есть ли риски (отказ в регистрации в Росреестре, незаключённость, недействительность

306

Вопрос

есть ли риски (отказ в регистрации в Росреестре, незаключённость, недействительность и т.п.) подписания дополнительного соглашения к договору аренды, изменяющего предмет договора (в предмете изменяется № арендуемого подпомещения (в рамках одного объекта недвижимости), условный номер Секции, утверждается новый план расположения помещения?

Ответ

: да, риски, связанные с возможностью отказа в регистрации дополнительного соглашения в Росреестре в связи с изменением предмета договора аренды имеются. Однако выводы судебной практики свидетельствуют о необоснованных отказах в регистрации подобных дополнительных соглашений. Согласно ст. 450, 452, 607 ГК РФ изменение сторонами площади и состава арендуемых помещений свидетельствует не о заключении нового договора аренды, а об изменении условий уже заключенного договора. Из названных статей не следует, что стороны не могут изменить условие об объекте аренды, относящееся к существенным условиям договора аренды, путем внесения изменений в договор; необходимость в таком случае прекращения ранее заключенного договора и заключения нового договора из общих норм об обязательствах и договорах, а также специальных норм, регулирующих арендные отношения, не следует.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

  • Постановление ФАС СЗО от 05.10.2012 № А26-11483/2011

«Письмом от 21.09.2011 № 07/011/2011-330 (л. 12 — 13) регистрирующий орган сообщил об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.06.2010 № 4 к договору аренды со ссылкой на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации), поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. При этом Управление Росреестра указало, что согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным. Предмет договора аренды от 09.10.2009 уже был определен, поэтому для внесения в него изменений необходимо заключить новый договор аренды.

Полагая, что отказ Управления Росреестра не соответствует закону, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Проанализировав условия договора аренды от 09.10.2009, в том числе пункт 1.2, согласно которому перечень имущества в приложении № 1 может дополняться и уточняться в период действия договора, дополнение перечня имущества оформляется дополнительным соглашением к договору, и заключенного сторонами дополнительного соглашения от 15.06.2010, суд первой инстанции в соответствии со статьями 450, 452, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к правильному выводу о том, что изменение сторонами состава арендуемых объектов свидетельствует не о заключении ими нового договора аренды, а об изменении условий уже заключенного договора. Из названных статей не следует, что стороны не могут изменить условие об объекте аренды, относящееся к существенным условиям договора аренды, путем внесения изменений в договор. Необходимость в таком случае прекращения ранее заключенного договора и заключения нового договора из общих норм гражданского законодательства, а также специальных норм, регулирующих арендные отношения, не следует.

При таких обстоятельствах, а также с учетом того, что представленное для государственной регистрации дополнительное соглашение от 15.06.2010 № 4 содержит данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, составлено в письменной форме и соответствует иным обязательным требованиям, предъявляемым к договорам данного вида, суд обоснованно признал оспариваемый отказ незаконным и удовлетворил заявленные требования."*

2.Постановление ФАС МО от 29.12.2008 № А41-3388/08

«Стороны договора 01.03.2007 года подписали дополнительное соглашение к нему № 3, согласно которому общая площадь объекта аренды уменьшена с 1.607,6 кв. м до 1.433,5 кв. м, в связи с отказом арендатора от части арендуемых помещений и возвратом их арендодателю.

12.07.2007 года в Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области было подано заявление о государственной регистрации данного дополнительного соглашения.

Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области письмом от 11.09.2007 года за № 11/034/2007-425 сообщило об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.03.2007 года к договору аренды нежилых помещений от 25.11.2005 года № 01/АР по основаниям, предусмотренным абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, указав на то, что представленным на государственную регистрацию дополнительным соглашением изменен предмет аренды.

Не согласившись с таким отказом ООО «Первый полиграфический комбинат» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования заявителя, суды первой и апелляционной инстанций признали отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области в его государственной регистрации противоречащим положениям ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статьей 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Из материалов дела следует, что основанием к отказу в государственной регистрации договора аренды послужило изменение предмета договора аренды. Такой отказ обоснованно признан судами обеих инстанций неправомерным.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В силу пункта 1 статьи 452 Кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. По смыслу названных норм, дополнительное соглашение как неотъемлемая часть договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит регистрации.

Статья 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым в государственной регистрации прав на недвижимое имущество может быть отказано.

Такое основание к отказу в государственной регистрации как изменение предмета договора действующим законодательством не предусмотрено.*

Установив, что решение Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.03.2007 года к договору аренды нежилых помещений от 25.11.2005 года № 01/АР не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя, суд правомерно удовлетворил заявленное требование.«

3.Постановление ФАС СЗО от 10.09.2012 № А26-237/2012

«Проанализировав условия подписанных сторонами договора аренды от 30.05.2008 № 187 и дополнительного соглашения от 19.10.2009 № 289 к нему, суды в соответствии со статьями 432, 450, 452, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно посчитали, что изменение сторонами площади и состава арендуемых помещений свидетельствует не о заключении ими нового договора аренды, а об изменении условий уже заключенного договора. Из названных статей не следует, что стороны не могут изменить условие об объекте аренды, относящееся к существенным условиям договора аренды, путем внесения изменений в договор; необходимость в таком случае прекращения ранее заключенного договора и заключения нового договора из общих норм об обязательствах и договорах, а также специальных норм, регулирующих арендные отношения, не следует.*

При таких обстоятельствах суды обоснованно признали оспариваемый отказ незаконным и удовлетворили заявленные требования.»

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.