Признание права собственности на самовольную постройку на земельном участке

1296

Вопрос

Может ли лицо, являющееся арендатором земельного участка, узаконить самовольную постройку и получить правоустанавливающий документ на эту постройку на себя? Или только собственник земельного участка может снять самозастрой и стать собственником данной постройки?

Ответ

Судебная практика допускает признание права собственности на самовольную постройку на земельном участке, предоставленном по договору аренды. Однако, как правило, арбитражная судебная практика указывает, что лицо, заявляющее требование о признании права собственности на самовольную постройку должно обладать правом собственности либо правом постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором возведена постройка. Факт отсутствия одного из этих прав также является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о признании права собственности на самовольную постройку. Если лицо обладает участком на праве аренды, то суды также отказывают в удовлетворении иска (см. Постановление 20 ААС от 24.04.2012 № А23-3625/2011). Аналогичная практика имеет место быть в судах различных уровней и субъектов (постановления ФАС УО от 16.11.2010 № А07-2287/2010, 8ААС от 29.09.2011 № А46-2211/2011). Между тем, в Обзоре судебной практики Президиума Верховного суда РФ от 19.03.2014 указано, что право собственности на самовольную постройку, все же может быть признано и в случае, если строительство осуществлено на земельном участке, который предоставлен по договору аренды.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

  • Признать ограниченное вещное право на самовольную постройку возможно, но не в любом суде

«Следует отметить, что по делу, о котором говорилось выше, кассационная инстанция, помимо прочего, сослалась на постановление Президиума ВАС РФ от 02.08.2005 № 1206/05, в котором признана возможность учреждения предъявлять иски о признании права собственности публично-правового образования и одновременно — о признании права оперативного управления на это же имущество самого учреждения. Однако и по этому вопросу позиция высшей судебной инстанции к настоящему времени изменилась, о чем свидетельствует еще один пример из практики5.

Федеральное государственное унитарное предприятие обратилось в суд с иском к администрации города о признании права федеральной собственности и права хозяйственного ведения на здание. Суды трех инстанций в удовлетворении заявленных требований отказали, и предприятие обратилось с надзорной жалобой в ВАС РФ. Но судьи не нашли оснований для пересмотра принятых по делу решений.

ВАС РФ разъяснил, что в силу положения статьи 222 ГК РФ требовать признания права на самовольную постройку может лишь лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок с расположенной на нем недвижимостью. Однако предприятие является лишь арендатором земельного участка, на котором возведено спорное здание. Поэтому требовать признания права собственности на самовольную постройку истец не имеет права*, сделать это может лишь Российская Федерация как собственник этого земельного участка»

2. ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 19.03.2014 «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством»

"Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В практике судов вызывают определенную сложность дела, связанные с разрешением требований о признании права собственности на самовольные постройки, возведенные на арендованных земельных участках.*

Ряд судов полагает, что отсутствие у истца какого-либо из перечисленных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ вещных прав на земельный участок является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку.

Другие суды полагают, что при определенных обстоятельствах предоставление лицу земельного участка в аренду для целей капитального строительства может служить основанием для признания за таким лицом права собственности на самовольно возведенную постройку.

В целях правильного разрешения споров, связанных с правом собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо учитывать следующее.*

Одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с пунктом 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, предусмотрена статьей 30.1 ЗК РФ.В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.*

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

В качестве примера правильного определения судом юридически значимых для подобной категории споров обстоятельств можно привести следующее дело.*

Т. обратился с иском к администрации муниципального образования о признании права собственности на самовольную постройку — незавершенный строительством жилой дом — готовностью 60%.Судом установлено, что постановлением главы администрации муниципального образования от 21 июля 1999 года Т. был предоставлен в аренду земельный участок под проектирование и строительство индивидуального жилого дома и хозяйственных строений. 13 августа 1999 года между истцом и администрацией муниципального образования заключен договор аренды земельного участка для целей строительства жилого дома, который зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города. 30 июля 1999 года управлением главного архитектора администрации города согласован проект жилого дома. Постановлением главы администрации муниципального образования от 20 декабря 2007 года продлен срок действия постановления от 21 июля 1999 года, утвержден проект границ земельного участка для строительства индивидуального жилого дома усадебного типа и хозяйственных построек, установлены градостроительные требования к его использованию. Земельный участок поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием — для строительства индивидуального жилого дома усадебного типа и хозяйственных построек. В соответствии с произведенным зонированием указанный земельный участок находится в территориальной зоне малоэтажной жилой застройки с земельными участками.

По состоянию на 12 июля 2012 года на арендованном земельном участке истцом выстроен жилой дом готовностью 60%.

Суд пришел к выводу, что возведение на указанном земельном участке индивидуального жилого дома соответствует его целевому использованию, истец пользовался этим земельным участком на законных основаниях, а по смыслу статьи 222 ГК РФправо собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимого разрешения на земельном участке, который предоставлен в аренду для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Установив, что истцом при возведении самовольной постройки не допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, она не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд при изложенных обстоятельствах признал за Т. право собственности на незавершенный строительством объект — индивидуальный жилой дом с мансардой, готовностью 60%*".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.