Предприятие осуществляет приобретение земельных паев

109

Вопрос

Предприятие осуществляет приобретение земельных паев. Продавцы (физические лица) предоставляют юристу предприятия доверенность на право распоряжения земельным участком (паем) с правом получения денежных средств, заключения договора купли-продажи и регистрации в органах Росреестра сроком на три года. Подскажите, какие наступают риски в случае заключения договора купли-продажи (по доверенности юристом) после смерти лица, выдавшего доверенность. Либо заключения договора купли-продажи (юристом по доверенности от продавца) до наступления смерти лица, выдавшего доверенности, а на момент смерти отсутствия государственной регистрации перехода права собственности?

Ответ

1) вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность, прекращается действие доверенности и открывается наследство, в состав которого входит имущество умершего. В связи с указанным, сделка, совершенная от имени умершего по недействительной доверенности может быть признана недействительной по иску как наследников, так и другой стороны по договору, т.к. представитель не имел права распоряжаться земельным участком (ст.ст.183, 209,168 ГК РФ).

 

2) В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (в указанном случае земельный участок является объектом недвижимости и переход права собственности и право собственности приобретателя по договору подлежат государственной регистрации (ст.131 ГК РФ), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Учитывая, что смерть продавца наступила до государственной регистрации перехода права собственности право собственности у покупателя на указанное имущество не возникло (ст.223 ГК РФ), в связи с чем, земельный участок подлежит включению в наследственную массу.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1

<…>

«Статья 188. Прекращение доверенности

 

1. Действие доверенности прекращается вследствие:

<…>

5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим*;

<…>

Статья 183. Заключение сделки неуполномоченным лицом

1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица*, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

<…>

Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.*

<…>

2.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 3

<…>

«Статья 1110. Наследование

1. При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное

<…>

Статья 1112. Наследство

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.»

<…>

Статья 1113. Открытие наследства

Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина.»

<…>

3.Определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.03.2014 № 33-4156/2014

<…>

«Согласно свидетельству о смерти <...> являвшийся отцом несовершеннолетней Ф.Е., умер <...>.

В материалах дела представлен договор купли-продажи от <...>, заключенный между Ф.Ю. и В.Ю. на квартиру № <...>, указанный выше договор и переход права собственности на спорную квартиру зарегистрированы в службе государственной регистрации, кадастра и картографии <...>, то есть после смерти собственника.

Положение пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливает, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 7 ст. 16 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.

Судом установлено, что заключенный между Ф.Ю. и В.Ю. договор от <...> и переход права собственности на спорную квартиру на основании указанного договора от <...> к В.Ю. до смерти <...> зарегистрированы не были, государственная регистрация на основании заявлений продавца и покупателя от <...> произведена <...>.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что договор от <...> купли-продажи квартиры № <...>, является незаключенным, а переход права собственности на указанное жилое помещение на имя ответчика В.Ю. несостоявшимся.

При этом судебная коллегия учитывает то обстоятельство, что Закон о регистрации придает правовое значение неоформлению волеизъявления сторон в форме договора, не моменту представления необходимых документов на регистрацию сделки в регистрирующий орган, а моменту внесения записи о сделке в ЕГРП. Поскольку договор купли-продажи квартиры при жизни Ф.Ю. государственную регистрацию не прошел, государственная регистрация состоялась после его смерти <...>, то договор не может считаться заключенным, а переход права собственности на имя ответчика В.Ю. состоявшимся.

Соответственно, <...> после смерти <...> открылось наследство, в состав которого вошла спорная квартира.

<…>

4.Определение Пермского краевого суда от 30.07.2012 № 33-6297/2012

<…>

«Поскольку первоначальная сделка дарения квартиры признана судом первой инстанции недействительной, последующая сделка купли-продажи квартиры, совершенная между Д.А. и Г.Ж., также является недействительной, так как была совершена лицом, не являющимся собственником квартиры (ст. 209 ГК РФ, ст. 168 ГК РФ).»*

<…>

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.