• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Я покупатель недвижимости, внес задаток по предварительному договору купли-продажи, отдельно составили соглашение о задатке,на словах через некоторое время мы расторгли договор, по устной договоренности продавец должен был вернуть деньги в течении месяца,

Я покупатель недвижимости, внес задаток по предварительному договору купли-продажи, отдельно составили соглашение о задатке,на словах через некоторое время мы расторгли договор, по устной договоренности продавец должен был вернуть деньги в течении месяца,

237

Вопрос

Я покупатель недвижимости, внес задаток по предварительному договору купли-продажи, отдельно составили соглашение о задатке,на словах через некоторое время мы расторгли договор, по устной договоренности продавец должен был вернуть деньги в течении месяца, но не вернул. Срок предварительного договора истек также месяц назад. Какие мои шанцы вернуть деньги через суд, если есть ,то на основании чего?

Ответ

: Основной риск потери выданного задатка в случае неисполнения самим покупателем условий договора заключается в том, что выданный задаток останется у продавца. Такое правило установлено в пункте 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ. Это, пожалуй, основной риск у покупателя при выдаче задатка. Если предварительный договор был расторгнут сторонами в устной форме, то при взыскании задатка в судебном порядке покупателю желательно доказать тот фак, что стороны расторгли предварительный договор по обоюдному согласию. Между тем, покупатель вправе предъявить требование о взыскании с продавца уплаченного задатка как неосновательного обогащения. Данные требования можно обосновать тем, что основной договор не был заключен потенциальными партнерами в оговоренные сроки, а предварительная договоренность утратила силу, поэтому в соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились. Таким образом, у продавца отсутствует основания по удержанию задатка, в связи с чем, он является неосновательным обогащением. Также возможно сослаться на то, что задаток в предварительных обязательствах применяться не может. Причина в том, что задаток выдается одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Но, по мнению арбитражных судов, из предварительного договора не возникает денежных обязательств. Поэтому нельзя гарантировать исполнение такого договора задатком. В предварительном договоре задаток не обеспечивает свою платежную функцию (см. Постановления ФАС ВВО от 09.02.09 № А43-7275/2008-41-247, ПО от 28.02.08 № А65-12856/2007-СГ2-20, УО от 05.03.08 № Ф09-1146/08-С5, ЦО от 18.02.09 № Ф10-211/09).

 

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Рассмотрение дел о платежах по предварительному договору;

Задаток как обеспечение предварительного договора: позиция ВАС РФ;

Предварительные обязательства сторон по поводу недвижимости. Как гарантированно добиться заключения основного договора;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Чем выгоден и чем опасен для покупателя (заказчика) задаток

"4. Задаток не может обеспечивать обязательство по предварительному договору. Такова позиция арбитражных судов.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора, а также указывать на срок, в течение которого стороны должны заключить основной договор (п. 2–4 ст. 429 ГК РФ). Таким образом, предварительный договор не порождает никаких денежных обязательств между его сторонами. Поэтому обязательство из предварительного договора не может быть обеспечено задатком.

Данный вопрос по-разному решается судами общей юрисдикции и арбитражными судами.

Поэтому, если организация собирается обеспечить задатком обязательство по предварительному договору, необходимо ориентироваться на подведомственность спора. Если возможный спор будет рассматривать суд общей юрисдикции (например, в случае заключения предварительного договора с физическим лицом), соглашение о выдаче задатка в обеспечение предварительного договора, скорее всего, будет признано действительным. Если возможный спор будет рассматривать арбитражный суд, то следует иметь в виду, что согласно правовой позиции ВАС РФ предварительный договор обеспечиваться задатком не может.

Позиция арбитражных судов, согласно которой конструкция предварительного договора не предполагает каких-либо денежных обязательств между сторонами, представляется более обоснованной.*

Обоснование

Предварительный договор может закреплять обязанность сторон по заключению в будущем основного договора. Однако эта обязанность не является денежным обязательством. Следовательно, по предварительному договору не может быть каких-либо платежей.

Следует отметить, что и в системе арбитражных судов до принятия постановления № 13331/09 существовали противоположные подходы к решению данного вопроса. В системе судов общей юрисдикции, как представляется, этот вопрос должен быть разрешен в ближайшем будущем Верховным судом РФ".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.