на основании каких документов рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка

3185

Вопрос

на основании каких документов рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка? Какие показатели оценщик берет за основу?Существует ли формула расчета?

Ответ

: Расчет кадастровой стоимости земельных участков проводится с использованием статистических моделей, показывающих зависимость кадастровой стоимости от определенных факторов. В соответствии с п.2.2.7 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утв. Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39) удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка определяется путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. При этом построение статистических моделей в следующем порядке: — определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; — сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; — группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов; — сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости; — построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов (п.2.2.1 Методических указаний). С конкретными формулами определения расчетной величины удельной кадастровой стоимости земельного участка возможно ознакомиться к примеру в Отчёте об определении кадастровой стоимости земельных участков на территории Санкт-Петербурга (стр.231).

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Кадастровая стоимость завышена. Влияние методики ее определения на способ защиты прав в суде

«Первый вариант: определена кадастровая стоимость конкретного объекта

Кадастровую стоимость конкретного объекта недвижимости можно получить, если он на момент составления списка оцениваемых объектов был учтен в государственном кадастре недвижимости (далее — ГКН, кадастр). В целях оценки оценщик собирает рыночную информацию. Если такой информации недостаточно, проводится оценка рыночной стоимости индивидуально для конкретного объекта (п. 5 , 11 ,12 Федерального стандарта оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости», утв. приказом Минэкономразвития России от 22.10.10 № 508). Государственная кадастровая оценка земель в зависимости от их категории и расположения проводится на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки, на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала ( п. 5–7 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 ).

В кадастр вносится как кадастровая стоимость участка, так и сведения об удельном показателе (за один квадратный метр), который представляет собой кадастровую стоимость конкретного земельного участка, разделенную на его площадь. Также до нового тура кадастровой оценки средний удельный показатель может являться основой для определения кадастровой стоимости участков, образуемых из оцененного участка в результате раздела или выдела. Поэтому часто одновременно с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной заявляется также требование об установлении удельного показателя (см. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.08.13 по делу № А33-20404/2012

Второй вариант: кадастровая стоимость определена по удельным (средним удельным) показателям

Для налогообложения объектов и для арендной платы (если речь идет о публичных земельных участках) иногда недостаточно результата в виде кадастровой стоимости объектов, прошедших кадастровую оценку. В период с момента составления списка учтенных в кадастре объектов до момента утверждения результатов новой кадастровой оценки характеристики объектов могут изменяться. В частности, уточняется площадь, изменяется категория земель, вид разрешенного использования, появляются новые сведения, на кадастровый учет ставятся новые объекты. Второй вариант применяется для определения кадастровой стоимости таких объектов (они не получили кадастровую стоимость в результате государственной оценки).

Средний удельный показатель кадастровой стоимости в отличие от удельного показателя — это среднее арифметическое между кадастровыми стоимостями земельных участков определенной группы видов разрешенного использования в определенном кадастровом квартале. Средний удельный показатель может быть как меньше, так и больше удельного показателя конкретного земельного участка.

Удельный и средний удельный показатель. Второй вариант результатов государственной кадастровой оценки оформляется в виде удельных и средних удельных показателей кадастровой стоимости для определенных групп назначения объектов и территориальных единиц.Например, для земель населенных пунктов в разрезе кадастровых кварталов и видов разрешенного использования. Этот результат позволяет примерно определить кадастровую стоимость тех объектов недвижимости, которые изменяются или появляются в кадастре во временном интервале между проводимыми кадастровыми оценками. Другими словами, предназначение средних удельных показателей — это определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, не оцененных по первому варианту. Так, для определения кадастровой стоимости участка с помощью удельного показателя кадастровый орган квалифицирует, к какой группе по назначению и местоположению он относится, а затем умножает удельный показатель этой группы на площадь участка (см. М етодические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков <...>, утв. приказом Минэкономразвития России от 12.08.06 № 222 , далее —методические указания № 222 ). Аналогично определяется кадастровая стоимость иных объектов ( приказ Минэкономразвития России от 18.03.11 № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости <...>»).*

Когда кадастровая стоимость определяется на основе удельных показателей, у кадастрового органа более творческая функция по сравнению с автоматическим внесением результата оценки в ГКН по первому варианту. Значит, есть вероятность неправильного определения кадастровой стоимости из-за действий кадастрового органа. Поэтому, если причиной внесения кадастровой стоимости в размере, с которым компания не согласна, стала ошибка кадастрового органа, возможно оспаривание его действий.

Неправильный показатель кадастровой стоимости при втором варианте появляется в кадастре по разным причинам. Так, когда кадастровый орган определяет кадастровую стоимость вновь образованного или измененного земельного участка, он должен определить, средний удельный показатель какой группы видов разрешенного использования применяется для того кадастрового квартала, в котором этот земельный участок находится. Эта задача не всегда так проста, как может показаться на первый взгляд.

Определение правильного удельного показателя. В некоторых делах Президиум ВАС РФ счел возможным оспаривание действий кадастрового органа в порядке главы 24 АПК РФ в связи с использованием неправильного удельного показателя при определении кадастровой стоимости спорного объекта.

Например, в одном деле кадастровый орган неправильно определил кадастровую стоимость участка, квалифицировав участок как предназначенный для размещения административно-управленческих и общественных объектов (по правоустанавливающим документам он был предоставлен «под нежилое помещение»). При определении вида разрешенного использования кадастровый орган учел не всю информацию об участке (в частности, не принял во внимание наличие на нем производственного предприятия). Первая инстанция и апелляция признали действия кадастрового органа незаконными, но кассация прекратила производство, только потому что постановление, которым был установлен средний удельный показатель, носит нормативный характер, а значит, его оспаривание неподведомственно арбитражному суду. Но Президиум ВАС РФ вернул дело на новое рассмотрение ( постановление от 02.06.09 № 21/09 по делу № А14-16254-2007262/26, далее — постановление № 21/09), указав, что арбитражным судам подведомственны дела об оспаривании действий госорганов ( п. 2 ч. 1 ст. 29 АПК РФ ). Заявитель ссылался на то, что нарушение допустил именно кадастровый орган: неправильно применил акт, которым утверждены средние удельные показатели кадастровой стоимости (применил не тот показатель).

В другом похожем случае суд тоже сделал вывод, что действия кадастрового органа по учету участка с кадастровой стоимостью, рассчитанной на основе удельного показателя по землям под промышленными объектами вместо удельного показателя по землям поселений, незаконны, нарушают права и интересы заявителя ( определение ВАС РФ от 14.11.11 № ВАС-13413/11 по делу № А55-17955/2010).

При оспаривании действий кадастрового органа дело рассматривается по правилам главы 24Арбитражного процессуального кодекса. Тем самым нужно учитывать все нюансы этой процедуры, в том числе и то, что требование можно заявить лишь в течение трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов ( ч. 4 ст. 198 АПК РФ )".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.