Построено новое здание на арендованной площади 851 кв.м. у администрации города. На здание получено свидетельство о государственной регистрации права от 19.03.2014 г

117

Вопрос

Построено новое здание на арендованной площади 851 кв.м. у администрации города. На здание получено свидетельство о государственной регистрации права от 19.03.2014 г. Собственник здания Васильев Евгений Владимирович. Действие договора аренды на земельный участок закончился 18 мая 2014 г. После изменения разрешенного использования земельного участка: с для строительства нежилого здания – магазина на для размещения нежилого здания – магазина. Написал 12 июля 2014 г. заявление на выкуп арендованного участка 851 кв.м. В кадастровой выписке указана кадастровая стоимость 2 189 299, 62 руб. ВОПРОС № 1 -Как в такой ситуации снизить кадастровую стоимость для выкупа земли? ВОПРОС № 2- является ли эта сумма окончательной?)

Ответ

: Арендатор может выкупить объект недвижимости дешевле оспорив кадастровую стоимость земельного участка, т.к. кадастровая стоимость применяется при расчете выкупной цены арендуемого имущества. Соответственно, если уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости, то это повлечет за собой снижение выкупной цены. Арендатор может сразу за оспариванием кадастровой стоимости обращаться в суд. Это следует из абзаца 1 статьи 24.19 Закона № 135-ФЗ, который предусматривает возможность обращения за оспариванием результатов определения кадастровой стоимости либо в суд, либо в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

 

Для обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, к исковому заявлению возможно приложить в т.ч. копию решения об утверждении результата кадастровой оценки объекта недвижимости, кадастровый паспорт объекта недвижимости, копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости, положительное экспертное заключение о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Более подробно с составом прилагаемых к исковому заявлению документов Вы можете ознакомиться в образце «Заявление в арбитражный суд об оспаривании кадастровой стоимости».

Относительно выкупной стоимости земельных участков, то льготный срок выкупа земельных участков истек 01.07.2012 года. До этой даты собственники зданий, строений, сооружений обладали правом выкупать земельные участки, занятые их объектами недвижимости, по льготной цене - от 2,5% кадастровой стоимости (ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ). После этой даты порядок определения выкупной цены земельных участков находящихся в муниципальной собственности определяется органами местного самоуправления (п.1.1 ст.36 ЗК РФ). К примеру, в городе Челябинске действует Порядок определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Челябинска, и их оплаты при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках (утв. Решением Челябинской городской думы от 22.10.2013 № 45/19).

Данным Порядком установлены категории лиц (пункт 2 Порядка), которым при продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Челябинска, устанавливается стоимость в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка. К числу данных лиц относятся коммерческие организации или индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам, не указанным в пункте 2 настоящего Порядка и являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности города Челябинска, цена определяется в размере пятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. В расчет берется размер ставки земельного налога, установленный на дату подачи заявлений на выкуп земельного участка, без учета льгот по земельному налогу.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Кадастровая стоимость завышена. Влияние методики ее определения на способ защиты прав в суде;

Кадастровая стоимость участка существенно завышена. Ключевые точки оспаривания в суде;

Компания считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной. Как уменьшить ее без обращения в суд;

Исковое заявление по уменьшению кадастровой стоимости земельного участка;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Как оспорить кадастровую стоимость

<…>

«Решение комиссии, если оно не удовлетворило заявителя, можно оспорить в суде.

Подача заявления в комиссию не является обязательной, поэтому заинтересованное лицо может сразу за оспариванием кадастровой стоимости обращаться в суд.

Это следует из абзаца 1 статьи 24.19 Закона № 135-ФЗ, который предусматривает возможность обращения за оспариванием результатов определения кадастровой стоимости либо в суд, либо в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В комиссию можно обратиться за пересмотром только тех результатов кадастровой оценки, которые получены после истечения 60 дней со дня официального опубликования Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 167-ФЗ).

Судебные споры об оспаривании кадастровой стоимости возникают в случаях:

– несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства и техническим документам по государственной кадастровой оценке;

– несоблюдения порядка проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов этой оценки;

– несоблюдения порядка внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости;

– установления кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной стоимости.

Как показывает судебная практика, заинтересованное лицо вправе оспаривать кадастровую стоимость разными способами, в частности, оно может:*

– просить привести кадастровую стоимость в соответствие с надлежащими удельными показателями кадастровой стоимости, оспорить отнесение земельного участка к неверной группе разрешенного использования;

– заявить об установлении новой кадастровой стоимости на основании отчета о рыночной стоимости;

– оспаривать нормативный акт субъекта РФ, которым были утверждены результаты кадастровой оценки.

По вопросу оспаривания кадастровой стоимости важными являются три постановления Президиума ВАС РФ: от 21 сентября 2010 г. № 7309/10, от 28 июня 2011 г. № 913/11 и от 15 декабря 2011 г. № 12651/11.*

Право требовать приведения кадастровой стоимости в соответствие с надлежащими удельными показателями кадастровой стоимости следует из постановления Президиума ВАС РФ от 21 сентября 2010 г. № 7309/10. Президиум ВАС РФ указал, что в полномочия органов кадастрового учета входит внесение в государственный кадастр результатов государственной кадастровой оценки, которые утверждены органами исполнительной власти субъектов РФ. Под утвержденными результатами кадастровой оценки понимаются показатели, непосредственно указанные в акте органа исполнительной власти субъекта РФ, а не исходные первичные показатели, которые применялись для расчета включенных в такой акт итоговых цифр.

Президиум ВАС РФ признал незаконными действия управления Росреестра по внесению в государственный кадастр удельных показателей кадастровой стоимости, не утвержденных в установленном порядке, а также признал неправильным размер кадастровой стоимости, определенный исходя из этих показателей размера кадастровой стоимости. Следовало определять кадастровую стоимость конкретных земельных участков, которая подлежала внесению в государственный кадастр на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных нормативным актом субъекта РФ.

В постановлении от 28 июня 2011 г. № 913/11 Президиум ВАС РФ разъяснил, что лицо, права которого нарушены несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, может защищаться посредством изменения кадастровой стоимости на рыночную стоимость. То есть можно оспаривать кадастровую стоимость земли по мотивам экономической необоснованности и несоответствия рыночной стоимости. Такие требования заинтересованного лица не связаны с оспариванием действий органа кадастрового учета. Поэтому они подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка.

В данном споре, который дошел до Президиума ВАС РФ, заявитель обратился в арбитражный суд с требованием об установлении кадастровой стоимости используемого им земельного участка. При этом он ссылался на существенное различие между определенной уполномоченным органом кадастровой стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью данного земельного участка, которую определил оценщик. Общество представило отчет оценщика о рыночной стоимости спорного земельного участка, который свидетельствовал о том, что кадастровая стоимость более чем на 30 процентов превышает рыночную стоимость участка.

Из постановления Президиума ВАС РФ также следует, что заинтересованное лицо может оспаривать в суде кадастровую стоимость в любое время (не только в течение шести месяцев с даты внесения результатов оценки в государственный кадастр недвижимости).

В третьем важном постановлении Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № 12651/11 указано, что споры, которые связаны с определением вида разрешенного использования и кадастровой стоимости земельных участков, затрагивают интересы их правообладателей не только в сфере налоговых и земельных отношений, но и гражданского оборота. Поэтому такие споры подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства даже в тех случаях, когда они возникли в связи с действиями органов кадастрового учета.

Таким образом, можно значительно снизить размер арендных платежей, если оспорить неверно установленную кадастровую стоимость.

Кроме того, арендатор может при желании выкупить объект недвижимости гораздо дешевле. Ведь кадастровая стоимость применяется при расчете выкупной цены арендуемого имущества. Соответственно, если уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости, то это повлечет за собой снижение выкупной цены.

Для этого нужно обратиться в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и об урегулировании разногласий, возникших по договору купли-продажи. Это позволит внести в договор соответствующие изменения, определив новую выкупную цену объекта недвижимости.

Это подтверждают и примеры из судебной практики. В одном из споров арендатор добился значительного (в семь раз) уменьшения выкупной стоимости по договору купли-продажи, а также уменьшил в 60 раз размер арендной платы по договору аренды. Суд признал обоснованным его требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, что подтверждалось отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Поэтому суды удовлетворили в полном объеме исковые требования арендатора об урегулировании возникших при заключении договоров разногласий с администрацией, установив выкупную цену с учетом кадастровой стоимости.

Пример из практики: суды сочли правомерными требования арендатора об установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, и удовлетворили иск об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи и аренды*

ОАО «П.» (арендатор) решил выкупить арендуемый им земельный участок. В это время администрация (арендодатель) как раз утвердила новые результаты кадастровой оценки земель, которые не устроили арендатора.

Департамент направил арендатору письмо с приложением проекта договора купли-продажи земельного участка и проекта договора аренды земельного участка. По условиям проекта договора купли-продажи покупатель приобретает в собственность земельный участок за 7 505 372 руб. 32 коп. По договору аренды земельного участка размер арендной платы составил 669 626 руб. 72 коп. в месяц.

Не согласившись с условиями проектов договоров в части определения цены выкупаемого земельного участка и размера арендной платы, арендатор направил департаменту письмо с приложением протокола разногласий. Арендатор исходил из того, что в проектах договоров на выкуп и аренду цена была сильно завышена.

Для обоснования своей позиции арендатор произвел оценку рыночной стоимости земельных участков. Отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков подтверждал, что кадастровая стоимостьзначительно превышает их рыночную стоимость. Исходя из позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 г. № 913/11, в таком случае можно претендовать на установление кадастровой стоимости в размере ее рыночной стоимости. Однако департамент отказал арендатору согласовывать такую выкупную цену и арендную плату. Поэтому арендатор подал в суд два иска:

  • об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном рыночной стоимости;

  • об урегулировании возникших разногласий при заключении договоров.

Арендатор просил определить цену выкупаемого земельного участка в размере 1 318 775 (один миллион триста восемнадцать тысяч семьсот семьдесят пять) руб. и установить арендную плату в размере 10 647 (десять тысяч шестьсот сорок семь) руб. 87 коп. в месяц.

Суд первой инстанции удовлетворил иск арендатора об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (решение Арбитражного суда Приморского края от 23 марта 2012 г. по делу № А51-1038/2012).

На основании этого решения суды удовлетворили в полном объеме и требования арендатора об урегулировании разногласий, которые возникли при заключении договора с администрацией.

Апелляционная, а в дальнейшем и кассационная инстанции подтвердили правильность судебного решения.

В частности, кассационный суд указал, что суды обеих инстанций, «учитывая вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Приморского края от 23 марта 2012 г. по делу № А51-1038/2012, которым установлена кадастровая стоимость спорных земельных участков, и принимая во внимание установленный факт приобретения объектов недвижимости, находящихся на спорных земельных участках, из государственной собственности в порядке приватизации, обоснованно пришли к выводу об удовлетворении исковых требований». Выкупная цена должна соответствовать требованиям действующего законодательства на момент принятия судом решения об урегулировании разногласий по цене.

В результате выкупную стоимость имущества арендатору удалось существенно снизить. Он заключил договор купли-продажи недвижимости с выкупной стоимостью в семь раз ниже той, которую установил департамент (постановление ФАС Дальневосточного округа от 27 марта 2013 г. № Ф03-1005/2013 по делу № А51-22874/2011)».

<…>

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.