Предприниматель несколько лет занимал по договору аренды нежилое помещение (арендодатель - Администрация города)

210

Вопрос

Предприниматель несколько лет занимал по договору аренды нежилое помещение (арендодатель - Администрация города). Осенью 2013 г он подписал соглашение о расторжении договора аренды (из-за долгов). Потом погасил всю задолженность по арендной плате и продолжает до настоящего времени вносить арендные платежи и по-прежнему занимает это помещение. С молчаливого согласия Администрации. Однако письменно он обращался о пролонгации договора аренды (с целью дальнейшего выкупа), однако Администрация дала ответ что теперь только право аренды и выкуп - через аукцион в 2014 году. Но нигде ничего не опубликовано, и аукциона нет. Предприниматель до настоящего времени занимает ,т.е. фактически арендует помещение, занимается открыто своей деятельностью и уплачивает арендные платежи. Только получается ,что без нового договора. Вопрос: как без суда разрешить данную ситуацию? Настаивать и писать в Администрацию о заключении с предпринимателем договора аренды, т.к. он вносит платежи?. Но есть риск, что его выселят. Тогда получается у Администрации - неосновательное обогащение в виде получаемой арендной платы без договора? Или подать в суд на Администрацию о признании бездействия незаконным и обязать заключить с ним договор? Может действительно ,в данной ситуации возможно только через Арбитраж разрешить вопрос? Можно ли разрешить ситуацию без аукциона?

Ответ

: Для разрешения вопроса, возможно исходить из того, что стороны договора аренды все же расторгли договор и в установленном порядке не заключили его на новый срок. По сути между сторонами сложились только фактические договорные отношения: пользование имуществом — внесение платы.

 

Рассматривая перспективу обращения в администрацию, с просьбой заключить договор аренды на новый срок следует отметить, что с 2012 года действует правило, по которому заключить договор на новый срок без торгов может любой арендатор, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды и если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законом (ч. 9 и 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции). Тем самым арендатор реализует преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

При этом закон устанавливает два требования, которые стороны должны соблюдать при заключении нового договора (ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, если иное не установлено другим законодательством России;

минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Однако учитывая обстоятельства изложенные в вопросе, а именно расторжение договора аренды по причине наличия задолженности у арендатора (т.е. отсутствие условия о надлежащем исполнении договора), реализовать право на преимущественное заключение договора на новый срок, даже в судебном порядке маловероятно.

В связи с тем, что договор аренды был расторгнут сторонами, отсутствуют основания считать его заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Относительно неосновательного обогащения на стороне администрации города следует отметить, что если арендатор продолжает пользоваться помещениями после расторжения договора аренды, арендодатель вправе взыскать с арендатора неосновательное обогащение (постановление ФАС ПО от 25.02.2011 г. № А57-25654/2009). Таким образом, учитывая, что арендатор фактически пользуется помещением и производит оплату за пользование помещением арендодателю, отсутствуют основания считать, что у арендодателя появилось неосновательное обогащение по причине отсутствия договора.

Таким образом, следует все же отметить, что с учетом правовой позиции, сформулированной в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, если для заключения договора аренды требуется проведение аукциона (т.е. отсутствуют основания для заключения договоров аренды без проведения торгов), ранее договор аренды был расторгнут в связи с нарушением арендатором его условий, то в настоящее время новый договор аренды может быть заключен только по результатам торгов.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Особенности споров, возникающих при исполнении договоров аренды государственного и муниципального имущества;

Как реализовать право малого и среднего бизнеса на выкуп имущества, арендуемого у муниципалитетов и субъектов РФ;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества

"Организация или предприниматель арендует государственное или муниципальное имущество. Срок аренды подходит к завершению. При каких условиях арендатор может заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов*

Это возможно при соблюдении одного из следующих условий:

  • арендатор надлежащим образом исполнил свои обязанности и готов заключить новый договор аренды на условиях перечисления арендной платы по рыночной стоимости;
  • арендатор заключил договор до 2 июля 2008 года и после истечения срока договора продолжает пользоваться имуществом без возражений со стороны арендодателя (т. е. договор считается возобновленным на неопределенный срок).

Рассмотрим эти случаи подробнее.

Во-первых, с 2012 года действует правило, по которому заключить договор на новый срок без торгов может любой арендатор, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды и если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законом (ч. 9 и 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции). Тем самым арендатор реализует преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

При этом закон устанавливает два требования, которые стороны должны соблюдать при заключении нового договора (ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

  • размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, если иное не установлено другим законодательством России;
  • минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Во-вторых, по общему правилу договор может продолжить свое действие в результате его возобновления. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Однако таким способом могут воспользоваться не все арендаторы, а только те, которые получили соответствующее имущество в аренду до 2 июля 2008 года (т. е. до даты вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, которая ввела обязательное проведение торгов для заключения договора аренды). Такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в пункте 1 постановления № 73″.

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.