а если объект построен после 91 года но до 95 года тогда как оформлять

1359

Вопрос

а если объект построен после 91 года но до 95 года тогда как оформлять?

Ответ

: В данном случае решающим фактором является источник финансирования строительства. Как следует из постановления Президиума ВАС РФ № 5698/12, здание, построенное на собственные средства (не на бюджетные) в период до 95 г., не подлежало приемке в эксплуатацию в порядке, установленном постановлением Совета Министров СССР от 23 января 1981 г. № 105 (постановление ФАС МО от 09.12.2013 г. № А41-55877/12), и право собственности возникало по окончанию строительства объекта. В тоже время, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации (п. 1 ст. 6 Закона о государственной регистрации). В связи с этим, Президиум ВАС РФ указал, что в данных ситуациях изначально надлежит обратиться за регистрацией ранее возникшего права собственности на построенные объекты недвижимости в орган государственной регистрации, а в случае отказа последнего в регистрации — оспорить этот отказ в арбитражном суде.

 

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12048/11,

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Президиум ВАС РФ сформулировал три важных вывода, которые помогут в признании права собственности на объекты, построенные до 1995 года

«Президиум ВАС РФ рассмотрел дело о признании права собственности на самовольную постройку. Суд признал право собственности за истцом несмотря на то, что иск не соответствовал фактическим обстоятельствам дела. Истец требовал признать за ним право собственности на самовольные постройки, а Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что спорные объекты самовольными постройками не являются. Надзорная инстанция указала, что суды должны были сами определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Если при этом у истца есть объективные трудности с оформлением документов для регистрации права собственности (несмотря на то что он не обращался в Росреестр), истец имеет право на судебную защиту не в меньшей степени, чем иные лица.

Заседание по делу № А41-9398/11 состоялось 25 сентября 2012 года, видеозапись заседания размещена на официальном канале ВАС РФ. По итогам рассмотрения вынесено постановление Президиума ВАС РФ № 5698/12 (опубликовано на официальном сайте ВАС РФ 27 ноября 2012 года; далее — постановление № 5698/12).

Основные выводы

В постановлении № 5698/12 Президиум ВАС РФ сформулировал несколько правовых позиций, имеющих большое значение для рассмотрения споров о признании права собственности на строения, которые были построены до 1995 года. И эти позиции уже восприняты практикой.

1. К объектам, построенным до 1995 года, не применяются нормы о самовольных постройках. Поэтому иск о признании права собственности на такие объекты как на самовольные постройки не является надлежащим способом защиты.

2. Если иск о признании права собственности на самовольные постройки не соответствует фактическим обстоятельствам дела, суд должен сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению при разрешении дела. В частности, в данном случае суд должен был учесть, что иск о признании права собственности на самовольные постройки на самом деле направлен на подтверждение возникшего у истца права собственности на объекты, не являющиеся самовольными постройками.

3. В период строительства спорных объектов действовал порядок приемки в эксплуатацию, распространявшийся только на те объекты производственного назначения, которые строились за счет централизованных капитальных вложений, выделенных министерствам и ведомствам. Поскольку спорные объекты были построены хозяйственным способом, у истца не было возможности соблюсти данный порядок приемки в эксплуатацию. У истца нет возможности восполнить эти недочеты в документации или воспользоваться ныне действующим порядком приемки в эксплуатацию. Следовательно, истцу необходимо предоставить судебную защиту.*

Важно отметить, что в данном постановлении есть оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам решений арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Суть дела

Общество в 1992–1993 годах возвело здания хозяйственным способом с проведением проектных работ и выполнением части исходно-разрешительной документации, но без получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию.*

В 1994 году земельный участок, на котором находились здания, был предоставлен обществу в постоянное (бессрочное) пользование. Земельный участок в 1994 году был поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера, в качестве правообладателя было указано общество, вид разрешенного использования — под производственную базу.

В 2009 году общество обратилось в суд с иском к администрации Ступинского района о признании права собственности на спорные здания как на самовольные постройки (ст. 222 ГК РФ). Суды первой и апелляционной инстанций отказали обществу в удовлетворении его требований, поскольку обществом не исчерпаны все меры по легализации возведенных на земельном участке зданий. Суды имели в виду то, что общество не обратилось вначале в уполномоченные органы за получением разрешения на строительство и/или акта ввода спорных объектов в эксплуатацию (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2010 г. по делу № А41-44431/09).

После такого решения общество стало предпринимать попытки легализовать построенные здания. Общество провело исследование построенных строений, обращалось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако администрация отказала обществу в выдаче такого разрешения. Причиной отказа стало отсутствие разрешения на строительство.

После того как общество посчитало, что использовало все возможные способы для легализации спорных построек, оно обратилось с иском о признании права собственности на самовольные постройки на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования общества и признали право собственности на самовольные постройки. Однако кассация отменила эти акты и прекратила производство по делу в связи с тем, что дело № А41-44431/09 по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям уже рассмотрено судом и решение по нему вступило в законную силу (п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ).

Президиум ВАС РФ отменил постановление суда кассационной инстанции и оставил в силе акты судов первой и апелляционной инстанций, тем самым за истцом было признано право собственности на спорные объекты.


Спорные объекты, согласно техническим паспортам, были построены в 1992–1993 годах. Понятие «самовольная постройка» истатья 222 Гражданского кодекса РФ распространяются только на объекты, построенные после 1 января 1995 года. Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 года, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками. Тем самым ВАС РФ повторил сформулированную им ранее позицию (постановление Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 г. № 12048/11 по делу № А65-26122/2010).

Подробнее об этом см. Споры, связанные с самовольной постройкой.

Судья-докладчик отметила, что в период постройки спорных объектов Гражданского кодекса РФ еще не было, как и не былоФедерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации). В период создания спорных построек действовала часть 1 статьи 7 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» (далее — Закон о собственности в РСФСР). В ней говорилось о том, что гражданин или другое лицо (т. е. юридическое лицо тоже имелось в виду) приобретают право собственности на имущество, полученное по не противоречащим закону основаниям, в том числе на созданные ими вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Юридические лица в период создания спорных построек приобретали право собственности на имущество, полученное в результате своей предпринимательской деятельности (ст. 14 Закона о собственности в РСФСР).

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации (п. 1 ст. 6 Закона о государственной регистрации).

Вывод

Президиум ВАС РФ указал, что обществу «изначально надлежало обратиться за регистрацией ранее возникшего у него права собственности на построенные им объекты недвижимости в орган государственной регистрации, а в случае отказа последнего в регистрации — оспорить этот отказ в арбитражном суде, что обществом сделано не было».

Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25 Закона о государственной регистрации). В настоящее время такими документами являются разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51–55 Градостроительного кодекса РФ). Причем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается при выдаче разрешения на строительство, а последнее подлежит выдаче до начала строительства.

Президиум ВАС РФ указал, что по «объектам, построенным до введения в действие названного Градостроительного кодекса РФ, для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих объектов». Президиум ВАС РФ сослался на нормативные акты, действующие в период строительства спорных объектов.

Приемка объектов в эксплуатацию (на момент постройки спорных объектов) производилась в зависимости от того, бюджетные деньги какого уровня выделялись на строительство объектов. Поскольку общество строило объекты на собственные средства, то и возможности приемки строений в эксплуатацию в таком порядке у него не имелось, а в настоящее время нет возможности его восполнить или воспользоваться ныне действующим порядком.

Президиум ВАС РФ отметил, что в данном споре администрация предоставила обществу земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование под строительство производственной базы уже после постройки спорных производственных объектов. А значит, тем самым администрация разрешила уже законченное строительство (такая правовая позиция была сформулирована в постановлении Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. № 14434/09).

Суд должен был переквалифицировать иск, чтобы предоставить истцу необходимую судебную защиту

Президиум ВАС РФ в постановлении № 5698/12 сделал вывод, что иск общества о признании права собственности на спорные объекты «как на самовольные постройки не соответствовал фактическим обстоятельствам, положенным им в основу заявленного требования, применимым положениям законодательства и не являлся надлежащим способом защиты».

Суд решил, что иск общества по существу был направлен на подтверждение возникшего у него права собственности на созданные в 1992–1993 годах объекты недвижимости производственного назначения с целью последующей государственной регистрации данного права. Отсутствие документов создает у общества трудность в легитимации права.

При этом «судебная защита прав подобных собственников недвижимости не может быть менее эффективной, чем для случаев признания судом за лицами, не являющимися собственниками, права собственности на чужое либо бесхозяйное имущество по давности владения или права собственности на возведенную ими самовольную постройку».

В результате Президиум ВАС РФ указал, что судам в такой ситуации надлежало самим определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела (п. 3 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Иначе говоря, Президиум ВАС РФ лишний раз напомнил о том, что отказ в исковых требованиях по формальным основаниям недопустим.

Применение постановления № 5698/12 на практике

За время, прошедшее после опубликования постановления № 5698/12, сложилась устойчивая судебная практика его применения. Как правило, при помощи ссылки на постановление № 5698/12 суды обосновывают следующие выводы:*

1) здания, строения и сооружения, построенные до 1 января 1995 года, не могут быть признаны самовольными постройками (постановления ФАС Поволжского округа от 6 ноября 2013 г. по делу № А65-1005/2013, ФАС Московского округа от 28 февраля 2014 г. по делу № А40-167334/12 и от 21 января 2014 г. по делу № А41-6058/13);

2) здание, построенное на собственные средства, не подлежало приемке в эксплуатацию в порядке, установленном постановлением Совета Министров СССР от 23 января 1981 г. № 105 (постановление ФАС Московского округа от 9 декабря 2013 г. по делу № А41-55877/12);

3) иск о признании права собственности на спорные объекты как на самовольно возведенные является ненадлежащим способом защиты прав, поскольку фактически требования истца направлены на подтверждение возникшего у него права собственности на эти объекты с целью последующей государственной регистрации права (постановление ФАС Уральского округа от 2 июля 2013 г. № Ф09-6252/13 по делу № А76-19704/2012)".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.