ООО (Продавец) продает ООО (Покупателю) недвижимость (нежилое помещение)

114

Вопрос

ООО (Продавец) продает ООО (Покупателю) недвижимость (нежилое помещение). В договоре купли-продажи обозначена конкретная цена, но с рассрочкой. Платежи "раздроблены" на 6 периодов, т.е. Покупатель должен расплатиться с Продавцом в течение полугода, каждый месяц перечислять определенную сумму. Продавец хочет на неоплаченную сумму начислять проценты (за рассрочку). Возможно ли это прописать в договоре купли-продажи недвижимости? Ведь получается указывается цена без учета процентов, с процентами она будет другая, а значит цена не согласованна и договор будет считаться не заключенным.

Ответ

Данное условие не противоречит законодательству. Цена может быть как твердой, так и иметь четкий механизм расчета. Только условие договора купли-продажи с рассрочкой платежа, предусматривающее начисление процентов на всю цену товара без учета сумм, уплаченных должником, может быть признано судом недействительным.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Постановление ФАС УО от 09.11.2011 № А50-796/2011

«Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», в соответствии со ст. 823 Кодекса к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты.

Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (п. 2 ст. 823 Кодекса).

Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами. При отсутствии в законе или договоре условий о размере и порядке уплаты процентов за пользование коммерческим кредитом судам следует руководствоваться нормами ст. 809 Кодекса.

Учитывая изложенное, суды сделали верный вывод о том, что рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ — процентами за пользование займом, подлежащими начислению на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка.

Начисление процентов на предусмотренную договором цену продажи имущества без учета сумм, уплаченных покупателем, как это предусмотрено приложением № 2 к договору купли-продажи, означало бы оплату пользования денежными средствами, которые уже уплачены продавцу, что не соответствует правовой природе этих процентов.*

Из материалов дела следует, что условие п. 2.3 договора купли-продажи также понимается обеими сторонами как предусматривающее обязанность покупателя уплачивать проценты на выкупную цену объекта без учета уменьшения ее на суммы платежей, подлежащих внесению в 2011, 2012 годах (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суды пришли к правильному выводу о том, что условие п. 2.3 договора купли-продажи от 27.02.2010 № 10/43-159 и приложение № 2 к данному договору в части расчета процентов противоречат ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

При этом суды, применительно к предмету настоящего спора, сделали правомерный вывод о возможности заключения договора купли-продажи от 27.02.2010 № 10/43-159 и без включения в него п. 2.3 и соответствующего расчета процентов (приложение № 2 к договору), поскольку норма ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ носит императивный характер и подлежит применению независимо от воспроизведения ее в условиях договора, а у покупателя имеются все исходные данные, необходимые для расчета и уплаты процентов — сумма сделки, размер ежегодного платежа, период рассрочки, процентная ставка.

Кроме того, продавец также не лишен возможности исчислить сумму подлежащих уплате процентов, стороны вправе дополнить договор купли-продажи соответствующим условием.

Таким образом, выводы судов о наличии оснований для удовлетворения иска о признании недействительными (ничтожными) оспариваемых условий договора купли-продажи являются законными«.

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

21.08.2014

С уважением, Арсен Магамаев, эксперт ЮСС «Система Юрист»

Ответ утвержден Викторией Рыбалкиной,

руководителем Горячей линии «Системы Юрист»

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль