• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » помогите найти практику (желательно положительную) о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи недвижимого имущества на сумму восстановительных работ по устранению скрытых недостатков здания

помогите найти практику (желательно положительную) о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи недвижимого имущества на сумму восстановительных работ по устранению скрытых недостатков здания

502

Вопрос

помогите найти практику (желательно положительную) о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи недвижимого имущества на сумму восстановительных работ по устранению скрытых недостатков здания. В настоящее время нами подана апелляционная жалоба по делу № А76-15637/2011, один из аргументов (все трудно обозначить из-за недостатка места) которой основывается на следующем. Согласно ст. 477 ГК РФ «Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей... Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи...» Таким образом, факт того, что на момент передачи здания по договору купли-продажи конструктивные недостатки не были зафиксированы (по причине того, что имели скрытый характер, а следовательно, не могли быть выявлены на момент передачи здания по договору) не является доказательством факта, что переданное по договору здание было надлежащего качества без каких-либо конструктивных недостатков. В подтверждение положения ст. 477 ГК РФ конструктивные недостатки были выявлены в разумный срок в пределах двух лет с момента передачи здания по договору, о чём ответчик был извещён в досудебном порядке, что и подтверждается материалами дела. (Телеграмма в адрес ответчика с извещением (дата, место проведения) о проведении в досудебном порядке строительной экспертизы здания, с перечнем вопросов на разрешение экспертов. Уведомление о вручении телеграммы надлежащему лицу от 11.08.2011г. приложено; Технический отчет по результатам экспертной оценки технического состояния здания по адресу: г. Челябинск, Свердловский проспект, 40-а от 18.08.2011г.; Фотоматериалы, свидетельствующие о наличии скрытых нелостатков и выявленные после вскрытия обшивки, от 18.08.2011г. -момент проведения строительной экспертизы здания).

Ответ

: Судебная практика (в т.ч. положительная) по требованиям об уменьшении покупной цены недвижимости в связи с выявлением скрытых недостатков имущества представлена в апелляционном определении Московского городского суда от 04.02.2014 № 33-5824, Постановлении ФАС ЗСО от 13.09.2000 № Ф04/2349-319/А67-2000, Постановлении ФАС ПО от 11.02.2010 № А65-9162/2009, Постановлении 4ААС от 14.11.2011 № А78-2987/2009, Постановлении ФАС ВСО от 10.02.2011 № А78-2987/2009, Постановлении ФАС ЦО от 01.06.2011 № А64-6370/2009, Постановлении 3ААС от 14.08.2008 № А74-66/2008.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Как предъявить продавцу претензии, связанные с недостатками полученного объекта недвижимости

<...>

«Может ли покупатель предъявить претензии продавцу уже после подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, если в акте зафиксировано, что покупатель не имеет претензий к техническому состоянию объекта*

Да, может, но суд откажет покупателю, если не будут представлены доказательства скрытых дефектов, которые покупатель не мог сразу выявить.

Предположим, покупатель подписал акт приема-передачи без возражений. В одном из пунктов акта покупатель согласился, что не имеет претензий к техническому состоянию объекта недвижимости. Иногда стороны включают подобный пункт об отсутствии возражений со стороны покупателя в текст самого договора купли-продажи.

В такой ситуации покупатель может предъявить претензию согласно общим правилам статьи 475 Гражданского кодекса РФ. Но на практике отсутствие у покупателя возражений на момент приемки недвижимости служит основанием для отказа в удовлетворении требований покупателя.

Пример из практики: суд отказал в удовлетворении требований покупателя об уменьшении покупной цены на стоимость ремонтных работ, так как в акте приема-передачи стороны указали, что претензий к техническому состоянию здания не имеется

Индивидуальные предприниматели (покупатели) обратились в суд с иском к индивидуальному предпринимателю А. (продавцу) об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества на стоимость ремонтных работ по устранению повреждений кровли административно-производственного здания в размере 143 293 руб. и о взыскании 143 293 руб. в пользу истцов в равных долях по 71 646 руб. каждому.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что в акте приема-передачи, «подписанном сторонами без возражений, определено, что указанный объект недвижимого имущества сторонами осмотрен, претензий к техническому состоянию не имеется». Суд принял во внимание отсутствие доказательств о наличии скрытых дефектов недвижимого имущества. В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2008 г. № А74-66/2008-03АП-1294/2008 по делу № А74-66/2008).

Совет *

Необходимо крайне внимательно подойти к процессу подписания акта приема-передачи. В ходе подписания передаточного акта покупателю передается имущество, состояние которого фиксируют обе стороны. После подписания акта приема-передачи крайне трудно доказать, что недостатки имущества уже имели место на момент передачи недвижимости. Покупатель рискует тем, что недостатки, которые могут быть выявлены позже, будут ликвидированы уже за его счет.

Если покупатель сомневается в качестве передаваемого объекта, имеет смысл избегать в договоре и передаточном акте формулировок о том, что покупатель произвел осмотр и не имеет претензий к состоянию недвижимости*".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.