Организация получила разрешения на строительства в 2011 года базы отдыха

292

Вопрос

Организация получила разрешения на строительства в 2011 года базы отдыха. В 2013 года отделом архитектуры было вынесено предписание об устранении нарушений законодательства п. 4 ч 7 ст. 51 ГК РФ об отсутствии проектной документации и положительного заключения государственной экологической экспертизы, так как в договоре аренды указана, что земельный участок находиться в зоне особо охраняемой территории. Беловское водохранилище не относиться к особо охраняемой территории. Но отдел архитектуры настаивает, так как в договоре аренды указана категория земли, особо охраняемая территория. В связи с этими обстоятельствами отдел архитектуру отозвали разрешения на строительства до устранения нарушений. В 2014 году наша организация продала физическому лицу незавершенное строительство на базу отдыха. Отдел архитектуру не выдает новое разрешение, на строительства ссылаясь, что физическому лицу надо получить заключения государственной экологической экспертизы. База отдыха состоит из двух этажного нежилого помещения и бани. Земельный участок, который мы арендуем 19000 кв. м. Государственную экологическую экспертизу получить очень сложно, и мы не относимся к категории, которые должны проходить государственную экспертизы. Как нам поступить в этой ситуации?

Ответ

: Орган местного самоуправления в порядке самоконтроля вправе отменить ранее выданное разрешение на строительство. В случае, если орган местного самоуправления отказывает в выдаче разрешения на строительство новому собственнику участка мотивируя необходимостью прохождения экологической экспертизы, застройщик вправе оспорить данный отказ в судебном порядке.

 

Следует отметить, что в соответствии с пунктом 4 статьи 7 ФЗ от 06.10.2003г. № 131-ФЗ муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Из статьи 48 ФЗ от 06.10.2003г. № 131-ФЗ следует, что муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

Таким образом, орган местного самоуправления в порядке самоконтроля вправе отменить ранее выданные разрешения, относящиеся к правовым актам органа местного самоуправления по вопросам местного значения, если они не соответствуют законам и иным нормативным актам либо если был нарушен порядок их выдачи (Определение ВАС РФ от 14.04.2010 № ВАС-4158/10, Постановление ФАС ЗСО от 01.11.2010 № А70-4193/2010, Постановление 17 ААС от 16.11.2010 № А50-9031/2010).

Как следует из вопроса, разрешение на строительство отменено в связи с отсутствием положительного заключения государственной экологической экспертизы (п.4 ч.7 ст.51 ГрК РФ). В связи с этим, если физ.лицо считает, что земельный участок на котором осуществлялось строительство не относится к землям особо охраняемых природных территорий, отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в судебном порядке (см. Постановление 15 ААС от 17.03.2014 № № А32-18224/2013).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Заявление в суд общей юрисдикции;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление 15 ААС от 17.03.2014 № № А32-18224/2013

«общество с ограниченной ответственностью «Доминанта» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее — управление) от 13.03.2013 № 1707.543 в выдаче разрешения на строительство курортной гостиницы на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0101039:53 по адресу: г. Анапа, в 15-ти км. на запад от пересечения улицы Толстого и проезда Орехового; обязании Управления архитектуры и градостроительства администрации МО город-курорт Анапа выдать разрешение на строительство указанного объекта.

Заявленные требования мотивированы тем, что обществом сформирован полный пакет документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство, мотивы отказа противоречат Градостроительному кодексу Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования город-курорт Анапа.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.02013 заявленные требования удовлетворены. Решение мотивировано тем, что требование управления о предоставлении обществом документов, подтверждающих выполнение требования части 16 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации, является необоснованным и противоречащим статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), и просила решение отменить, в удовлетворении заявления отказать.

В обоснование апелляционной жалобы администрация ссылается на следующее. Ранее обществу было выдано разрешение на строительство, срок действия которого истек, к строительству общество не приступало. Не представлено заключение государственной экологической экспертизы, что исключает возможность выдачи разрешения на строительство. Администрация намерена расторгнуть договор аренды земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило оставить решение суда первой инстанции без изменения. Указало на отсутствие доказательств принадлежности земельного участка к землям города-курорта Анапы.

На основании распоряжения и.о. председателя административной коллегии в составе суда произведена замена находящегося в очередном ежегодном оплачиваемом отпуске судьи Гуденица Т.Г. на судью Сурмаляна Г.А. Рассмотрение дела начато сначала. В судебном заседании 05.03.2014 объявлялся перерыв до 12.03.2014 до 12 час. 40 мин., информация о перерыве размещена в сети Интернет.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 13.02.2013 общество обратилось в Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа с заявлением на выдачу разрешения на строительство курортной гостиницы на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0101039:53 по адресу: г. Анапа, в 15-ти км. на запад от пересечения улицы Толстого и проезда Орехового.

Земельный участок общей площадью 3916 кв. м, расположенный по адресу: г. Анапа, в 15-ти км. на запад от пересечения улицы Толстого и проезда Орехового, кадастровый номер 23:37:0101039:53, предоставлен обществу в аренду для строительства комплекса малых гостиниц сроком до 06.02.2018 по договору аренды от 24.08.2011. Государственная регистрация договора аренды произведена в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим штампом на договоре.

Письмом Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 13.03.2013 № 1707.543 заявителю предложено представить документы, подтверждающие выполнение требования части 16 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации.

Указанное письмо расценено обществом как отказ в выдаче разрешения на строительство курортной гостиницы на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0101039:53 по адресу: г. Анапа, в 15-ти км. на запад от пересечения улицы Толстого и проезда Орехового, что послужило основанием для обращения общества с ограниченной ответственностью «Доминанта» в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности отказа управления в силу того, что представленная управлению проектная документация содержала раздел — перечень мероприятий по охране окружающей среды (т. 1 л.д. 54-69), чем выполнено требование части 16 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации.

Между тем, принимая решение о незаконности отказа и восстановлении нарушенных прав общества посредством выдачи ему разрешения на строительство, суд не выяснил, была ли проектная документация подвергнута экспертизе в установленном законом порядке.

При рассмотрении дела апелляционная коллегия исходит из следующих обстоятельств.

В соответствии с частью 14 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке. Как видно из письма от 13.03.2013 № 1707.543, управление не устанавливает срок для предоставления недостающих, по его мнению, документов, в связи с чем указанное письмо правомерно расценено судом первой инстанции как отказ в выдаче разрешения на строительство.

Основанием к отказу в выдаче разрешения на строительство, как видно из письма от 13.03.2013 № 1707.543, послужило непредставление документов, подтверждающих выполнение требования части 16 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации.

В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды (часть 16 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации).

Расположение земельного участка в водоохранной зоне Черного моря обществом не оспаривается.

В силу ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (ч. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений орган заявление о выдаче разрешения на строительство, к которому прилагаются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы, содержащиеся в проектной документации, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных ч. 6 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со ст. 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации), согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Как видно из регистрационной карточки № 2075/1-13 (т. 1 л.д. 16) обществом в целях получения муниципальной услуги — выдачи разрешения на строительство — представлен перечень документов, в том числе — положительное заключение экспертизы, выполненной ООО «Центр Архитектурно-строительного надзора», предмет негосударственной экспертизы: оценка соответствия проектной документации градостроительным и техническим регламентам, градостроительному плану земельного участка, национальным стандартам, нормативным техническим документам, заданию на проектирование и результатам инженерных изысканий (т. 2 л.д. 1 — 50).

Часть 11 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает, что подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или заказчика, результатов инженерных изысканий и градостроительного плана земельного участка.

Проведение государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, регламентировано Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» установлены органы, которые организуют и проводят государственную экспертизу проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполняемых для таких объектов.

Предметом государственной экспертизы в силу ч. 5 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Часть 6 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает необходимость проведения государственной экологической экспертизы при строительстве объектов на землях особо охраняемых природных территорий.

Указанный документ предоставляется заинтересованным лицом в уполномоченный орган в составе перечня документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство (часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Общество указывает на принадлежность земельного участка, на котором предполагается вести строительство, к землям населенных пунктов, в обоснование чего ссылается на договор аренды от 13.02.2003 № 0000000177, кадастровый паспорт земельного участка.

Между тем, факт отнесения одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное или иное особо ценное значение (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 № 1882/09).

На момент принятия оспариваемого отказа действовали следующие нормы Земельного кодекса Российской Федерации и специального законодательства.*

К числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (ст. 96 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 4 ст. 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

Согласно п. 5 ст. 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и ст. 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», освоенные и используемые в лечебно-профилактических целях территории, которые обладают природными лечебными ресурсами, а также располагают необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, являются курортами.

Указом Президента Российской Федерации от 22.09.1994 № 1954 «О федеральном курортном регионе Анапа», району курорта Анапа в границах округа санитарной охраны, определенного Постановлением Совета министров РСФСР от 30.01.1985 № 45 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае», придан статус федерального курортного региона.

Согласно пункту 3 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей курорта.

Таким образом, отнесение спорного земельного участка к числу земель особо охраняемых природных территорий апелляционный суд основывает на нормах Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», Указа Президента Российской Федерации от 22.09.1994 № 1954 «О федеральном курортном регионе Анапа», Постановлении Совета министров РСФСР от 30.01.1985 № 45 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае».

Согласно кадастровому паспорту спорный земельный участок расположен по адресу: г. Анапа, в 15-ти км. на запад от пересечения улицы Толстого и проезда Орехового, то есть, в черте муниципального образования город-курорт Анапа. Согласно представленной обществом в материалы дела выкопировке из дежурной кадастровой карты (плана), земельный участок находится во II зоне санитарной защиты курорта (т. 1 л.д. 70). Аналогичное указание содержится в заключении Черноморского контрольно-инспекционного отдела Комитета природных ресурсов по Краснодарскому краю по выбору земельного участка от 06.02.2002 № 25/201 (т. 2 л.д. 55), а также в представленной управлением выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа от 12.02.2014 № 17.01/14-414.

Таким образом, на момент подачи пакета документов в управление, как и на момент принятия решения судом первой инстанции, действующее законодательство применительно к рассматриваемой ситуации предусматривало в качестве необходимого требования наличие государственной экологической экспертизы проектной документации*".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.