Наша организация по долгосрочному договору аренды (шесть лет) является арендодателем, предмет договора-сдача в аренду нежилого помещения-магазина для розничной торговли

460

Вопрос

Наша организация по долгосрочному договору аренды (шесть лет) является арендодателем, предмет договора-сдача в аренду нежилого помещения-магазина для розничной торговли. два дня назад в адрес Арендодателя пришло уведомление и акт осмотра прилегающей территории к магазину от Госадмтехнадзора (мусор на контейнерной площадке). В договоре прописано, что вся ответственность на Арендаторе (в том числе за несоблюдение чистоты и порядка), обязанность по заключению договора об оказанию услуг по вывозу ТБО лежит также на Арендаторе. Вопрос: имеет ли право Госадмтехнадзор сменить ответственное лицо на Арендатора?

Ответ

: Обязанности арендатора по содержанию прилегающей территории должны определяться договором аренды. В случае, если договором аренды предусмотрена обязанность арендатора осуществлять вывоз мусора и содержание прилегающей территории, то именно арендатор обязан выполнять данные обязанности. К примеру, в Постановлении 7 ААС от 18.09.2013 г. № А45-7870/2013 суд указал, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии в договоре аренды предусмотренной обязанности у арендатора по уборке и содержанию прилегающей территории, в связи с чем, возлагать данную обязанность на арендатора неправомерно. Аналогичный вывод содержится в Постановлении ФАС СЗО от 22.02.2007 № А56-21767/2006. Кроме того, рекомендуется учитывать содержащиеся в пункте 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 разъяснения, что согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. На основании данных разъяснений, в Постановление 8ААС от 17.11.2011 № А70-6674/2011 сделан вывод, что при передаче в аренду здания или сооружения, к арендатору переходит право пользования земельным участком, занятым зданием или сооружением, необходимым для его использования и следовательно, обязанность по содержанию данной территории и выполнения правил благоустройства.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ 8 ААС ОТ 17.11.2011 № А70-6674/2011

«06.06.2011, по адресу: г.Тюмень, ул. Дамбовская, на участке от здания № 49 до здания № 51, должностным лицом административного органа было обнаружено наличие мусора (бытовой мусор, автомобильные покрышки) на прилегающей территории наземной тепломагистрали, обслуживаемой ОАО «Тепло Тюмени», что является нарушением п. «г». ч. 5 ст. 13 Правил благоустройства г.Тюмени, утв. Решением Тюменской городской Думы от 26.06.2008 № 81 (далее — Правила благоустройства г.Тюмени).*

В связи с выявленными нарушениями главным специалистом Управы Ленинского административного округа Администрации г.Тюмени в отношении общества составлен протокол об административном правонарушении б/н от 08.06.2011.

По результатам рассмотрения вышеуказанного протокола Административной комиссией Ленинского административного округа г.Тюмени вынесено постановление № ЛАО2244 от 16.06.2011, в соответствии с которым ОАО «Тепло Тюмени» было привлечен к административной ответственности на основании статьи 4.2. Кодекса Тюменской области об административной ответственности в виде штрафа в размере 10 000 рублей.

Общество, не согласившись с названным постановлением, считая его незаконным, необоснованным, нарушающим права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным и подлежащим отмене.

Суд первой инстанции в удовлетворении требований общества отказал, основываясь на выводе о наличии в действиях ОАО «Тепло Тюмени» состава вменяемого правонарушения, а также отсутствия со стороны Административной комиссии существенных нарушений процедуры привлечения к административной ответственности.

В апелляционной жалобе ОАО «Тепло Тюмени» просит решение суда первой инстанции отменить. Считает, что у него отсутствует обязанность по содержанию территории, прилегающей к тепломагистрали, поскольку в соответствии с пунктом 7 части 5 статьи 13 Правил благоустройства города Тюмени запрещено захламлении только той территории, в отношении которой заключен договор о благоустройстве. Общество указало, что предметом договора аренды муниципального теплосетевого имущества № 121027652 от 30.12.2010 является передача муниципального теплосетевого имущества без прилегающей территории (обязанность по уборке прилегающей территории не входит).*

Кроме того, податель жалобы отметил, что на спорной территории расположены несколько организаций, в том числе автомагазин, мастерская по изготовлению мебели и магазин строительных материалов. В связи с этим, заявитель считает неустановленной вину во вменяемом правонарушении.

