Физлицо имеет в собственности земельный участок ( в городе) с назначением ИЖС

46

Вопрос

Физлицо имеет в собственности земельный участок ( в городе) с назначением ИЖС. Хочет на данном участке построить коттедж, но администрация отказывает в выдаче разрешения на строительство мотивируя тем, что согласно генплану города данный участок находится на землях ТОП1 (территория общего пользования). Права ли администрация, законен ли отказ в предоставлении разрешения на строительство? Можно ли оспорить действия/отказ администрации и на основании чего? Можно ли самовольно построить дом на данном земельном участке в случае отказа администрации и чем это может грозить в будущем?

Ответ

: В случае, если изначально земельный участок приобретался собственником и соответствовал виду разрешенного использования для ИЖС, то собственник участка может обжаловать отказ в предоставлении разрешения на строительство. В данной ситуации возможно сослаться на правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 136/13, в соответствии с которой, если при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения.

 

Осуществлять строительство жилого дома без разрешения образует правовые риски. По общему правилу для строительства и реконструкции объекта недвижимости компания обязана получить разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ). Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. При отсутствии этих документов возведенное строение признается самовольной. А это означает, что в отношении него невозможны никакие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ), кроме того, заинтересованное лицо вправе потребовать сноса самовольной постройки.

Кроме того, хотя в соответствии со ст.25.3 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ до 1 марта 2015 для ввода в эксплуатацию индивидуального жилого дома не требуется получение акта ввода в эксплуатацию, строительство дома без разрешения может повлечь наступление административной ответственности для застройщика (ст.9.5 КОАП РФ).

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Журнал «Арбитражная практика» июль 7 2012 Условия признания права собственности на самовольную постройку;

Журнал «Арбитражная практика» декабрь 12 2010 Споры о самовольных постройках: практика Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 18.06.2013 № 136/13

"В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса основанием для начала строительства объекта недвижимости является разрешение на строительство. По смыслу статей 44, 51 Градостроительного кодекса ГПЗУ является документом, отображающим информацию о действующем градостроительном регламенте и иную информацию о характеристиках участка, которая необходима для рассмотрения уполномоченным органом вопроса о выдаче разрешения на строительство. Изменение Правил в городе Самаре после выдачи ГПЗУ не противоречит статьям 30, 34, 36 Градостроительного кодекса, статьям 40, 85 Земельного кодекса.

Признавая, что оспариваемый акт принят без учета цели разработки правил землепользования и застройки — обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков, а также фактического использования обществом земельных участков, суды не учли, что по смыслу части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников. Следовательно, задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса.

Вывод судов о том, что принятие изменений в Правила создает препятствия обществу для дальнейшей эксплуатации автостоянок является ошибочным.

Положениями части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса предусмотрено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса объектов. Признавая оспариваемый акт недействующим, суды не учли, что данной нормой прямо предусмотрена возможность продолжения прежнего использования земельных участков.*

Суды также признали, что принятие оспариваемого акта после получения собственником земельного участка ГПЗУ является нарушением его прав, поскольку лишает возможности дальнейшего использования земельных участков для строительства объектов недвижимости. Однако, принимая во внимание, что издание оспариваемого акта не противоречит нормам Градостроительного и Земельного кодекса, то обстоятельство, что данным актом ограничиваются права собственника земельного участка, не может служить основанием для признания его недействующим.

Вместе с тем в данном случае объем ограничения права собственности общества в результате внесения изменений в Правила существенно увеличился по сравнению с ранее существовавшим. В связи с этим собственник земельных участков не лишен права заявлять требования применительно к пункту 7 статьи 23 Земельного кодекса, в том числе о выкупе у него земельных участков*".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.