Между Комитетом имущественных отношений (далее по тексту КИО) и ОАО заключен договор купли - продажи акций

102

Вопрос

Между Комитетом имущественных отношений (далее по тексту КИО) и ОАО заключен договор купли - продажи акций от 18.06.2014 г. В соответствии с условиями указанного договора КИО обязуется передать ОАО в течение трех месяцев со дня подписания указанного договора 8 объектов недвижимости и сумму .....рублей, в свою очередь ОАО должно в течение трех месяцев с момента подписания указанного договора направить реестродержателю ОАО передаточное распоряжение о внесении записи в реестр акционеров ОАО записи о переходе к КИО права собственности на акции. В настоящее время имущество от КИО к ОАО передано, каждый объект оформлен актом приема передачи недвижимого имущества, имеются подписи и печати сторон. Акции ОАО КИО до настоящее времени не переданы. Возможно ли при таких обстоятельствах зарегистрировать на ОАО объекты недвижимости (если акции еще не переданы КИО),существует ли вероятность отказа регистрирующего органа в регистрации объектов

Ответ

: Стороны вправе зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости, поскольку срок исполнения обязательств покупателем оплаты договора (передача акций продавцу) истекает только 18.09.2014 г., т.е. фактически предусмотрено условие о отсрочке платежа. Однако в связи с тем, что на настоящий момент покупатель недвижимости не произвел оплату, данная недвижимость будет находиться у продавца в залоге в силу закона (ст. 488 ГК РФ).

 

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Документ, подтверждающий передачу недвижимости от продавца к покупателю, отсутствует. Может ли Росреестр отказать продавцу в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Способы оплаты объекта недвижимости: как покупателю избежать рисков

«Аванс, задаток, кредит и рассрочка

Стороны могут договориться о том, что момент оплаты недвижимости не будет совпадать с моментом фактической передачи или регистрации перехода права собственности.

Иными словами, недвижимость, как и любой другой товар, можно продать в кредит, в рассрочку, а также на условиях предоплаты.

В случаях кредита и рассрочки к отношениям сторон будут применяться соответственно положения статей 488 и 489Гражданского кодекса РФ.*

В случае предоплаты необходимо обратить особое внимание на то, как это условие сформулировано в договоре: идет ли речь просто о предоплате (авансе) или же внесение предварительной оплаты стороны расценили как соглашение о задатке.

Покупатель заинтересован подойти к подписанию основного договора без внесения предварительной оплаты, поскольку расчеты по сделке (даже в части) до государственной регистрации перехода права собственности влекут значительный риск. Это можно объяснить тем, что государственная регистрация носит заявительный характер (ст. 16 Закона о государственной регистрации). Это значит, что недобросовестный продавец, получив оплату по сделке, может отозвать свое заявление с государственной регистрации, тем самым покупатель будет обманут. Возможность понуждения к государственной регистрации права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ) в этом случае не всегда может защитить права покупателя, поскольку продавец может совершить двойную продажу (в т. ч. с аффилированным лицом) и зарегистрировать переход права. В таком случае покупатель будет вынужден только требовать возврата уплаченной денежной суммы.

О чем договорятся стороны в итоге (внесение или невнесение предварительной оплаты, внесение такой оплаты в форме аванса или же задатка), будет зависеть от искусства ведения преддоговорных переговоров и от того, какая сторона больше заинтересована в заключении сделки.

Если стороны договорились о внесении предварительной оплаты, то чаще всего продавец настаивает на получении аванса, в то время как покупателю выгодно передать задаток. Это два разных условия, которые влекут разные последствия. Как правило, если речь идет о купле-продаже жилья, то оформляется расписка в получении денег.

В случае аванса, если договор не будет заключен, продавец просто вернет деньги (аванс) покупателю. Покупатель же потерял время, к тому же продавец пользовался его деньгами без каких-либо процентов.

В случае же задатка в такой ситуации покупатель сможет понудить продавца к заключению договора купли-продажи (п. 5 ст. 429,п. 4 ст. 445 ГК РФ). А при отказе продавца от заключения сделки он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

По сути, в обоих случаях производится «предоплата», вопрос только в том, как обозначить эту сумму в договоре: аванс или задаток. Поэтому чаще всего по сделкам, связанным с куплей-продажей, продавец настаивает на авансе, а покупатель на задатке. Тщательная проработка условия об оплате позволит покупателю более уверенно себя чувствовать в случае, если впоследствии возникнет спор об оплате.

Кроме того, задаток и аванс могут быть переданы как в рамках предварительного договора (описанного выше), так и в рамках основного договора. Разница — в обязательствах, обеспечиваемых задатком в том и другом случае:

  • при передаче задатка при заключении основного договора он обеспечивает, прежде всего, обязанность покупателя по внесению остальной части покупной цены и обязанность продавца передать имущество покупателю (в т. ч. обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности);
  • при передаче задатка при заключении предварительного договора обеспечивается иная обязанность — обязанность сторон по заключению основного договора (ст. 429 ГК РФ).

Поэтому когда задаток (аванс) передается как доказательство совершения самого договора купли-продажи (то есть договор уже заключен), возврат аванса (либо правовые последствия, связанные с передачей задатка) будет обусловлен не обстоятельством незаключения договора, а нарушениями договорных условий (непередача товара, неоплата его и др.)".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.