Административная комиссия представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором изложила позицию о законности и обоснованности спорного постановления, а также об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Судебное заседание апелляционного суда проведено в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела и не заявивших о его отложении (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Согласно статье 4.2 Кодекса Тюменской области об административной ответственности — нарушение правил благоустройства территорий городов и других населенных пунктов, а также несоблюдение правил по обеспечению чистоты и порядка в городах и других населенных пунктах, установленных соответствующими органами местного самоуправления, влечет предупреждение или наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

Обществу вменено нарушение пункта «г» части 5 статьи 13 Правил благоустройства города Тюмени, утвержденных решением Тюменской городской Думы от 26.06.2008 № 81.

В соответствии с названной нормой Правил благоустройства города Тюмени на территории города Тюмени запрещается допускать захламление, загрязнение, засорение предоставленной территории, прилегающей территории, в отношении которой заключен договор о благоустройстве прилегающей территории, территорий общего пользования.

В силу части 10 статьи 12 названных Правил работы по уборке площадей, дворовых и иных территорий, не охваченных механизированной уборкой, производятся правообладателями этих объектов благоустройства в пределах предоставленной территории, если иное не предусмотрено договором.

Из названных норм следует, что обязанность по уборке территории, на которых расположены различные объекты, производится правообладателями данных объектов в границах предоставленного земельного участка.

Судом первой инстанции установлено, что тепломагистраль, расположенная по адресу: г.Тюмень, ул. Дамбовская, на участке от здания № 49 до здания № 51, где было установлено захламление, обслуживается заявителем.

Данное обстоятельство подтверждает само Общество в тексте апелляционной жалобы, ссылаясь на наличие договора аренды муниципального имущества.

Следовательно, территория, на которой расположена тепломагистраль, является территорией, предоставленной для сооружения (тепломагистрали).

ОАО «Тепло Тюмени» указывает, что договором аренды муниципального теплосетевого имущества № 121027652 от 30.12.2010 предусмотрена передача муниципального теплосетевого имущества без прилегающей территории (обязанность по уборке прилегающей территории не входит).

В нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель в материалы арбитражного дела не представил договор аренды, в связи с чем обоснованность данного довода апелляционный суд не имеет возможности оценить и названный довод следует отклонить как не подтвержденный.

Суд апелляционной инстанции полагает, что вывод о предоставлении обществу в пользование земельного участка под расположенными на нем объектами тепломагистрали в том числе подтверждается следующим.

Как уже было указано, объекты тепломагистрали были переданы обществу по договору аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Норма части 1 статьи 652 ГК РФ предусматривает одновременно с передачей по договору аренды здания или сооружения арендатору прав на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Следовательно, при передаче в аренду здания или сооружения, к арендатору переходит право пользования земельным участком, занятым зданием или сооружением, необходимым для его использования.

Исходя из кода Общероссийского классификатора основных средств ОК 013-94, утвержденного Постановлением Госстандарта России от 26.12.1994 № 359 тепловая магистральная сеть отнесена к сооружениям жилищно-коммунального хозяйства.

Таким образом, даже если предположить, что в договоре аренды муниципального теплосетевого имущества № 121027652 от 30.12.2010 предусмотрена передача муниципального теплосетевого имущества без прилегающей территории, то в этом случае у ОАО «Тепло Тюмени» имеется право пользования земельным участком, расположенным под тепломагстралью.*

По существу данное обстоятельство свидетельствует о «предоставлении» обществу земельного участка в соответствии с частью 10 статьи 12 Правил благоустройства в городе Тюмени.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что у общества имеется обязанность по уборке территории, прилагающей к тепловой магистрали, обслуживаемой ОАО «Тепло Тюмени».

В данном случае административным органом установлено и обществом не оспаривается факт захламления (бытовой мусор, автомобильные покрышки) на прилегающей территории наземной тепломагистрали, расположенной по адресу: г.Тюмень, ул. Дамбовская, на участке от здания № 49 до здания № 51, обслуживаемой ОАО «Тепло Тюмени».

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о наличии события вменяемого правонарушения, предусмотренного статьей 4.2 Кодекса Тюменской области об административной ответственности.

Частью 2 статьи 2.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлено, что юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все, зависящие от него меры, по их соблюдению.

В рассматриваемом случае, как полагает апелляционная коллегия, общество имело возможность не нарушать требования Правил благоустройства города Тюмени, однако не приняло необходимых и своевременных мер по их соблюдению, что свидетельствует о виновности данного лица в совершении вменяемого правонарушения".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль