Компания Продавец передает в собственность по договору купли-продажи компании Покупателю недвижимость.

123

Вопрос

Компания Продавец передает в собственность по договору купли-продажи компании Покупателю недвижимость. Договор подписывается, условно 01 числа месяца, в этот же день документы подаются на государственную регистрацию и там же сразу подписывается акт приема-передачи между Продавцом и Покупателем, т.е. 01 числа месяца. Покупатель приобретает вышеназванную недвижимость для передачи в лизинг Лизингополучателю. Одновременно с вышеуказанным договором купли-продажи на регистрацию передается договор лизинга между Покупателем и Лизингополучателем датированный тоже от 01 числа месяца. Может ли акт приема-передачи по договору лизинга датироваться этим же числом (01), что и договор лизинга? Или же это будет дата после даты регистрации договора купли-продажи?

Ответ

: Регистрирующий орган может отказать в регистрации договора лизинга, т.к. на момент передачи имущества в лизинг по акту приема-передачи, право собственности у лизингодателя еще не возникло (ст.ст. 130, 223 ГК РФ). Таким образом, лизингодателю рекомендуется оформлять право собственности, а затем подавать договор лизинга и акт приема-передачи в регистрирующий орган. Одновременная подача для регистрации договора купли-продажи и договора лизинга в разных субъектах РФ оценивается по разному. Зачастую регистрирующий орган отказывает регистрации договора лизинга в связи с тем, что право собственности на недвижимое имущество, передаваемое в лизинг, не возникло, хотя в некоторых субъектах данные договоры регистрируют, однако передача по акту имущества в лизинг возможна только после перехода права собственности на имущество лизингодателю.

 

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Арендодатель еще не оформил право собственности на объект недвижимости. Можно ли сдать такой объект в аренду и какие риски это влечет;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Что нужно учесть лизингополучателю, если договор лизинга и (или) лизинговое имущество требуют регистрации

«Что делать, если договор лизинга требует регистрации

Договор лизинга необходимо зарегистрировать в следующих случаях (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге).

1. Предмет лизинга — недвижимое имущество (например, в лизинг передается здание или сооружение).

2. В состав лизингового имущества входит объект недвижимости (к примеру, в лизинг передается несколько автомобилей, т. е. движимые вещи, и гараж — недвижимая вещь).

Договор лизинга, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Если этот договор не зарегистрировать, он не повлечет за собой правовые последствия и не породит для сторон права и обязанности. Более того, в ряде случаев незаключенность договора может привести к значительным материальным потерям.

Порядок государственной регистрации договора лизинга установлен в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации). Вместе с тем, закон не конкретизирует:*

  • на какой из сторон лежит обязанность по регистрации договора;
  • какая из сторон несет расходы, связанные с регистрацией;
  • в какой срок нужно зарегистрировать договор.

Эти вопросы сторонам необходимо решить самостоятельно. Лизингополучателю выгодно, когда обязанность по регистрации и связанные с этим расходы несет лизингодатель.

Вместе с тем, стороны могут распределить обязанности по регистрации договора.

Если обязанность по регистрации договора лежит на лизингополучателе, он должен представить комплект необходимых документов в регистрирующий орган. Таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в лице своих территориальных органов.

Документы нужно подать в территориальный орган того регистрационного округа, где находится недвижимость (п. 4 ст. 2 Закона о государственной регистрации). Например, если в лизинг будет передаваться здание, находящееся в пределах Центрального административного округа города Москвы, документы нужно представить в отдел регистрации прав на недвижимость по ЦАО г. Москвы. Адреса, телефоны, сайты территориальных органов, осуществляющих регистрацию договоров, можно найти наофициальном сайте Росреестра. Подробнее о работе с сайтом см. Как найти информацию на сайте Росреестра.

Перечень документов, которые необходимо представить для регистрации договора, будет определяться в зависимости от конкретной ситуации. Общий перечень документов указан в статье 16 Закона о государственной регистрации и пункте 8Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184. Общие требования к документам перечислены в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации. Нужно иметь в виду, что требования к оформлению документов будут различаться в зависимости от того, каким способом документы подаются: лично (т. е. непосредственно в регистрирующий орган) или же по почте.

Как правило, лизингополучатель должен представить следующие документы.

1. Заявление о государственной регистрации (ст. 16 Закона о государственной регистрации). Форма заявления законодательно не утверждена, поэтому бланк заявления имеет смысл взять в территориальном органе Росреестра либо распечатать на сайте такого органа.

2. Договор лизинга. По закону такой договор нужно представить не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после регистрации возвращается заявителю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов (п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации). Лучше представить договор в количестве, равном числу участников сделки, плюс один экземпляр для регистрационного дела. Это необходимо для того, чтобы впоследствии каждый участник имел при себе экземпляр договора лизинга.

3. Документ об уплате госпошлины (п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Размер госпошлины составляет 1 тыс. руб. для физических лиц и 15 тыс. руб. для организаций (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

4. Кадастровый паспорт здания (сооружения, помещения), передаваемого в лизинг (п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации).

5. Документы, подтверждающие полномочия представителя заявителя (нотариально удостоверенная доверенность или документ, подтверждающий право действовать от имени юридического лица без доверенности).

6. Документы, подтверждающие полномочия руководителей юридических лиц — участников сделки (например, решение о назначении генерального директора, протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или выписка из такого протокола). В регистрирующий орган можно представить копии таких документов, заверенные организацией.

7. Нотариально удостоверенные копии:

  • учредительных документов юридических лиц — участников сделки;
  • свидетельств ФНС России о государственной регистрации каждого из юридических лиц — участников сделки;
  • свидетельств ФНС России о регистрации изменений в учредительных документах.

В подтверждение того, что заявитель представил необходимые документы, регистрирующий орган выдает расписку (п. 6 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Если документы были направлены по почте, регистрирующий орган высылает расписку в адрес заявителя в течение рабочего дня, следующего за днем получения документов.

Госрегистрация договора проводится в течение 20 календарных дней со дня приема документов регистрирующим органом (п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации). В результате лизингополучателю выдают экземпляр (экземпляры) договора лизинга со специальной регистрационной надписью, подтверждающей факт регистрации (ст. 14 Закона о государственной регистрации).

Если регистрирующий орган отказывает в регистрации договора, у лизингополучателя возникает право обратиться в суд сзаявлением о признании отказа в государственной регистрации договора лизинга незаконным (п. 5 ст. 2 Закона о государственной регистрации)*".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль