Организация приобрела у физического лица земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - под эксплуатацию жилого дома

525

Вопрос

Организация приобрела у физического лица земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - под эксплуатацию жилого дома. На данном земельном участке юридическое лицо намерено осуществлять строительство многоквартирных жилых домов. Необходимо ли менять вид разрешённого использования? Если необходимо, то с какого момента это надо делать?

Ответ

: На земельном участке можно вести только такую деятельность, которая соответствует его целевому назначению и виду разрешенного использования. Согласно ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, выбираются правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 14434/09).Таким образом, правообладатель земельного участка в определенной градостроительной зоне, в силу ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ, вправе самостоятельно выбирать любой вид разрешенного использования земельного участка из числа установленных без каких-либо согласований и разрешений (см. Постановление 13 ААС от 04.06.2013 №А56-75038/2012). Если вид разрешенного использования з/у (эксплуатация жилого дома) не позволяет вести строительство многоквартирных домов, организации рекомендуется до начала осуществления строительства, во избежание спорных вопросов при получении разрешения на строительство, изменить вид разрешенного использования земельного участка, в порядке, предусмотренном Правилами землепользования и застройки соответствующего муниципального образования (см. Постановление ФАС ВСО от 12.08.2011 № А19-20537/10, Постановление 2 ААС от 25.11.2013 № А82-5750/2013).

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при приобретении здания (сооружения)

«На земельном участке можно вести только такую деятельность, которая соответствует его целевому назначению и виду разрешенного использования.

Каждый земельный участок по целевому назначению относится к одной из семи категорий земель (п. 1 ст. 7 ЗК РФ):

  • сельскохозяйственного назначения;
  • населенных пунктов;
  • промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • особо охраняемых территорий и объектов;
  • лесного фонда;
  • водного фонда;
  • запаса.

Порядок использования этих категорий земель регулируется специальными нормами Земельного кодекса РФ (гл. XIV–XVII).

Порядок правового регулирования отдельного участка зависит как от его целевого назначения, так и от вида разрешенного использования (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). Вид разрешенного использования определяет, какой вид деятельности можно осуществлять на данном участке. Вид разрешенного использования можно выбрать только из предусмотренных зонированием территорий. Например, в рамках категории «земли населенных пунктов» возможны следующие виды разрешенного использования (п. 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утв. приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39):

  • «Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки»,
  • «Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц»,
  • «Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок» и т. д.

Земельный участок должен использоваться только согласно виду разрешенного использования. Иначе говоря, даже в рамках одной категории земли (например, «земли сельскохозяйственного назначения») земельный участок с видомразрешенного использования «дачное строительство» не может использоваться для организации фермерского хозяйства, поскольку для этого есть отдельный вид разрешенного использования — «для ведения крестьянско-фермерского хозяйства».

Информация о разрешенном использовании земельного участка содержится в градостроительном плане земельного участка и в актах зонирования территории, на которой он находится (генплан, правила землепользования и застройки муниципального образования). Эти сведения можно узнать в государственных (муниципальных) органах или в соответствующих подведомственных им унитарных предприятиях. Например, в Москве, чтобы получить доступ к комплексной градостроительной информации, достаточно заключить договор со Службой градостроительной информации. В результате в состав информационных ресурсов, предоставляемых пользователю, будут входить, например:

  • генеральный план г. Москвы;
  • схемы функционального зонирования (назначения) территорий г. Москвы (М 1:25000, М 1:10000, М 1:2000);
  • разрешительная и проектная документация (в т. ч. исходно-разрешительная документация (эскизы № 1), акты разрешенного использования участков территории градостроительных объектов, свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительных решений, проектная документация с заключениями Мосгосэкспертизы, разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию) и т. д.

Этот вариант будет удобен, если организация часто заключает сделки со зданиями или земельными участками. Если же нужна разовая услуга по предоставлению выписки с информацией о земельном участке, необходимо обратиться в Росреестр за предоставлением информации из ЕГРП о конкретном земельном участке".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.