• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Между юридическими лицами заключен долгосрочный договор аренды административного здания (договор зарегистрирован в установленном законом порядке)

Между юридическими лицами заключен долгосрочный договор аренды административного здания (договор зарегистрирован в установленном законом порядке)

331

Вопрос

Между юридическими лицами заключен долгосрочный договор аренды административного здания (договор зарегистрирован в установленном законом порядке). Стороны пришли к соглашению продлить договор аренды на более длительный срок, а так же определили, что размер ежемесячной арендной платы по договору аренды подлежит ежегодному изменению путем увеличения платы на индекс инфляции (показатель уровня инфляции/коэффициент инфляции). Действующее законодательство не запрещает определять механизм изменения арендной платы, при этом как, следует из судебной практики не подлежит госрегистрации изменение арендной платы по договорам, прошедшим госрегистрацию, если она меняется в соответствии с механизмом, который предусмотрен в договоре. Что бы в нашем случае механизм изменения арендной платы был рабочим, нужно четко определить, со ссылкой на норму права, какой индекс инфляции берется за основу, кем и как он определяется. Мы представляем интересы арендодателя. Для механизма определения арендной платы взяли за основу индекс инфляции, который предусмотрен Федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год. Иной индекс инфляции, который бы подтверждался нормативно-правовым актом, мы не нашли. От арендатора предложений не поступает. Вопрос № 1 С какими трудностями на практике мы можем столкнуться, применив указанный выше, механизм изменения арендной платы. Планируемый индекс инфляции (уровень инфляции) на 2014 г. был установлен п. 1 ст. 1 Федерального закона от 02.12.2013 N 349-ФЗ"О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов" и составляет 5%. В 2015 г. скорее всего значительных изменений не претерпит. Нам, как арендодателю, хотелось бы учитывать более высокий индекс инфляции (либо иной показатель), так как фактический уровень инфляции в сфере недвижимости выше. Вопрос №2 Возможно, есть более специализированные индексы (показатели/коэффициенты), которые можно было бы применить в механизме изменения арендной платы, и которые бы устанавливались официально на государственном уровне или уровне субъекта РФ (Омская область).

Ответ

: Размер арендной платы определяется с помощью закрепленного в договоре порядка (механизма) ее исчисления. В этом случае арендная плата устанавливается с помощью различных формул, коэффициентов, тарифных ставок либо иных данных, представляющих собой механизм определения суммы арендной платы. Если размер арендной платы в договоре установлен в соответствии с порядком расчета, определяемым каким-либо нормативным актом, то при изменении этого нормативного акта арендодатель производит перерасчет арендной платы. Для этого арендодателю необходимо направить арендатору соответствующее уведомление. Механизм исчисления арендной платы изложенный в вопросе допускается, однако может не гарантировать арендодателю повышение арендной платы в соответствии с динамикой реальной инфляции.

 

Между тем, сложившаяся практика допускает и расчет арендной платы в зависимости от курса иностранной валюты ЦБ РФ на день платежа, а также от размера индекса потребительских цен, который может устанавливаться гос.органами соответствующих субъектов (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 № 10782/13, Постановление ФАС СКО от 22.01.2009 № А53-6307/2008).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Какие условия арендодателю необходимо включить в договор, чтобы гарантировать свою возможность повысить арендную плату

«Какими способами можно определить размер арендной платы

Механизм изменения условия договора об арендной плате напрямую зависит от того, какой способ определения размера арендной платы установлен в договоре.

1. Размер арендной платы установлен в твердой денежной сумме.

В данном случае определяется точная денежная сумма, которую арендатор перечисляет арендодателю в сроки, установленные договором.

Пример условия договора об арендной плате в твердой форме

2. Размер арендной платы определяется с помощью закрепленного в договоре порядка (механизма) ее исчисления.

В этом случае арендная плата устанавливается с помощью различных формул, коэффициентов, тарифных ставок либо иных данных, представляющих собой механизм определения суммы арендной платы.

Пример механизма определения размера арендной платы в договоре

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет арендодателя арендную плату, определяемую из расчета 100$ USA (сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».*

Как арендодателю повысить размер арендной платы, если в договоре установлен механизм определения ее размера

Если в договоре будет установлен механизм (порядок) определения арендной платы, то арендодателю необходимо учитывать, что различный размер суммы арендной платы, определенной в соответствии с установленным в договоре порядком ее исчисления, не будет свидетельствовать об изменении условия договора об арендной плате, если сам механизм определения арендной платы остается неизменным. К примеру, если при ежемесячной арендной плате в 1 тыс. долл. США в январе курс доллара был ниже, чем в феврале, в связи с чем итоговая сумма арендной платы за февраль в рублях получилась больше, то это не будет свидетельствовать об увеличении установленного договором размера арендной платы и об изменении соответствующего условия договора, поскольку сам механизм исчисления арендной платы (1 тыс. долл. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты) остается неизменным.

Совет (166,786)

При определении арендной платы в рублях по курсу иностранной валюты арендодатель может выбрать, по курсу какой именно валюты будет определяться окончательный размер арендных платежей. Если курс выбранной арендодателем иностранной валюты в период аренды будет повышаться, то это само по себе сможет обеспечивать повышение размера арендных платежей, причем без каких-либо изменений условий договора.

Если размер арендной платы в договоре установлен в соответствии с порядком расчета, определяемым каким-либо нормативным актом, то при изменении этого нормативного акта арендодатель производит перерасчет арендной платы. Для этого арендодателю необходимо направить арендатору соответствующее уведомление.*

В данном случае также не происходит изменения условия договора об арендной плате, поскольку механизм ее определения (например, посредством формул или коэффициентов, установленных в нормативном акте) останется неизменным. Следовательно, изменение размера арендной платы в данном случае представляет собой исполнение сторонами условия договора, в соответствии с которым арендная плата рассчитывается в соответствии с определенным нормативным актом.

Изменить сам порядок определения арендной платы (например, если арендодатель желает, чтобы арендная плата определялась не исходя из 100 долл. США за 1 кв. м, а исходя из 120 долл. США) арендодатель может в том же порядке, что и при повышении размера арендной платы, установленного в твердой сумме".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль