Ситуация следующая: Заключен договор аренды нежилых помещений на срок меньше года

62

Вопрос

Ситуация следующая:
Заключен договор аренды нежилых помещений на срок меньше года.
За три месяца до окончания срока Арендодатель требует досрочно возвратить помещения. Пунктами 7.1 Договора предусмотрены условия одностороннего внесудебного расторжения договора, «Договор аренды может быть досрочно расторгнут Арендодателем в одностороннем внесудебном порядке, если в течение трех календарных дней после уведомления о необходимости устранения нарушений Арендатор: использует Помещение или его часть не по назначению; не внес полностью арендную плату или другие платежи по Договору;сдал Помещение в субаренду или передал право аренды другому лицу, без согласия Арендодателя; нарушил п.п. 4.4.3, 4.5.6, 4.5.8 Договора.Из п. 7.1 следует, что перечень условий на одностороннее внесудебное расторжение договора определяется указанными нарушениями Арендатора и является исчерпывающим. Согласно пункта 7.3 Договора Договор аренды может быть досрочно расторгнут как Арендатором, так и Арендодателем с письменного уведомления не менее, чем за 1 (один) месяц до даты расторжения договора. Делаем вывод, что содержанием пункта 7.3 Договора не предусмотрена возможность одностороннего отказа арендодателя от договора и его одностороннего расторжения во внесудебном порядке, кроме как по основаниям перечисленным в п.7.1. Правильно ли считать, что основания для досрочного возврата помещений отсутствуют?

Ответ

Да, правильно.

 

Статья 619 ГК РФ указывает на ограниченный перечень существенных нарушений со стороны арендатора, дающие арендодателю право на досрочное расторжение договора аренды:

1. Использование помещения с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

2. Существенное ухудшение имущества.

3. Невнесение арендной платы в установленный договором срок более двух раз.

4. Невыполнение арендатором обязанности по проведению капитального ремонта помещения, когда такая обязанность возложена на него законом или договором.

Из условий заданного вопроса не следует, что арендатором были допущены данные нарушения. Дополнительно рекомендуем ознакомиться с нижеприведенным материалами, подробно раскрывающими механизмы защиты, в случае инициирования одностороннего расторжения договора.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация. Как помешать попыткам арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды недвижимого имущества

«Таким образом, процедура расторжения договора аренды будет состоять из трех этапов.

1. Арендодатель направляет письменное предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ).

2. Арендодатель предлагает расторгнуть договор в связи с неисполнением арендатором в разумный срок требований, изложенных в предупреждении (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

3. Арендодатель предъявляет требование о расторжении договора в суде после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в 30-дневный срок после получения названного предложения (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При этом такое требование может быть рассмотрено в суде только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с ответчиком (п. 60 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Закон не содержит требования обязательного последовательного прохождения всех этапов процедуры расторжения договора. Поэтому этапы 1 и 2 могут быть объединены, если в претензии указать одновременно об устранении арендатором допущенных нарушений и о расторжении договора в случае невыполнения этого требования.

Однако в случае если требование о расторжении договора арендатору не направлялось ни вместе с предупреждением об устранении допущенных нарушений, ни отдельно, то исковое заявление в суд о расторжении договора будет считаться поданным с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора. Это повлечет негативные для истца последствия: возвращение искового заявления на этапе возбуждения производства по делу либо оставление искового заявления без рассмотрения, если это выяснилось уже после принятия искового заявления к производству. Указанный вывод содержится в пункте 29 информационного письма № 66. Данный вывод подтверждается также постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 25 октября 2010 г. по делу № А15-1334/2009«.

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

09.07.2014

С уважением, Арсен Магамаев, эксперт ЮСС «Система Юрист»

Ответ утвержден Викторией Рыбалкиной,

руководителем Горячей линии «Системы Юрист»

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль