на балансе ФГБУ числятся недвижимый объект (коммуникации) отсутствует разрешение на строительство акт ввода в эксплуатацию, для того чтобы узаконить его что нужно предпринять

283

Вопрос

на балансе ФГБУ числятся недвижимый объект (коммуникации) отсутствует разрешение на строительство акт ввода в эксплуатацию, для того чтобы узаконить его что нужно предпринять? если подавать в суд каков алгоритм действий при подаче в суд?

Ответ

: Бюджетное учреждение может обладать недвижимым имуществом на основании оперативного управления, в силу чего, на данное имущество должно быть первоначально зарегистрировано право собственности РФ. Если недвижимость построена после 01.01.95 г. и является самовольным строительством (т.к. отсутствуют разрешительные документы), право собственности на данное имущество можно признать в судебном порядке, т.к. понятие «самовольная постройка» и статья 222 Гражданского кодекса РФ распространяются только на объекты, построенные после 1 января 1995 года. С иском о признании права РФ на самовольную постройку может обратиться территориальное управление Росимущества. Если в суд обратиться учреждение и заявит одновременно два требования — о признании права собственности РФ на самовольную постройку и о признании права оперативного управления на нее, суд может отказать в иске, т.к. у учреждения отсутствуют полномочия на представление интересов РФ (см. Постановление ФАС ЗСО от 20.07.2010 № А46-21877/2009). Между тем, встречается и иная позиция, согласно которой возможно признание права оперативного управления на самовольную постройку (в данных делах собственник привлекается в качестве 3-го лица), что подтверждает Постановление ФАС ПО от 04.03.2009 № А55-6522/2008, Определение ВАС РФ от 21.05.2009 № ВАС-5707/09, Постановление ФАС ПО от 12.04.2007 № А57-5521/06).

 

В предмет доказывания иска о признании права собственности на самовольную постройку входит:

  • наличие у истца права собственности либо права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка;
  • соответствие самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил; Поэтому организации необходимо представить в суд заключения компетентных органов о соответствии постройки строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным, экологическим нормам и правилам или просить суд назначить соответствующие экспертизы
  • отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц;
  • отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

С учетом разъяснений п. 26 постановления № 10/22,п. 9 информационного письма № 143 суд может также выяснить, принимало ли лицо попытки для получения необходимого разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию.

Следует отметить, что действующее законодательство предусматривает возможность регистрации права собственности без получения разрешения на строительство в упрощенном порядке, но только в отношении объектов вспомогательного назначения (пп. 3 п. 17 ст. 51 ГрК РФ). Однако вопрос отнесения объекта к вспомогательному назначению в каждом случае разрешается отдельно.

Регистрация права собственности юридических лиц на объекты вспомогательного назначения в упрощенном порядке допускается на основании ст. 25.3 Закона о регистрации, на что указывалось в Письме Росреестра от 09.02.2012 № 14-910-ГЕ.

Декларация об объекте недвижимого имущества является правоустанавливающим документом для регистрации права собственности объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимости не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство, в т.ч. строения и сооружения вспомогательного использования п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).

Порядок государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество на основании декларации об объекте недвижимого имущества, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 № 447, установлен п. 3 ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно п. 1 и п. 3 ст. 25.3 Закона о регистрации основаниями регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, для строительства которых по законодательству РФ не требуется выдача разрешения на строительство, служат:

— документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (декларация об объекте недвижимого имущества);

— правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Основной момент при регистрации права собственности на объект недвижимости в упрощенном порядке состоит в том, что регистрирующий орган может усомниться в том, что торговый павильон относится к вспомогательному назначению, что может привести к спорным ситуациям (см. Постановление 16 ААС от 19.12.2012 № А63-6197/2011 (оставлено без изменения Постановлением ФАС СКО от 11.04.2013 № А63-6197/2011). Как правило в данных спорах принадлежность объектов к вспомогательному назначению определяется с помощью судебно-строительных экспертиз.

Между тем, градостроительный Кодекс РФ не дает определение понятию «объект вспомогательного использования». При этом согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с утвержденным приказом Росстандарта от 23.12.2010 № 1059-ст национальным стандартом Российской Федерации ГОСТ Р 54257-210 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования» к сооружениям пониженного уровня ответственности относятся теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, бытовки вахтового персонала и другие подобные сооружения с ограниченными сроками службы и пребыванием в них людей.

В Постановлении 12ААС от 28.06.2012 г. № А57-11609/2011 также указано, что: «определение понятия «строения и сооружения вспомогательного использования», дается в Разъяснении Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору N КЧ-48/981 от 10 октября 2006 г. — Под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований». Кроме того, критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Условия признания права собственности на самовольную постройку;

Легализация самовольной постройки. Какие обстоятельства необходимо доказывать в суде

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

  • Признать ограниченное вещное право на самовольную постройку возможно, но не в любом суде

«Следует отметить, что по делу, о котором говорилось выше, кассационная инстанция, помимо прочего, сослалась на постановление Президиума ВАС РФ от 02.08.2005 № 1206/05, в котором признана возможность учреждения предъявлять иски о признании права собственности публично-правового образования и одновременно — о признании права оперативного управления на это же имущество самого учреждения. Однако и по этому вопросу позиция высшей судебной инстанции к настоящему времени изменилась, о чем свидетельствует еще один пример из практики5.

Федеральное государственное унитарное предприятие обратилось в суд с иском к администрации города о признании права федеральной собственности и права хозяйственного ведения на здание. Суды трех инстанций в удовлетворении заявленных требований отказали, и предприятие обратилось с надзорной жалобой в ВАС РФ. Но судьи не нашли оснований для пересмотра принятых по делу решений.

ВАС РФ разъяснил, что в силу положения статьи 222 ГК РФ требовать признания права на самовольную постройку может лишь лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок с расположенной на нем недвижимостью. Однако предприятие является лишь арендатором земельного участка, на котором возведено спорное здание. Поэтому требовать признания права собственности на самовольную постройку истец не имеет права*, сделать это может лишь Российская Федерация как собственник этого земельного участка»

2. Журнал «Юрист компании» июнь 6 2011 Легализация самовольной постройки. Какие обстоятельства необходимо доказывать в суде

«Предъявление иска о признании права на самовольную постройку

В свежей судебной практике есть примеры, когда компаниям удается получить признание права собственности на самовольную постройку через суд, не оформляя разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Рассмотрим ситуацию, типичную для иска о признании права собственности на самовольную постройку: компания, являясь собственником земельного участка, возводит на нем объект недвижимости или реконструирует имеющийся объект, по каким-либо причинам не оформляя разрешительную документацию на строительство либо получив отказ в оформлении необходимой документации. Другой вариант: у компании есть разрешение на строительство, но не оформлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (например, при осуществлении работ были допущены существенные отступления от условий, указанных в разрешении на строительство).

Условия признания права собственности. Как следует из пункта 26 постановления № 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При определенных условиях компания все же может стать собственником самовольной постройки. Таких условий три: отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 13 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 09.12.10 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса РФ», далее — информационное письмо № 143), а также попытки компании получить необходимые разрешения на строительство или ввод объекта в эксплуатацию.*

Безопасность объекта.* Доказывание отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан возлагается на истца (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.09.10 № 07АП-7331/10). Поэтому компании необходимо представить в суд заключения компетентных органов о соответствии постройки строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным, экологическим нормам и правилам или просить суд назначить соответствующие экспертизы (постановления федеральных арбитражных судов Восточно-Сибирского округа от 28.06.10 по делу № А19-23650/09, Поволжского округа от 31.03.11 по делу № А49-9734/2009).

Чтобы суд принял заключения в качестве надлежащих доказательств, они, во-первых, должны отвечать обязательным требованиям к обследованию объектов строительства, во-вторых, проводившая их организация должна иметь право на осуществление соответствующего вида работ. Другими словами, это должны быть заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил. Суд может принять в качестве доказательств соответствия строительным нормам и правилам заключение независимой организации, но при условии, что у такой организации есть допуск к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (допуск обязателен в соответствии с положениямигл. 6.1 Градостроительного кодекса). Так, в одном из дел, рассмотренном Федеральным арбитражным судом Центрального округа (постановление от 20.01.11 по делу № А62-2291/2010), суд не принял в качестве доказательства заключение о техническом состоянии конструкций спорного объекта в связи с его несоответствием требованиям Свода правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003 от 21.08.03 (в отчете не было сведений о проведении детального инструментального обследования объекта, эксперты ограничились лишь визуальным осмотром). Кроме того, у организации, составлявшей заключение, не было допуска к работам по подготовке проектной документации.

Отсутствие нарушения прав других лиц.* Ни в постановлении № 10/22, ни в информационном письме № 143 не разъясняется, каким образом доказывается отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц. В то же время, согласно пункту 4 информационного письма № 143, «возведением самовольной постройки могут быть нарушены права и законные интересы собственника или иного законного владельца земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, или граждан, если сохранением такой постройки создана угроза их жизни и здоровью». Следовательно, застройщику фактически нужно доказать только отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан в случае сохранения данной постройки. Анализ арбитражной практики подтверждает, что суды автоматически констатируют отсутствие нарушения прав и законных интересов, если компании удается доказать соответствие постройки всем строительным, противопожарным и иным обязательным нормам (см., например, определение Высшего арбитражного суда от 30.04.10 № ВАС-5316/10). Так, в одном из дел суд прямо указал, что «при отсутствии разрешения на строительство, обстоятельства того, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, устанавливаются на основании доказательств, подтверждающих соответствие самовольной постройки разрешенному использованию земельного участка, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным и другим нормам и правилам» (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13.11.09 по делу № А68-636/09-70/17).

Попытки получения разрешения.* Компания должна доказать, что предпринимала все необходимые меры для получения разрешения на строительство, а также акта ввода объекта в эксплуатацию (п. 26 постановления № 10/22,п. 9 информационного письма № 143). Если компания даже не попыталась получить необходимые разрешения, то в иске будет отказано. Отказ будет и в том случае, когда компания обращалась за получением необходимой разрешительной документации, но получила правомерный отказ, например, из-за того, что не приложила к соответствующему заявлению все необходимые документы (п. 9 информационного письма № 143). Судебные решения с таким подходом встречались и раньше, однако после принятия постановления № 10/22 отказы в признании прав на самовольную постройку на этом основании стали массовыми (определение Высшего арбитражного суда от 23.03.11 № ВАС-2673/11, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.02.11 № Ф09-226/11-С6).

При этом у истца есть шанс добиться в суде признания прав на самовольную постройку, если за получением разрешения на строительство он обратился уже после окончания работ с целью легализовать готовую постройку (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.03.11 по делу № А41-10322/10). Но попытку оформить разрешение обязательно нужно предпринять до обращения суд. Если компания сделает это уже после подачи иска, то в признании прав на самовольную постройку будет отказано (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.05.11 по делу № А03-8721/2010)"



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.