возникла необходимость в заключение долгосрочных договоров аренды помещений, при заключении столкнулись с некоторыми проблемами

127

Вопрос

возникла необходимость в заключение долгосрочных договоров аренды помещений, при заключении столкнулись с некоторыми проблемами, подскажите пожалуйста 1. при заключение долгосрочного договора аренды помещения по деятельность розничная продажа алкогольной продукции возник вопрос: - согласно свидетельства о праве собственности наименование объекта Жилой дом со встроенным магазином - нужно ли получать кадастровый номер на помещение, выделить его из общей массы или же достаточно просто написать площадь и номер в поэтажном плане? 2. назначение объекта - хозяйственные постройки - можно ли их использовать для размещения магазина (деятельность розничная продажа алкогольной продукции)? 3. в свидетельстве указан условный а не кадастровый номер объекта - могут ли отказать в регистрации договора аренды?

Ответ

: Отсутствие в свидетельстве о регистрации права кадастрового номера объекта недвижимости не является основанием для отказа в осуществлении регистрации договора аренды. При этом, как правило, органы Росреестра, при регистрации договоров аренды помещений требуют предоставить кадастровый паспорт помещения предоставляемого в аренду, отказывая в регистрации договоров, без постановки соответствующей помещений на кадастровый учет со ссылкой на п. 3 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ и письмо Росреестра от 26.08.2013 № 14-исх/07811-ГЕ/13. Однако сложившаяся арбитражная практика данный подход находит незаконным и как правило удовлетворяет требования заявителей.

 

В п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ установлено, что в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

В п. 9 Постановления ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 указано, что Гражданским кодексом РФ не ограничено право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не весь объект недвижимости в целом, а только его отдельная часть. Также разъяснено, что если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды (помещение, части помещения) может быть признан судом незаконным (см.Постановление ФАС СЗО от 28.11.2013 № А05-3226/2013, Постановление ФАС УО от 30.08.2013 № А60-43093/2012, определения ВАС РФ от 09.04.14 № А76-10354/2013, от 20.02.14 № А05-3226/2013, постановления ФАС СЗО от 10.02.14 № А26-2509/2013,СКО от 28.03.14 № А63-5852/2013).

Для разрешения вопроса о возможности размещения в хозяйственных постройках магазина следует исходить из следующего:

В соответствии с п.п.15, 16 п.2 ст.7 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ назначения зданий классифицируются только на нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом, помещений — жилое и нежилое. Как следует из вопроса, лицо владеет нежилым помещением. В связи с этим, владелец помещения, вправе самостоятельно выбрать любой вид разрешенного использования данного помещения, установленного в правилах Землепользования и застройки соответствующего муниципального образования для соответствующей территориальной зоны.

К примеру, в г. Санкт-Петербурге, виды разрешенного использования земельных участков установлены в Законе Санкт-Петербурга от 16.02.2009 № 29-10 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга». Ст. 36 данного Закона предусматривает градостроительный регламент многофункциональной зоны объектов производственного, складского назначения. Виды разрешенного использования земельных участков данной зоны включают в себя в т.ч. размещение складских объектов, размещение объектов розничной и оптовой торговли.

Согласно ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, выбираются правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 14434/09). Таким образом, правообладатель недвижимого имущества в определенной градостроительной зоне, в силу ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ, вправе самостоятельно выбирать любой вид разрешенного использования из числа установленных без каких-либо согласований и разрешений (см. Постановление 13 ААС от 04.06.2013 №А56-75038/2012). На основании вышеизложенного, собственнику помещения необходимо определить градостроительную зону месторасположения земельного участка и руководствуясь Правилами землепользования и застройки соответствующего муниципального образования определить основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка, самостоятельно выбрать соответствующий вид из числа установленных. Если виды разрешенного использования земельного участка допускают возможность размещения объекта розничной торговли, оснований для запрета в осуществлении деятельности по розничной продажи алкогольной продукции не усматривается, при соблюдении иных обязательных требований (наличие лицензии и т.д.).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Может ли арендодатель передать в аренду часть помещения и если да, то как ее индивидуализировать;

Регистрация аренды части помещения. Позиция Росреестра против позиции ВАС РФ: как быть заявителям;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВАС РФ ОТ 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

«9. В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.*

Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Однако судам надлежит принять во внимание, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка. При разрешении споров, связанных с заключением и исполнением таких договоров субаренды, подлежат применению правовые позиции, изложенные в абзацах втором-пятом настоящего пункта".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль