• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » При осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом предусмотрен ли вариант заключения с собственниками не обычного договора управления, а, скажем, агентского договора

При осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом предусмотрен ли вариант заключения с собственниками не обычного договора управления, а, скажем, агентского договора

112

Вопрос

При осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом предусмотрен ли вариант заключения с собственниками не обычного договора управления, а, скажем, агентского договора? Согласно такому договору УК обязуется заключить от своего имени, и за счёт собственников договоры на оказание ЖКУ с организациями и поставщиками, выполняющими соответствующие работы/услуги. При этом УК выступает как исполнитель ЖКУ, но непосредственно оказывать услуги (выполнять работы) будут соответствующие подрядные организации, в том числе ресурсоснабжающие компании (и это будет указано в договоре). В договоре также будет прописано, что УК не осуществляет операции по купле-продаже услуг, а выполняет функции сбора и перечисления платежей от собственников, т.е. транзитные платежи. Подскажите, пожалуйста, можно ли в этом случае обезопасить себя от требований ресурсоснабжающих компаний о взыскании задолженностей по оплате коммунальных услуг? Или с ними также придётся заключать договор не купли-продажи того или иного ресурса, а агентский?

Ответ

: Заключение агентского договора не предусмотрено. Данный вывод следует из ст. 162 ЖК РФ. Судебные органы из анализа данной нормы приходят к выводу, что договор управления это самостоятельный вид договора (см. например Постановление 12 ААС от 14.05.2012 г. № 12АП-4188/11). Это означает, что договор управления не может являться агентским договором, так как агентский договор это также самостоятельный вид договора. Нельзя подменять один вид договора другим, в противном случае такой договор может быть признан недействительным.

 

Обратите также внимание на новый Приказ Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр, в котором даны рекомендации по составлению договора управления. Анализ рекомендаций Минстроя позволяет сделать вывод, что в принципе не возможно заключение иного договора, кроме договора управления.

То о чем говорится в вопросе, имеет место на практике. Однако правовая квалификация иная: исполнение обязательств третьими лицами (ст. 313 ГК РФ). То есть должником в обязательствах, возникших из договора управления, является управляющая организация. Однако управляющая организация может возложить исполнение своих обязательств на третьи лица. При этом ответственность за действия третьих лиц будет нести также управляющая организация.

Что касается оплаты, то суды исходят из того, что при наличии управляющей организации именно эта организация несет ответственность за коммунальные платежи (см. например Постановление ФАС УО от 24.02.2011 №Ф09-394/11-С5).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Гражданский кодекс РФ

«Статья 313. Исполнение обязательства третьим лицом

1. Исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

2. Третье лицо, подвергающееся опасности утратить свое право на имущество должника (право аренды, залога или др.) вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование кредитора без согласия должника. В этом случае к третьему лицу переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьями 382 — 387 настоящего Кодекса*.»

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.