У физ. лица в собственности менее трех лет находится земельный участок с домом

107

Вопрос

У физ. лица в собственности менее трех лет находится земельный участок с домом. В договоре купли-продажи на приобретение указана стоимость земельного участка вместе с домом общая на 743000 (не выделено по объкетно). Собираюсь продать общей стоимость сделки 1500000 млн.
В соответствии со ст. и 220 НК я имею право на получение имущественного налогового вычета в размере, не превышающем в целом по всем объектам (земли и дома) 1000000 рублей, но кроме этого я могу вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с ст. 220 НК, уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Вопрос: Как оптимальнее указать стоимость продажи, чтоб не переплачивать налоги НДФЛ. Можно ли разбить договор продажи на два объекта отдельно земля, отдельно дом, тогда воспользоваться в первом случае вычетом на 1000000 (землю) и Доходы минус расходы (дом), но опять же в договоре на покупку цена стоит общая за 2-а объекта, возможно ли его разграничить, внести в договор на приобретение изменения не представляется возможным.

Ответ

К Вашем случае выгодно воспользоваться только правом на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. С 500 000 руб. необходимо будет заплатить НДФЛ.

 

Цена является существенным условием договора купли-продажи.

Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Соглашение об изменении или о расторжении договора на основании ст. 452 ГК РФ совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Если в договоре не выделана отдельно цена дома и земельного участка и переделать договор не представляется возможным, то гражданин не может разбить цену (стоимость) на составляющие. Такой вывод следует из письма ФНС России от 9 июля 2009 г. № 3-5-04/1001@ и письма Управления ФНС по Ленинградской области от 04.07.2006 № 07-13-1/0149-ЗГ «О праве на получение имущественного налогового вычета при заключении договора купли-продажи жилого дома или доли (долей) в нем и земельного участка с надворными постройками». Несмотря на то, что в письмах идет речь о предоставлении имущественных вычетов при покупке, выводы относительно определения цены составляющих можно применять и в Вашем случае.

Следовательно, гражданину можно воспользоваться максимальным вычетом в размере 1 млн. рублей, а с суммы, превышающей данный показатель рассчитать НДФЛ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух».

Рекомендация: Как получить налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.)

Доходы от продажи

НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества:

  • резидентом (подп. 5 п. 1, подп. 5 п. 3 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ);
  • нерезидентом, если при продаже имущество находится на территории России (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 2 ст. 209 НК РФ).

При этом датой получения дохода считается день выплаты такого дохода. Этот момент важен, например, в случае совершения сделки купли-продажи, которая требует госрегистрации перехода права собственности. Так, если деньги за проданную недвижимость человеку были выплачены (перечислены) в одном году, а переход права собственности зарегистрирован в другом, доход считается полученным в год выплаты (перечисления) денег.

Человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:*

  • рассчитать и заплатить НДФЛ;
  • представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.

Исключением являются:

  • доходы от продажи имущества, находящего в собственности резидента в течение трех и более лет;
  • доходы от продажи некоторых долей в уставном капитале и некоторых акций.

Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 и пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

В зависимости от того, является человек резидентом или нерезидентом, применяются различные ставки для расчета НДФЛ. Подробнее об этом см. Как определить ставку для расчета НДФЛ.

Такие обязанности закреплены в пунктах 1–3 статьи 228 и пунктах 1, 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ.

Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, равна сумме доходов от продажи.

Как уменьшить доходы

Нерезидент уменьшить доходы от продажи имущества не вправе (п. 3 и 4 ст. 210 НК РФ). Резидент может их уменьшить одним из двух способов:

  • либо на имущественный налоговый вычет;
  • либо на подтвержденные расходы, связанные с его получением.

Применить оба способа одновременно нельзя (письме ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174). Какой конкретно способ выбрать, решает сам человек (письмо ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).

Это следует из положений пункта 3 статьи 210 и подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Размер вычета

В зависимости от вида имущества (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.) максимальный размер вычета ограничивается суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб. Подробнее эта информация представлена в таблице. В пределах одного года можно одновременно использовать и вычет в размере 1 000 000 руб., и вычет в размере 250 000 руб. (если продается разное имущество).*

Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Сумма имущественного налогового вычета не зависит от того, кто покупатель. Так, например, при продаже имущества взаимозависимому лицу (члену семьи или близкому родственнику) право на имущественный налоговый вычет сохраняется в полном размере (письмо Минфина России от 29 октября 2010 г. № 03-04-05/9-656).

Ольга Краснова

директор БСС «Система Главбух»

Валентина Акимова

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

16.07.2014

С уважением,

Александр Ермаченко, эксперт БСС «Система Главбух».

Ответ утвержден Натальей Колосовой,

руководителем направления VIP-поддержки БСС «Система Главбух».

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль