Заявитель повторно обратился в Инспекцию с заявлением, на которое получил отказ с аналогичными основаниями, оформленный письмом от 14.01.2011 № 04/3-06-25.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 17.06.2011 по делу № А82-973/2011-18 в удовлетворении требования Предпринимателя о признании незаконным решения Инспекции от 14.01.2011 № 04/3-06-25 отказано.

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском о признании права собственности на реконструированный объект на основании статей 12, 219, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Решением суда от 26.08.2011 по делу № А82-11718/2010 в иске отказано со ссылкой на то, что реконструированный объект недвижимости создан заявителем на земельном участке, принадлежащем ему на праве аренды, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Кроме того, суд указал в решении, что ИП Ананичев О.В. не представил доказательств принятия им всех необходимых мер для легализации самовольной постройки.

Предприниматель 27.12.2011 повторно обратился в Департамент с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с приложением документов, предусмотренных статьей 55 ГрК РФ. Вместо заключения органа государственного строительного надзора заявитель приложил заключение о соответствии автозаправочной станции проектной документации и пригодности для эксплуатации, выполненное специализированной организацией — ООО «ТУР», имеющей лицензию* на осуществление работ в составе деятельности по проектированию зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности в соответствии с государственными стандартами, в том числе, разработку разделов проектной документации на строительство автозаправочных станций, обследование технического состояния зданий и сооружений: фундаментов, несущих и ограждающих конструкций, инженерных коммуникаций и т.д. (лицензия от 05.02.2008 Е 018837 № ГС-1-76-02-26-0-7611005622-006007-2, свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, от 19.05.2011 № П-079-14122009-7611005622-129.1). Согласно данному заключению, с учетом дополнений от 15.03.2012 и 06.03.2012, построенный объект соответствует требованиям технических регламентов, проектно-строительной документации и пригоден для эксплуатации, а также соответствует требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

В письме от 29.12.2011 № 29-В Департамент отказал Обществу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указав в качестве основания для отказа на отсутствие заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Посчитав, что указанный отказ не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, Предприниматель обратился в арбитражный суд.*

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для ее удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Согласно пунктам 2, 3 и 6 названной статьи для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с соответствующим заявлением и приложением необходимых документов, отсутствие которых является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Как следует из материалов дела и установили суды, в качестве основания для оспариваемого отказа Департамент указал на отсутствие в числе представленных обществом документов заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Факт отсутствия в документах, приложенных к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, заключения органа государственного строительного надзора заявителем, по существу, не оспаривается. Из материалов дела следует, что государственный строительный надзор в отношении спорного объекта не осуществлялся.

Вместе с тем, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявитель в подтверждение соответствия объекту требованиям технических регламентов и проектной документации представил достаточно доказательств.

Органом, уполномоченным на осуществление государственного строительного надзора, является Инспекция. В рассматриваемом случае Инспекция не осуществляла надзор за реконструкцией Предпринимателем автозаправочной станции, поскольку заявитель своевременно не известил уполномоченный орган о начале работ, в связи с чем отказала Предпринимателю в выдаче требуемого заключения.*

Как указал апелляционный суд, Департамент в пределах предоставленных ему частью 5 статьи 55 ГрК РФ полномочий вправе осуществлять проверку соответствия объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство, градостроительном плане земельного участка и требованиям проектной документации. Такой осмотр заинтересованное лицо не проводило.

Кроме того, часть 3.2 статьи 55 ГрК РФ предоставляет Департаменту право запросить заключение у соответствующего органа, что также не было сделано.

Указанные действия Департамента создали заявителю препятствия в эксплуатации спорного объекта, используемого в предпринимательской деятельности, поэтому обоснованно признаны судами незаконными.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба не подлежит удовлетворению".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.