Мы являемся "АРЕНДОДАТЕЛЯМИ" , наш арендатор на арендуемой площади произвел неотделимые улучшения

1450

Вопрос

Мы являемся "АРЕНДОДАТЕЛЯМИ" , наш арендатор на арендуемой площади произвел неотделимые улучшения. По условиям договора стоимость неотделимых улучшений не возмещается в случае расторжения договора по инициативе арендатора, что и произошло в нашем случаи. Стоимость и вид неотделимых улучшений оформлены дополнительным соглашением к договору. После расторжения договора неотделимые улучшения остаются на у нас. Вопрос: 1.Каким документом эти неотделимые улучшения передаются нам? 2.Возникает ли при передаче улучшений налогооблагаемая база, если да, то по каким налогам?

Ответ

: Арендованное имущество арендатор возвращает арендодателю по акту передачи. Унифицированной формы акта приемки-передачи объекта недвижимости в аренду нет. Передачу неотделимых улучшений необходимо оформить отдельным актом, унифицированной формы акта также нет.

 

Арендатор, производя капитальные вложения в арендованное здание, улучшил чужое имущество, вложил средства в чужую собственность, т.е. оказал арендодателю услугу. В конечном счете арендатор передаст эти неотделимые улучшения в арендованное имущество безвозмездно, вместе с объектом аренды (в случае, если арендодатель по договору аренды не возмещает арендатору стоимость произведенных работ капитального характера).

Согласно письма УФНС России по Москве от 29.11.2006 № 20-12/105055.1 безвозмездно полученные от арендатора капитальные вложения в форме неотделимых улучшений не учитываются арендодателем в составе доходов при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль и не увеличивают первоначальную стоимость модернизируемого объекта основных средств.

Принять НДС к вычету с безвозмездно переданных неотделимых улучшений арендодателю нельзя. Даже если арендатор выставит счет-фактуру, заполненный надлежащим образом. Ведь плательщиком налога (причем за счет собственных средств) является в данном случае арендатор. Арендодатель НДС не платит арендатору, к нему переходят улучшения безвозмездно. А в п. 2 ст. 171 НК РФ сказано, что к вычету принимаются только суммы налога при приобретении товаров (работ, услуг, имущественных прав). Арендодатель не является в данном случае плательщиком НДС.

Капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утверждаемой Правительством РФ. Об этом сказано в п. 1 ст. 258 НК РФ.

Следовательно, при осуществлении с согласия арендодателя капитальных вложений в объекты основных средств, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизация по данным капитальным вложениям может начисляться арендатором с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором эти капитальные вложения были введены в эксплуатацию.

При этом срок полезного использования, применяемый арендатором для исчисления амортизации по капитальным вложениям в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество, является постоянной величиной и не зависит от срока эксплуатации самого объекта аренды.

Основание — письмо Минфина России от 14.05.2008 № 03-03-06/2/52.

Арендатор возвращает имущество, по которому за свой счет произвел неотделимые улучшения. С их стоимости он обязан заплатить НДС. Так сказано в письме Минфина России от 05.11.2009 № 03-07-11/282. ФАС Северо-Западного округа не согласился с начислением налога. Если стоимость улучшений не возмещается, то нельзя говорить о реализации работ арендодателю. Нет, по мнению суда, и безвозмездной передачи таких работ. Арбитраж привел два аргумента. Во-первых, улучшения проводились налогоплательщиком во время действия договора аренды и нужны для обеспечения бизнеса арендатора. Во-вторых, собственностью арендатора являются лишь отделимые улучшения (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Следовательно, неотделимые улучшения сразу принадлежат арендодателю и при возврате имущества их собственник не меняется. А раз нет передачи собственности, то нет и НДС. Таков вывод из ст. 146 НК РФ.

Но с такой позицией соглашаются не все судьи. Так что налогоплательщику надо самостоятельно выбирать вариант действий, учитывая арбитражную практику своего округа.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

 

Акт приемки-передачи объекта недвижимости в аренду

«Передача здания, сооружения или помещения арендодателем и его принятие арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункте 1). По общему правилу акт служит доказательством фактической передачи объекта арендатору. Акт необязателен, только если стороны прямо указали в договоре аренды, что они не будут оформлять этот документ и объект передается в аренду непосредственно в день подписания договора.

Контрольные точки при оформлении

Унифицированной формы акта приемки-передачи объекта недвижимости в аренду нет. Но исходя из целей применения данного документа, в нем должны быть указаны передающая и принимающая стороны, идентифицирован объект, который передан (принят) в аренду, и дата передачи.

1. Дата подписания акта приемки-передачи считается датой начала фактического пользования имуществом. Именно с этого дня арендодатель вправе требовать арендные платежи (пункте 1, п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). В случае спора о фактическом сроке пользования помещением суды ориентируются на дату подписания акта. Поэтому подписывать его нужно именно при фактической передаче помещения. Если акт подписан формально (например, одновременно с договором аренды), а в дальнейшем передача объекта так и не состоялась, арендатору практически невозможно доказать отсутствие арендных отношений (см. постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11.12.08 по делу № А07-6439/2008). Следовательно, есть риск взыскания арендных платежей, хотя арендатор не пользовался объектом.

2. Если договор аренды требовал госрегистрации, а сам объект был передан арендатору до нее, то в договоре необходимо установить, что его условия распространяются на период с момента передачи объекта арендатору (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Тогда арендатор сможет без лишних споров с налоговой инспекцией включить в расходы, учитываемые в целях налогообложения прибыли, арендные платежи, перечисленные до регистрации договора. Правда, сделать это можно будет только после регистрации (письмо Минфина России от 12.07.06 № 03-03-04/2/172). Но без вышеуказанного условия налоговики сочтут, что платежи за период до регистрации вообще нельзя учитывать в расходах (письмо Минфина России от 06.03.08 № 03-03-06/1/152). Надо отметить, что суды не поддерживают это мнение инспекций и отменяют налоговые доначисления компаниям (постановления федеральных арбитражных судов Северо-Западного округа от 07.03.08 по делу № А56-19124/2007, Уральского округа от 25.01.07 № Ф09-12242/06-С2 по делу № А60-22028/06). Но если компания не настроена на судебное разбирательство, лучше исключить спорную ситуацию заранее.

3. Адрес и характеристики объекта, указанные в акте, должны соответствовать тем, которые указаны в договоре аренды. При расхождении между этими данными (например, разная площадь, разные номера помещений на плане и т. д.) в случае спора о ненадлежащем исполнении договора суд может посчитать договор незаключенным из-за неопределенности предмета (пункте 1,постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30.04.09 по делу № А57-5858/2008).

4. В акте лучше подробно описать техническое состояние передаваемого объекта. Зачастую стороны ограничиваются фразой о том, что объект «находится в удовлетворительном состоянии, соответствующем целям использования». В таких случаях арендатор сильно рискует. Дело в том, что при прекращении договора он обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором получил его, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункте 1). Если в акте не были указаны фактически имевшиеся недостатки предмета аренды, то при его возвращении арендодателю последний может сослаться на то, что они возникли в ходе эксплуатации. Он может потребовать возмещения убытков — реального ущерба в виде расходов на восстановительный ремонт, а также упущенную выгоду в виде неполученной арендной платы из-за невозможности передать объект с недостатками в аренду другому лицу (см. постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29.04.08 по делу № А60-26139/2007). Поэтому в интересах арендатора описать в акте приемки-передачи состояние объекта аренды максимально подробно, включая расхождения с кадастровым паспортом (планом) объекта.

5. Указание в акте на обнаруженные недостатки важно для решения вопроса о последствиях передачи имущества с неисправностями и иными изъянами. Согласно пункте 1 статьи 611 Гражданского кодекса, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, либо досрочного расторжения договора. Но при этом арендодатель не отвечает за недостатки, которые он оговорил при заключении договора или которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества при заключении договора (передаче имущества) (пункте 1).

Следовательно, основанием для предъявления арендатором требований, указанных в пункте 1статьи 612 Гражданского кодекса, могут служить лишь те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и получения объекта. Поэтому некоторые арендаторы считают, что для возможности предъявления в будущем вышеуказанных требований лучше подписать акт без перечисления недостатков. Но это не так. Если очевидно, что арендатор мог обнаружить недостатки при осмотре объекта (например, помещение имеет неудобную планировку, препятствующую его целевому использованию и т. д.), то тот факт, что в акте они не были отмечены, не дает арендатору каких-либо преференций. Суды считают, что арендатор не мог не знать о явных недостатках, а значит, он не вправе предъявлять требования, указанные в пункте 1статьи 612 кодекса (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.08.09 № А74-337/09).

6. Указывая в акте на недостатки, арендатору важно получить обязательство арендодателя исправить их в определенный срок либо его согласие на то, что арендатор исправит их своими силами (проведет ремонт, перепланировку и т. д.). В последнем случае после проведения необходимых работ арендатор может заявить о зачете соответствующих расходов в счет арендной платы или потребовать компенсации их стоимости по окончании срока аренды (Определение ВАС РФ от 23.12.09 № ВАС-16594/09). Если необходимые работы относятся к текущему ремонту, то необходимо прямо прописать, что арендатор проведет их за счет арендодателя. Иначе по общему правилу расходы по этим работам возлагаются на арендатора (пункте 1). При капитальном характере требующегося ремонта аналогичное условие необходимо, если по условиям договора расходы по капитальному ремонту возложены на арендатора либо сказано, что арендодатель не возмещает арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных даже с согласия арендодателя (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.01.07 по делу № А56-51484/2005).*

На что еще обратить внимание

Первый момент. Если в акте приемки-передачи отмечены недостатки объекта и арендатор подписал документ без замечаний, то суды считают, что он тем самым согласился принять имущество в таком виде. Поэтому не принимают последующие утверждения о том, что он не мог использовать объект по целевому назначению и в связи с этим не обязан платить арендную плату (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.05.09 № Ф03-2154/2009). Исключение — если договор аренды содержит условие о том, что арендатор начнет пользоваться имуществом только после проведения необходимых работ по капремонту (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.04.08 по делу № А65-17732/2007).

Второй момент. Когда объект имеет существенные недостатки, но арендодатель отказывается прописывать в акте свою обязанность провести капремонт в конкретные сроки или дать согласие на проведение этого ремонта силами арендатора, можно просто отметить, что предмет аренды требует капремонта. Если по договору обязанность по проведению такого ремонта лежит на арендодателе, то арендатор может использовать вышеуказанную оговорку в акте как одно из доказательств неотложной необходимости ремонта (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.12.08 по делу № А25-526/2007-10). Если арендодатель откажется отремонтировать объект или оставит без ответа письменные обращения арендатора, то последний вправе провести ремонт самостоятельно в счет арендной платы или взыскать его стоимость, либо потребовать уменьшения арендной платы (пункте 1). Таким образом, отметка в акте о необходимости капремонта может стать важным козырем для арендатора.

Третий момент. Если недостатки предмета аренды имеют скрытый характер, то есть их невозможно было обнаружить в ходе приемки помещения, то арендатор может предъявить требования, указанные в пункте 1 статьи 612 кодекса, при наличии доказательств последующего выявления таких недостатков (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16.01.09 по делу № А76-6704/2007). Доказательствами могут послужить, например, акты обследования специализированными организациями строительных конструкций, водопроводных и канализационных сетей, заключения о причинах аварии и т. п."

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.