Юридическое лицо обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка из земель сельхозназначения в аренду

570

Вопрос

Юридическое лицо обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка из земель сельхозназначения в аренду. Заключение договора произошло без проведения торгов (п. 2 ст. 10 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"), поскольку не поступили иные заявки. Земельный участок, переданный в аренду, согласно генеральному плану территории находится в территориальной зоне земель сельхозназначения. В течение нескольких месяцев после заключения договора аренды арендатор осуществил перевод данного земельного участка в земли промышленности для целей строительства крупного промышленного предприятия. Соответствующие изменения, касающиеся земельного участка, были внесены в договор аренды и данные кадастра и Росреестра. При этом изменения в территориальное зонирование ген. плана внесены не были. Арендатор начал процедуру внесения соответствующих изменений в правила землепользования и застройки территории. Однако на публичных слушаниях заинтересованы лица заявили арендатору, что вносить изменения сначала в ПЗЗ, а потом в Генеральный план – незаконно, поскольку ПЗЗ должны соответствовать Генеральному плану, а не наоборот. Вопросы: 1. Насколько законно поступил Арендодатель, заключив дополнительное соглашение к договору аренды об изменении вида разрешенного использования данного участка, если для предоставления земель промышленности аренду требуется соблюсти процедуру аукциона в соответствии со ст. 30 Земельного Кодекса? Является ли в данном случае заключение такой сделки обходом норм действующего законодательства, поскольку по факту будет иметь место выделение участка иной категории без предварительного согласования места размещения объекта для строительства и требуется иная процедура передачи участка? 2. Какие шансы имеются признать данную сделку ничтожной и кто имеет право обратиться в суд с таким требованием? 3. Существует ли судебная практика по вопросу о признании таких сделок недействительными и применении последствий недействительности сделки? 4.Нарушается ли в указанном случае процедура внесения изменений в ПЗЗ?

Ответ

: Заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка об изменении вида разрешенного использования земельного участка может быть расценено как действия, направленные на обход процедур торгов, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в связи с чем данное соглашение может быть признано недействительным. Заинтересованные лица могут расценить, что данное соглашение ставит арендатора в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, т.к. предоставляет право на земельный участок для строительства без проведения аукциона (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № А35-765/2012, Постановление ФАС ВВО от 03.04.2014 № А79-6169/2012, Постановление ФАС МО от 24.04.2014 № А41-33495/2013, Постановление ФАС ВВО от 03.04.2014 № А79-6169/2012).

 

С иском вправе обратиться заинтересованные лица, в т.ч. органы прокуратуры (ст.52 АПК РФ).

Относительно оснований внесения изменений в правила землепользования и застройки и смены категории участка сообщаем. Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется в соответствии с ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ.

Пунктом 1 статьи 4 Закона № 172-ФЗ предусмотрено, что перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае установления ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 названного Закона перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, перечисленных в приведенной норме, в т.ч. для размещения промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Как следует из вопроса, после изменения категории участка, были внесены изменения в ПЗЗ без внесений изменений в акты территориального планирования (ген.план). Согласно ст.33 ГрК РФ основаниями для рассмотрения вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются несоответствие правил землепользования и застройки плану, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования изменения. Таким образом, внесение изменений в ПЗЗ предшествует внесение изменений в акты территориального планирования.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Градостроительный кодекс РФ

<...>

"Статья 33. Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки

1. Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32настоящего Кодекса.

2. Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются:

1) несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений;

2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.*

3. Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются:

1) федеральными органами исполнительной власти в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;

2) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального значения;

3) органами местного самоуправления муниципального района в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства местного значения;

4) органами местного самоуправления в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории поселения, территории городского округа, межселенных территориях;

5) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

4. Комиссия в течение тридцати дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации.

5. Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение тридцати дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.