Сложилась такая ситуация: индивидуальный предприниматель является застройщиком и заказчиком по строительству торгового центра

197

Вопрос

Сложилась такая ситуация: индивидуальный предприниматель является застройщиком и заказчиком по строительству торгового центра. Строительство осуществляется с привлечением инвесторов. Для того, чтобы побыстрее выкупить земельный участок, индивидуальный предприниматель первое готовое здание зарегистрировал в собственность. В этом здании находилось помещение, которое являлось предметом инвестиционного договора одного из инвесторов и он по нему производил платежи. Наша цель теперь узаконить права инвестора на данное помещение. Как можно это сделать: заключить договор купли-продажи и зачесть платежи по инвестиционному договору в качестве оплаты по договору купли-продажи? Или расторгнуть инвестиционный договор с момента оформления прав собственности и заключить договор купли-продажи + зачесть платежи по инвестиционному договору в качестве оплаты по договору купли-продажи. Важно, чтобы при регистрации прав собственности инвестора на данное помещение не возникло вопросов.

Ответ

: По смыслу пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 инвестиционные контракты не имеют самостоятельной юридической квалификации. В соответствии с данными разъяснениями, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 постановления № 54). Таким образом, Пленум рассматривает этот вариант в качестве общего правила. Как следует из вопроса, право собственности на здание уже зарегистрировано за застройщиком, в связи с чем он вправе передать объект по акту инвестору, что будет являться основанием для регистрации права (см. Постановление 8 ААС от 12.02.2013 № А46-27970/2012). В связи с этим, допускается регистрация права собственности на нежилое помещение на основании инвестиционного договора, который будет квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимости. Между тем, стороны также вправе расторгнуть договор инвестирования и заключить договор купли-продажи с зачетом платежей по инвестиционному договору в качестве оплаты по договору купли-продажи.

 

Также следует обратить внимание на возможность отчуждения части недвижимого имущества (помещения) без дополнительной регистрации прав на помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Судебная практика и позиция Росреестра расходятся в данном вопросе. Как правило, органы Росреестра требуют, чтобы на отчуждаемую часть здания, продавец оформил отдельное свидетельство о праве собственности. Иными словами, чтобы собственник произвел выделение помещения из здания, путем подачи соответствующего заявления в Росреестр и зарегистрировал право собственности на него. Между тем, судебная практика придерживается иного мнения.

Так, в Постановлении ФАС УО от 20.03.2008 № Ф09-1715/08-С6 сделан вывод о том, что собственник недвижимого имущества не обязан повторно регистрировать свое право на отдельные части объекта неделимого имущества, которое имеет единый кадастровый номер и о котором есть сведения, позволяющие идентифицировать на кадастровом плане эти части и выделяемую долю (см. Постановления ФАС ПО от 19.08.2009 № А55-19196/2008, от 20.05.2009 № А65-22057/2008). В Определении ВАС РФ от 11.07.2008 № 8723/08 также указано, что часть помещения, выделенная и отчужденная по договору купли-продажи, и оставшаяся часть не являются вновь созданными объектами недвижимого имущества, в связи с чем отчуждение выделенной части производится без дополнительной регистрации за продавцом права собственности (см.Постановление ФАС МО от 10.12.2012 № А41-4532/2012, Постановление 14ААС от 23.04.2013 № А05-14880/2012, Постановление 14 ААС от 29.08.2013 № А05-3708/2013).

В связи с этим, суды признают решения Росреестра об отказе в государственной регистрации перехода права собственности противоречащими действующему законодательству и нарушающими права и законные интересы лиц, обратившихся за госрегистрацией данного перехода. Однако ранее существовала и противоположная точка зрения (см. Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 16.06.2008 № А38-3483-15/334)

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора;

Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления;

Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы правильно оформить передачу объекта недвижимости;

На что продавцу обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости;

Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора

<...>

«Квалификация инвестиционных договоров

Ранее взаимоотношения инвесторов и застройщиков, как правило, оформлялись инвестиционным договором, который довольно скудно регулируется законодательством (в частности, Федеральным законом от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности <...> в форме капитальных вложений», Законом РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»), и поэтому служил гибким инструментом для сторон — они могли достаточно свободно определять как права и обязанности, так и права на построенный объект. С принятием постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах <...> по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — постановление № 54) ситуация кардинально изменилась. Теперь суды должны разрешать споры по нормам о соответствующем виде договора (купля-продажа, подряд, простое товарищество). Положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство, правом собственности на возводимую недвижимость вне зависимости от вариантов квалификации инвестдоговора (п. 4 постановления № 54).

Исключение − инвестиционные договоры с органами власти, местного самоуправления, ГУП, МУП либо унитарными предприятиями, заключенные до 1 января 2011 года, если строительство ведется на участке, находящемся в госсобственности. Инвестор может получить право собственности сразу (ст. 24.2закона № 122-ФЗ,определение ВАС РФ от 19.04.13 № ВАС-13594/12).

Такой подход усложняет задачу выбора договора, который защищал бы интересы инвестора в части получения права собственности на объект. Так, право собственности на возведенный объект в силу положений статей 8, 131, 219, 223 Гражданского кодекса, статьи 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — закон № 122-ФЗ) возникает с момента его госрегистрации у стороны, имеющей права на земельные участки, на которых возводится объект (п. 4, 7 постановления № 54). Получается, что у инвестора, не обладающего правами на земельный участок, право собственности на не завершенный строительством объект возникнуть в принципе не может, а на построенный объект у него возникает только «вторичное» право собственности: в результате его перехода от владельца земельного участка. Тем не менее шансы выбрать для инвестора оптимальную схему оформления взаимоотношений с владельцем участка все же есть. Для этого нужно взвесить преимущества и недостатки каждого из видов договоров.*

Договор купли-продажи будущей недвижимости

Наиболее простой и очевидный вариант — заключение договора купли-продажи будущей недвижимости (или инвестиционного договора по модели договора купли-продажи будущей недвижимости, учитывая, что практика наименования договоров «инвестиционными» до сих пор сохранилась). Тем более Пленум рассматривает этот вариант в качестве общего правила.

Недостаток: не гарантирует приобретение собственности на объект.
Возможный выход: обеспечение обязательств застройщика перед инвестором ипотекой земельного участка или залогом права аренды, что не всегда возможно.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 постановления № 54).

Этот вариант оформления имеет следующие особенности. Прежде всего при заключении такого договора права на земельный участок сохраняются за застройщиком. Тем самым основные документы, такие как разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, будут выдаваться на имя застройщика (ст. 51, 55 ГрК РФ). Значит, право собственности на построенный объект сначала возникнет у него. И только после госрегистрации за застройщиком право собственности на часть помещений или долю в объекте может перейти к инвестору на основании заключенного между ними договора (абз. 4 п. 1 постановления № 54).*

Основной недостаток этого варианта — невозможность в некоторых случаях удовлетворить требования в натуре, то есть получить право собственности на объект, даже если фактически он уже построен, но, например, еще не введен в эксплуатацию, а значит, является объектом незавершенного строительства (см. определение ВАС РФ от 09.04.13 № ВАС-3556/13). Поскольку право собственности инвестора является «вторичным», не исключены риски: например, застройщик по каким-то причинам не завершит строительство или передаст объект третьему лицу в обход интересов инвестора. Дело в том, что продавца (в нашем случае застройщика) по такому договору нельзя понудить к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. Инвестор может потребовать передачи причитающейся ему доли в объекте только при одновременном соблюдении нескольких условий: объект имеется в натуре (завершен строительством), застройщик фактически владеет объектом, право собственности зарегистрировано за застройщиком (абз. 2 п. 5 постановления № 54,определение ВАС РФ от 06.08.12 № ВАС-9525/12). Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, инвестор вправе требовать только возврата уплаченной суммы, процентов и компенсации причиненных ему убытков, в частности уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества (абз. 6 п. 5 постановления № 54). Кроме того, интересы инвестора могут быть нарушены и при банкротстве застройщика. Поскольку он не обладает правом собственности на часть незавершенного строительством объекта, объект вместе со всем имуществом застройщика поступит в конкурсную массу (ст. 131 Федерального закона от 26.10.02 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Инвестору можно посоветовать настоять на том, чтобы застройщик обеспечил свои обязательства перед ним ипотекой участка, на котором ведется строительство, или залогом права аренды на него. Это будет дополнительной мерой воздействия на застройщика, а также позволит обратить взыскание на заложенный участок, если застройщик не исполнит обязательства. Но этот способ не получится использовать, если для реализации проекта привлечены также кредитные средства и, соответственно, участок или право его аренды уже находится в залоге у банка".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.