• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » У нас имеется в аренде недвижимое имущество, являющееся имуществом казны РФ на праве хозяйственного ведения (грузовые набережные, причалы, внешние водопроводные сети, кабельные линии

У нас имеется в аренде недвижимое имущество, являющееся имуществом казны РФ на праве хозяйственного ведения (грузовые набережные, причалы, внешние водопроводные сети, кабельные линии

119

Вопрос

У нас имеется в аренде недвижимое имущество, являющееся имуществом казны РФ на праве хозяйственного ведения (грузовые набережные, причалы, внешние водопроводные сети, кабельные линии и пр.). До недавнего времени арендная плата составляла порядка 21 тысячи рублей. В настоящее время нам пришло уведомление о повышении арендной платы до 830 тысяч рублей. Возможно ли оспорить такой размер арендной платы?

Ответ

: Возможность оспаривания повышения арендной платы зависит от условий договора, в части правил об изменении арендной платы. В отсутствии закона, регулирующего размер арендной платы арендуемого имущества (набережные, причалы и т.д.) акты публично-правового образования, устанавливающие условия сдачи в аренду государственного и муниципального имущества, могут определять ее размер, только если это прямо предусмотрено договором. При этом, если арендодатель в одностороннем порядке повысил арендную плату, но при этом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период и существенно их превысила, то суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ может отказать во взыскании арендной платы в части, которая превысила средние рыночные ставки и признать повышение аренды незаконной (п. 22 постановления № 73, Постановление ФАС СЗО от 19.03.2013 № А05-8698/2012). Если в договоре аренды стороны предусмотрели, что повышение арендной платы без согласия арендатора возможно только при определенных условиях, то при отсутствии таких условий действия арендодателя по увеличению размера арендных платежей могут быть оспорены в суде (например, в отсутствии повышения рыночных цен — постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 г. № 7121/11)).

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества

«Как часто может изменяться размер арендной платы по договору

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если другие условия не согласованы в договоре. Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Данная норма является диспозитивной и допускает возможность изменять размер арендной платы по соглашению сторон с любой периодичностью.

Таким образом, в договоре можно сразу установить, как будет меняться арендная плата. Например, в течение определенного срока размер арендной платы может увеличиваться (или уменьшаться) до другой величины, потом снова меняться и т. д. Другой вариант: если стороны в течение одного года несколько раз заключили дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы, то все эти соглашения будут действительными и арендная плата будет меняться в соответствии с ними. При этом не имеет значения, есть ли в самом договоре условие о возможности такого изменения.

А вот в одностороннем порядке размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год. Даже если в договоре есть условие, разрешающее арендодателю или арендатору в одностороннем порядке изменять размер арендной платы чаще, чем раз в год, это условие будет недействительным (п. 21 постановления № 73).

Обоснование

Ранее размер арендной платы мог изменяться не чаще одного раза в год, поскольку действовало императивное правило о том, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее — информационное письмо № 66).

Однако в пункте 21 постановления № 73 ВАС РФ изменил свою правовую позицию по данному вопросу, закрепив возможность изменения арендной платы по соглашению сторон с любой периодичностью, в том числе чаще одного раза в год.

Это означает, что если арендатор не желает изменения арендной платы в большую сторону, то ему не нужно соглашаться на внесение в договор изменений. Условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным.

Правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока. Размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению (постановление ФАС Поволжского округа от 2 июня 2009 г. по делу № А12-15393/2008). Подробнее об этом см.:

  • Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы;
  • Видеосеминар начальника Управления частного права ВАС РФ Р.С. Бевзенко Новое в судебной практике по договорам аренды: постановление Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13.

Для арендаторов действует еще одна важная гарантия. Даже если арендодатель в одностороннем порядке повысил арендную плату, но при этом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период и существенно их превысила, то суд на основаниипункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ откажет во взыскании арендной платы в части, которая превысила средние рыночные ставки (п. 22 постановления № 73).

Если в договоре установлен механизм определения арендной платы, то арендатору необходимо учитывать, что корректировка размера арендной платы на коэффициент инфляции или зависимость арендной платы от валютного курса не означает изменения размера арендной платы, а представляет собой исполнение договора (постановление ФАС Московского округа от 21 октября 2011 г. по делу № А40-95945/10-157-828). Подробнее об этом см. Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы.*

Как предотвратить повышение арендной платы

Еще на стадии согласования условий договора арендатор может попробовать уменьшить вероятность повышения арендной платы. Хотя в случае аренды государственного и муниципального имущества этого добиться сложнее, чем при заключении договора аренды непубличного имущества (т. е. договора аренды с обычной организацией или предпринимателем).

Так, в договоре аренды непубличного имущества стороны не обязаны устанавливать условия об определении размера арендной платы на основании показателей, закрепленных нормативно-правовыми актами. В таком договоре можно определить сроки направления арендодателем уведомления об изменении арендной платы, в случае пропуска которых размер арендной платы не подлежит изменению. Также можно установить предельный размер, на который будет увеличена арендная плата. В договоре аренды публичного имущества это практически невыполнимо, поскольку размер арендной платы определяется на основании нормативно-правового акта. И если в договоре размер арендной платы поставлен в зависимость, например, от кадастровой стоимости земельного участка, может оказаться, что предельный размер платы, предусмотренный тем же договором, будет превышен.

Какие условия в договоре помогут помешать повышению арендной платы в договоре аренды государственного (муниципального) имущества (131,6772)

В процессе переговоров о заключении договора аренды арендатор может снизить риск повышения размера арендной платы путем согласования такого условия договора об арендной плате, которое бы отвечало его интересам. Однако это не всегда возможно.

Чего необходимо избегать в договоре аренды:

  • не стоит устанавливать в договоре аренды право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы.

Что лучше предусмотреть:

  • если в договоре аренды стороны предусмотрят, что повышение арендной платы без согласия арендатора возможно только при определенных условиях, то при отсутствии таких условий действия арендодателя по увеличению размера арендных платежей могут быть оспорены в суде. Например, договор предусматривает возможность изменения размера годовой арендной платы путем направления уведомления только в случае изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора. Стороны не согласовали возможности одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае повышения рыночных цен. Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы могло быть произведено только в результате соглашения сторон (постановление Президиума ВАС РФ от 15 ноября 2011 г. № 7121/11);
  • стороны могут сформулировать условия об арендной плате таким образом, чтобы арендодатель мог только изменять в одностороннем порядке коэффициенты при расчете, но не вносить коррективы в саму методику расчета арендной платы*".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.