Арендодатель - организация, занимается сдачей в наем собственного нежилого имущества (офисные помещения)

201

Вопрос

Арендодатель - организация, занимается сдачей в наем собственного нежилого имущества (офисные помещения). Есть договор аренды ("№01") нежилого помещения (офиса), срок 11 месяцев - заканчивается 31.03.2013г. и 01.04.2013г планировалось снова заключать договор с этим же Арендатором на это же помещение. ( Для чего договор № 01 прекращается на основании заключения Соглашения о расторжении договора "№01" и акта приема-передачи помещения от Арендатора к Арендодателю).Генеральный директор требует, чтобы договор был расторгнут 29.03.2013г. с формулировкой: "в соответствии с окончанием срока аренды" и 29.03.2013г. был заключен новый договор аренды "№02". При этом чтобы акта о приеме-передачи помещения не было, а вместо него Дополнительное соглашение, в котором говорится, что Стороны согласились о том что: Помещение из договора "№01" не возвращается Арендодателю, а переходит Арендатору по Договору "№02". (Руководство Арендатора на месте отсутствует....).Вопрос:1. Допустимо ли вновь заключать договор аренды без оформления акта приема-передачи (по вновь заключаемому договору и по тому договору, который должен быть закончен) где вместо акта према-передачи помещения будет Дополнительное соглашение?2. Что делать с 30 и 31 марта? за эти дни прошла оплата по договору ("№01").

Ответ

Согласно п. 2. ст. 655 ГК РФ, при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

 

Этот же пункт применяется и к помещениям.

Таким образом, закон предписывает в обязательном порядке составление акта приема-передачи недвижимого имущества или иного передаточного документа.

Согласно ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Поэтому расторжение договора аренды досрочно возможно по соглашению сторон согласно ст. 450 ГК РФ. Указать основанием расторжения истечение срока аренды возможно, если такой срок аренды — 29.03. определен в самом договоре. Часть арендной платы должна быть возвращена арендатору, иначе это будет неосновательное обогащение. Чтобы заключить новый договор 29.03., необходимо старый расторгнуть 28.03. Иначе один день — 29.03 будут действовать два договора.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

Рекомендация: Какие документы необходимо оформить арендатору при прекращении или расторжении договора аренды недвижимого имущества

«При прекращении договора арендатор обязан вернуть недвижимое имущество арендодателю (ст. 622 ГК РФ). При аренде недвижимости применяются специальные правила о возврате объекта аренды по документу о передаче, именуемому передаточным актом или актом приема-передачи недвижимого имущества* (ст. 655 ГК РФ).

Передаточный документ не нужно составлять в следующих случаях:

  • при прекращении краткосрочного договора аренды, который был подписан одновременно с долгосрочным и содержал условие о его прекращении в момент государственной регистрации долгосрочного договора (постановление Президиума ВАС РФ от 5 июля 2011 г. № 2123/11);
  • при выкупе арендатором находящегося у него во владении и пользовании объекта аренды (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»);
  • при расторжении договора по решению суда.

В остальных случаях стороны должны составить единый документ о возврате арендатором имущества арендодателю.

Внимание! Недвижимое имущество считается возвращенным арендодателю только после подписания документа о передаче.

В то же время само название документа о передаче недвижимого имущества арендодателю не имеет существенного значения. Главное, чтобы из этого документа следовало, что арендатор передал арендованное имущество арендодателю.

Пример из практики: суд признал подписание сторонами акта допуска для проведения ремонтных работ не противоречащим закону, поскольку по своему содержанию этот документ являлся актом приема-передачи арендованного имущества

В акте приема-передачи стороны, как правило, прописывают следующие условия:

  • о передаче арендатором и приеме арендодателем недвижимого имущества, являющегося объектом аренды по договору;
  • о передаче недвижимого имущества в состоянии, соответствующем условиям договора;
  • о передаче имущества, находящегося на объекте аренды (например, кондиционеров и мебели в здании; временных строений на земельном участке), в том же состоянии и количестве, что и на момент передачи имущества при заключении договора;
  • о передаче одновременно с объектом аренды всех принадлежностей арендованного имущества (например, ключей от нежилого помещения);
  • об отсутствии претензий у принимающей стороны.

Пример пункта передаточного акта, когда у сторон отсутствуют претензии друг к другу

Если помещение либо находящееся в нем имущество передается в ненадлежащем состоянии, не соответствующем условиям договора, на это необходимо прямо указать в акте приема-передачи недвижимого имущества. Если же в акте не прописаны недостатки передаваемого имущества, то будет считаться, что имущество было передано арендодателю в надлежащем состоянии.

Пример пункта передаточного акта, когда у сторон имеются претензии друг к другу

Акт приема-передачи недвижимого имущества по окончании аренды составляется и подписывается в двух экземплярах по одному для каждой из сторон".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.