ответ на вопрос №396907.

86

Вопрос

ответ на вопрос №396907. Я ознакомилась с его содержанием и у меня возник дополнительный вопрос.Из содержания Вашего ответа я поняла, что мы как юридическое лицо не можем заключать предварительные договоры купли - продажи квартиры и договоры купли - продажи будущей вещи, поскольку это будет квалифицироваться как незаконное привлечение денежных средств граждан на строительство дома. Я знакомилась с данной практикой и пришла к выводу, что данные нормы относятся к только к Застройщикам. Мы - юридическое лицо, участник долевого строительства, не Застройщик. Когда мы заключаем такие договоры, у нас цель не привлечь деньги в строительство дома, а получить свою выгоду - прибыль для себя, а не Застройщика. Почему тогда мы не можем заключать такого рода договоры? И еще вопрос. Как я поняла из вашего ответа, заключение предварительного договора порождает обязанность сторон к заключению основного договора и не порождает перехода права собственности на будущую вещь. А если, например, два физических лица заключили договор купли - продажи недвижимости, которой у продавца еще нет. Разве этот договор порождает переход права собственности на недвижимость? Для того, чтобы провести данную сделку, продавцу сначала необходимо приобрести недвижимость, получить на нее свидетельство о праве собственности, а уже потом на законных основания регистрировать переход права к новому покупателю. Каким образом будет происходить регистрация перехода права? Какие документы необходимо будет представить сторонам в регистрационную службу: договор купли продажи будущей вещи и акт приема - передачи (когда вещь появится у покупателя) или сторонам нужно будет готовить еще один договор для регистрационной службы? Подскажите пожалуйста механизм.

Ответ

: Если будущую вещь — квартиру, продает по предварительному договору не застройщик а дольщик, оснований привлечения у административной ответственности не усматривается.

 

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, т.к. на основании предварительного договора стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи, который и будет являться основанием возникновения права.

Договор купли-продажи будущей вещи порождает основания для возникновения права собственности у покупателя.

При этом, при возникновении споров следует учитывать, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Исходя из вышеуказанных разъяснений следует, что для регистрации права собственности у покупателя на основании договора купли-продажи будущей недвижимости, первоначально право собственности необходимо будет зарегистрировать продавцу. В дальнейшем, в регистрирующий орган необходимо будет документы, в т.ч. договор купли-продажи будущей квартиры и акт приема передачи квартиры от продавца к покупателю.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности;

Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПРИКАЗ УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ ОТ 13.04.2010 № 113

"Примерный перечень документов, представляемых для регистрации прав, возникающих на основании сделок (купли-продажи, мены, ренты, дарения,
уступки прав требования, расторжения и др.)

Договор.

Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности правоотчуждателя по договору на отчуждаемое нежилое помещение, если права не зарегистрированы в ЕГРП.

Документ, подтверждающий передачу недвижимости, при наличии, для договоров купли-продажи, мены <1>.*

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль