Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей, заключен на 10 лет

887

Вопрос

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей, заключен на 10 лет. По истечении 10 лет проведено общее собрание дольщиков и решен вопрос о заключении договора на новый срок, определены доли каждого собственника. Новый договор пока не заключен, прежний договор продолжает действовать на неопределенный срок. Один из дольщиков подал иск о признании договора прекращенным. Вопрос: Каким образом Арендатор может этому помешать? В случае удовлетворения иска, не наступят ли негативные последствия для остальных дольщиков, которые не желают расторгать договор?

Ответ

: Если договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ), то договор аренды заключен на неопределенный срок, в связи с чем арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону (при аренде недвижимого имущества) — за три месяца. Согласно пункту 1 статьи 14 ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002 владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Таким образом, если в настоящее время истцом не осуществлен выдел в натуре земельного участка в счет земельной доли (что является основанием прекращения долевой собственности) в соответствии с требованиями ст.ст.13.1-14.1 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ, то отсутствие согласия остальных арендодателей на прекращение арендных отношений может служить основанием для отказа в иске о признании договора прекращенным (см.Постановление 15 ААС от 25.03.2014 № А32-24593/2013). Права иных арендодателей в данной ситуации будут защищены. Если же был осуществлен выдел в натуре земельного участка (т.е. з/у имеет только одного собственника), то арендодатель будет вправе отказаться от договора аренды.

 

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды;

Как помешать попыткам арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды недвижимого имущества;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ 15 ААС от 25.03.2014 № А32-24593/2013

«индивидуальный предприниматель Сарана Надежда Ивановна (далее — истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Аграрно-промышленная компания Кубань-Агро» (далее — ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 28.02.2006, заключенного между собственниками долей в праве общей долевой собственности и обществом, обязании Брюховецкого филиала Управления Росреестра по КК погасить в ЕГРП регистрационную запись № 23-23-45/0004/2006-420.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по арендной плате по договору от 28.02.2006.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2013 в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что земельный участок, переданный в аренду ответчику находится в собственности более, чем пяти лиц, распоряжение земельным участком может осуществляться только в соответствии с решением участников долевой собственности, принятом на общем собрании.*

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ИП Сарана Н.И. обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила отменить решение суда первой инстанции.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в случае удовлетворения исковых требований права сособственников сдаваемого в аренду земельного участка нарушены не будут. Истец полагает, что суд должен был привлечь в качестве третьих лиц других собственников.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

В судебном заседании представители истца доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить, исковые требования — удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Сарана Надежде Ивановне на праве общей долевой собственности (538/66443) принадлежит земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения — для сельскохозяйственного производства, общей площадью 664,43 га, с кадастровым номером 23:04:0301004:0046, расположенный по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, ОАО «Рассвет», участок № 3 (свидетельство № 23-АЕ 937436, т. 1 л.д. 120).

Между группой собственников земельных долей в праве общей собственности на земельный участок в количестве 113 человек (арендодатели) и ООО «Аграрно-промышленная компания Кубань-Агро» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя от 28.02.2006 сроком до 31.03.2021, с учетом дополнительного соглашения от 24.12.2010.

Арендная плата за пользование земельным участком производится в виде натуральной оплаты сельхозпродукцией и ее переработки за сельскохозяйственный год из расчета 5,38 га пашни, переданной в аренду в следующем размере, с учетом дополнительного соглашения от 24.12.2010:

— зерно пшеницы — 2500 кг ежегодно до 1 декабря в ценах на дату выдачи;

— подсолнечное масло — 50 килограмм ежегодно до 1 декабря в ценах на дату выдачи в соответствии с действующим законодательством;

— сахар — 40 кг ежегодно до 1 декабря в ценах на дату выдачи в соответствии с действующим законодательством.

При иной площади аренды, арендная плата изменяется пропорционально площади, переданной в аренду.

Размер арендной платы и ее виды может пересматриваться по соглашению сторон но не чаще 1 раза в год в период с 01 ноября по 31 декабря на собрании арендодателей и арендатора в связи с инфляцией и индексацией цен, изменений и дополнений, вносимых в нормативно-правовые акты РФ и Краснодарского края. (пункт 6 договора).

Решением Брюховецкого районного суда Краснодарского края от 16.04.2013 по делу № 2-259/2013 с общества в пользу предпринимателя взыскано 97 515 руб. убытков, причиненных в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по выплате арендной платы по договору аренды от 28.02.2006 (т. 1 л.д. 123).

В письме от 25.06.2013 предприниматель предлагает обществу расторгнуть договор аренды от 28.02.2006 в связи с существенным нарушением условий договора (невыплата арендной платы) (т. 1 л.д. 138).

Данное уведомление получено ответчиком 29.06.2013 (т. 1 л.д. 142).

Данное письмо оставлено без ответа, и предприниматель обратился в суд.

Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона Российской Федерации № 101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — закон № 101-ФЗ) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие, что собственники земельных долей в установленном законом порядке выразили свою волю на прекращение арендного правоотношения с ответчиком путем проведения правомочного общего собрания собственников земельных долей, на котором было бы принято соответствующее решение, и ООО «Аграрно-промышленная компания Кубань-Агро» было предъявлено требование о возвращении земельного участка.*

Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований ИП Сарана Надежды Ивановны о расторжении договора аренды.

Довод апеллянта о том, что исковые требования не затрагивают права остальных сособственников, отклоняются судом апелляционной инстанции ввиду следующего. В деле отсутствуют доказательства фактической реализации в установленном законом порядке принятого общим собранием участников общей долевой собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения о выделении из него земельных участков, в том числе в счет земельной доли предпринимателя.

При таких обстоятельствах, истец вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом, чем это предусмотрено абзацем 2 пункта 1 статьи 12 закона № 101-ФЗ, только после выделения земельного участка в счет своей земельной доли. До указанного момента, владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности сособственников земельного участка осуществляется в общем порядке".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль