Заключен договор субаренды помещения, находящегося в государственной собственности

185

Вопрос

Заключен договор субаренды помещения, находящегося в государственной собственности. Впоследствии выяснилось, что помещение не передавалось в аренду Арендатору и никаких прав на использование помещения ни у Арендатора, ни у субарендатора нет. При заключении договора субаренды Арендатор предоставил Субарендатору " копию договора аренды", а также указал соответствующие гарантии на право передачи помещения в субаренду в договоре субаренды. Вопрос: 1) какой сделкой является договор субаренды - оспоримой или ничтожной?

Ответ

: Если арендатор не являлся арендатором спорных помещений находящихся в гос.собственности, и не был вправе распоряжаться ими, в т.ч. передавать их в субаренду, то в силу ст. 168 ГК РФ, 608 ГК РФ, 615 ГК РФ, данная сделка является ничтожной (см. Постановление 7 ААС от 12.08.2013 № А03-702/2013).

 

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Ничтожные и оспоримые сделки по новой редакции статьи 168 Гражданского кодекса РФ;

Ничтожные сделки стали оспоримыми;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Какие сделки стало труднее оспорить после 1 сентября 2013 года

«Не может оспаривать сделку тот, кто начал ее исполнять

Тот, кто начал фактически исполнять сделку (в т. ч. принял исполнение от своего контрагента), не может ссылаться на ее недействительность, причем это касается как оспоримых, так и ничтожных сделок.

Такой вывод следует из двух новых правил:

  • «Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли» (абз. 4 п. 2 ст. 166 ГК РФ);
  • «Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки» (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

К поведению, которое давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, можно отнести не только ее фактическое исполнение. Это могут быть, например, и письменные уверения о готовности исполнять сделку, и иные действия, которые суд расценит в данном качестве. Фактическое исполнение сделки имеет смысл особо выделить по двум причинам:

  • во-первых, оно явно подпадает под приведенную выше формулировку;
  • во-вторых, именно оспаривание исполненных (или частично исполненных) сделок в настоящее время влечет значительные убытки для добросовестных участников оборота.

Раньше недобросовестные контрагенты (покупатели, подрядчики, арендаторы) часто пытались сослаться на противоречие сделки закону только для того, чтобы уклониться от исполнения своих обязательств или избежать применения мер договорной ответственности.

В одних случаях эти ссылки были формальными и надуманными. И в итоге суды все же признавали договор действительным и взыскивали задолженность, неустойку и т. п. Но происходило это не сразу, а только в надзорной или кассационной инстанции. Причина в том, что суду приходилось толковать неоднозначное положение закона, чтобы решить, нарушает ли его данная сделка.

В других случаях, несмотря на то что договор был фактически исполнен, суд в итоге признавал его недействительным. Даже если поставщику (подрядчику) удавалось взыскать оплату за поставленные товары (выполненные работы), он лишался возможности применить к контрагенту меры ответственности, установленные договором.

Оспаривание сделки в подобных ситуациях представляло самый большой риск для добросовестных хозяйствующих субъектов. Ведь если одна из сторон демонстрирует свою готовность исполнить сделку (в частности, принимает исполнение от контрагента), это внушает другой стороне уверенность в том, что сделка состоится и будет исполнена надлежащим образом. И в результате эта другая сторона, даже если испытывала первоначально какие-либо сомнения в контрагенте, исполняет свои обязательства в полном объеме.

Но если спор с контрагентом возникает до начала исполнения сделки, обычно еще есть возможность предотвратить потери — приостановить исполнение, расторгнуть договор (когда закон это разрешает) и т. п. А когда суд признает недействительной уже исполненную сделку, такие меры, как правило, бесполезны, и можно говорить лишь об уменьшении потерь.

Теперь контрагент будет существенно ограничен в самой возможности оспорить сделку после того, как он выполнил (или, наоборот, принял) работы, поставил (или принял) товары — и тем самым дал основания полагаться на действительность сделки.

Разумеется, одно это изменение не решает всех возможных проблем. Например, сделку, совершенную с нарушением законодательства о госзакупках, вместо самого контрагента может оспорить прокурор. А сделку, совершенную с нарушением корпоративных процедур, — участник (учредитель, акционер) контрагента. При этом на такого участника не будет распространяться ограничение, связанное с тем, что сделка была исполнена. Правда, в этом случае ответчик сможет воспользоваться для защиты другими новыми правилами: согласие на совершение сделки можно запросить заранее, а если учредитель все же оспаривает сделку — сослаться на то, что он не вправе предъявлять такое требование, так как в момент одобрения сделки должен был знать о том ее недостатке, на который теперь ссылается (подробнее см. Согласие можно получить заранее).

Кроме того, если контрагент или иное лицо оспаривают еще не исполненную сделку, это тоже может повлечь издержки (хотя и менее существенные). В частности, придется тратить время и силы на поиски нового контрагента.

Но и в этих случаях оспорить сделку стало сложнее — благодаря остальным изменениям в Гражданском кодексе РФ.

Ничтожные сделки стали оспоримыми

Гражданский кодекс РФ по-прежнему делит недействительные сделки на два вида: ничтожные и оспоримые. С точки зрения практики различие между ними состоит в том, что отказаться исполнять оспоримую сделку сложнее, чем ничтожную.

В чем выражается то, что отказаться исполнять оспоримую сделку сложнее, чем ничтожную (131,6686)

До 1 сентября 2013 года по общему правилу сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, считалась ничтожной, если только закон не устанавливал, что такая сделка оспорима, или не предусматривал иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ в старой редакции).*

Теперь же принцип полностью противоположный: по умолчанию сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой. При этом перечень иных последствий (отличающихся от общего правила) в законе сформулирован более сложно, чем в ныне действующей редакции (ст. 168 ГК РФ в новой редакции).

Характер нарушения

Дополнительные указания в законе

Последствия

Сделка нарушает требования закона или иного правового акта

Отсутствуют (действует общее правило, т. к. закон прямо не устанавливает иное)

Сделка является оспоримой

Из закона следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки

Сделка остается действительной, но применяются такие иные последствия

Сделка нарушает требования закона или иного правового акта и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц

Отсутствуют (действует общее правило, т. к. закон прямо не устанавливает иное)

Сделка является ничтожной

Из закона следует, что сделка является оспоримой

Сделка является оспоримой

Из закона следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки

Сделка остается действительной, но применяются такие иные последствия

Из этого можно сделать следующие выводы.

Во-первых, по общему правилу последствия различаются в зависимости от того, посягает сделка на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц или не посягает. Очевидно, оценивать это в каждом конкретном случае будет суд. Тем не менее можно попытаться предсказать, как сложится практика.

Для этого в первую очередь нужно понять, в каких конкретно случаях сделка нарушает требования закона, но при этом не посягает ни на публичные интересы, ни на права третьих лиц. Иными словами, необходимо понять, с какой целью закон может запрещать ту или иную сделку (или отдельное условие), если это делается не для защиты публичных интересов или прав третьих лиц.

Ответ здесь может быть только один: для защиты слабой стороны сделки (этот термин может означать, например, ту сторону, которой в силу объективных причин трудно получить необходимую информацию относительно того или иного условия договора).

Таким образом, сделка может нарушать требование закона, введенное для защиты:

  • публичных интересов и (или) третьих лиц (тогда сделка является ничтожной);
  • слабой стороны сделки (тогда сделка является оспоримой).

Попробуем на конкретных примерах показать, как именно суды могут применять это правило.

Из приведенных примеров можно сделать вывод: если лицо, оспаривающее сделку, хочет сослаться на то, что она ничтожна, ему нужно сначала доказать, что сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Проще говоря, саму ничтожность сделки теперь тоже нужно доказывать.

Интересно, что в новую формулировку статьи 168 Гражданского кодекса РФ вообще не вписываются случаи, когда в тексте самого Гражданского кодекса РФ прямо сказано, что сделка является ничтожной. Между тем именно так кодекс характеризует мнимую и притворную сделку (ст. 170 ГК РФ); сделку, совершенную с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); сделку, совершенную малолетним (ст. 172 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (п. 4 ст. 401 ГК РФ); договор коммерческой концессии, не зарегистрированный в Роспатенте (п. 2 ст. 1028 ГК РФ), и т. п. Очевидно, законодатель исходил из того, что все сделки, которые названы в законе ничтожными, априори посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Во-вторых, законодатель уточнил фразу о том, что закон может предусматривать иные последствия нарушения, теперь речь идет о других последствиях нарушения, не связанных с недействительностью сделки.

Такие случаи и раньше встречались на практике. Например, «если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков» (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ). Закон прямо предусматривает конкретные последствия нарушения, причем не устанавливает, что договор аренды между арендодателем и новым арендатором является недействительным.

Однако законодатель внес еще одну правку: вместо слов «закон устанавливает...» и «закон предусматривает...» («... иные последствия») теперь статья 168 Гражданского кодекса РФ содержит словосочетание «из закона следует...» («... что должны применяться иные последствия»).

Это изменение можно понять так: не требуется, чтобы в законе прямо говорилось: «такая-то сделка является оспоримой» или «в таком-то случае применяются другие последствия, не связанные с недействительностью сделки». Суд может прийти к такому выводу, даже если напрямую это не будет сказано — то есть все зависит от толкования судом текста закона".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.