• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Между нами и Администрацией ГО заключен договор аренды имущества (здания, земельного участка и иного имущества, переданного по акту приема-передачи) для размещения и организации деятельности МБДОУ сроком

Между нами и Администрацией ГО заключен договор аренды имущества (здания, земельного участка и иного имущества, переданного по акту приема-передачи) для размещения и организации деятельности МБДОУ сроком

149

Вопрос

Между нами и Администрацией ГО заключен договор аренды имущества (здания, земельного участка и иного имущества, переданного по акту приема-передачи) для размещения и организации деятельности МБДОУ сроком до 03.08.2014 г. (договор прошёл гос. регистрацию). В договоре предусмотрены следующие варианты его расторжения: по соглашению сторон и судом. В настоящее время Администрация выслала дополнительное соглашение о продлении договора до 03.08.2019 г. Можно ли в это соглашение включить пункт, позволяющий нам в одностороннем порядке расторгнуть договор, а именно "Арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора и его одностороннее расторжение во внесудебном порядке", а так же включить пункт: "Продление настоящего договора на неопределённый срок по истечение срока действия договора не допускается". Правомерны ли эти пункты?

Ответ

: При согласовании условий договора стороны могут включить в него условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора по требованию какой-либо из сторон во внесудебном порядке (ст. 310 ГК РФ). Смысл данного механизма в том, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора договор считается расторгнутым (п. 3 ст. 450 ГК РФ). При этом для реализации права на односторонний отказ от исполнения договора не требуется обращаться с иском в суд. Договор будет считаться расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору (если иное не установлено в самом договоре). Внесение в договор условия о том, что продление договора на неопределённый срок по истечение срока действия договора не допускается, может быть признано необоснованным. Данное условие будет противоречить императивной норме — п. 2 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которой, если срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя, договор считается заключенным на неопределенный срок.

 

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Какие условия сделки можно не соблюдать как противоречащие императивным нормам Гражданского кодекса РФ (сделка заключена до 1 сентября 2013 года);

Какое условие будет применяться, если текст договора противоречит положениям закона (императивные и диспозитивные нормы);

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды

«Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке

Обычно арендодатели стремятся включить в договор условие о том, что в случае существенного нарушения арендатором условий договора он может быть расторгнут во внесудебном порядке и без предварительного уведомления арендатора о необходимости устранить допущенные нарушения.

Пример условия о расторжении договора по требованию арендодателя во внесудебном порядке

«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд расторгнуть настоящий Договор с предварительным уведомлением Арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней в случае существенного нарушения Арендатором условий настоящего Договора».

Такого рода пункты закону не противоречат, но в них используется другой способ прекращения действия договора — расторжение вследствие одностороннего отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Смысл данного механизма в том, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора договор считается расторгнутым (п. 3 ст. 450 ГК РФ). При этом для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора не требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора. Договор будет считаться расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в договоре. Например, в договоре может быть прописано, что он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя.*

Расторжение договора аренды путем одностороннего отказа от исполнения договора куда более удобно для арендодателя в сравнении с расторжением договора в судебном порядке. Ведь в этом случае не нужно предварительно направлять арендатору претензию и ждать ответа на нее, а потом еще и добиваться вынесения судебного решения, участвуя в судебных разбирательствах. Однако далеко не любой арендатор соглашается на включение в договор пунктов, наделяющих арендодателя правом отказаться от договора.

Бывает и так, что арендатор требует включить в договор условия, наделяющие правом на односторонний отказ от договора не только арендодателя, но и арендатора.

Пример условия договора, наделяющего правом на отказ от договора во внесудебном порядке каждую из сторон

«Любая из сторон в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением другой стороны в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

В этом случае арендодатель также будет нести риск того, что его контрагент в любое время может отказаться от договора, а арендодателю в срочном порядке придется искать клиента на освободившееся недвижимое имущество. Поэтому при согласовании текста договора необходимо взвесить все риски, связанные с возможным включением в договор подобных условий.

Право на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.

В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а приаренде недвижимого имущества — за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в пункте 2статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».

В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (131,71780)

Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в следующих случаях.

1. В договоре не указан срок аренды.

2. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон.

3. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Право арендодателя отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:

  • безусловным — то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;
  • условным — то есть право на отказ от договора может быть реализовано только при наступлении определенных обстоятельств.

Может случиться так, что условие о возможности расторжения договора арендодателем сформулировано в договоре недостаточно четко. В таком случае возникает неясность: дает ли оно арендодателю право на расторжение договора в судебном порядке, или же право на отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. В этом случае рекомендуется исходить из следующего. Если в договоре указано на возможность расторжения договора «в одностороннем порядке», или «во внесудебном порядке», или «без обращения в суд», то в этом случае арендодателю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора.

В иных случаях следует исходить из того, что арендодателю предоставлено право на обращение в суд с требованием о расторжении договора с необходимостью соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.