собственник здания не владеет земельным участком под зданием

153

Вопрос

собственник здания не владеет земельным участком под зданием. Собственник здания заключил договор ипотеки с банком на это здание. Росреестр приостановил регистрацию договора ипотеки на том основании, что ипотека здания без участка невозможна согласно ст. 340 ч. 3 ГК РФ. прапвомерны ли действия Росреестра?

Ответ

: Действия Росреестра следует признать правомерными.

 

Согласно пункту 3 статьи 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В соответствии с абзацем 2 статьи 69 Закона об ипотеке следует, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Абзац 3 статьи 69 Закона об ипотеке предусматривает, что если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Системный анализ вышеуказанных норм позволяют сделать вывод о том, правовые нормы требуют одновременно с ипотекой здания и ипотеки земельного участка, на котором оно расположено либо права аренды такого земельного участка. В связи с этим, приостановление гос.регистрации договора ипотеки по основанию, изложенному в вопросе является правомерным (см. Постановление 9ААС от 12.03.2013 № А40-127021/2012).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление 9ААС от 12.03.2013 № А40-127021/2012

<...>

"Как установлено судом и усматривается из материалов дела, между ОАО"Промсвязьбанк" и ОАО «Карачаровский механический завод» подписан договор об ипотеке Н-1/0120-11-3-0/462-09-1-0/0793-10-3-0 (залоге нежилых зданий) от 13.02.2012.

Предметом договора ипотеки является залог нежилых зданий (п. 1.1.2 — 1.1.6), принадлежащих залогодателю на праве собственности.

08.06.2012 с целью государственной регистрации договора ипотеки подано соответствующее заявление в Управление Росреестра по Москве.

Решением Управления Росреестра по Москве от 29.06.2012 приостановлена государственная регистрация договора ипотеки на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сроком на 1 месяц. Впоследствии срок продлен на 3 месяца.

В обоснование принятого решения Управление Росреестра по Москве указало, что предметом ипотеки являются здания, однако земельный участок (участки), на котором (которых) расположены указанные объекты недвижимости, в договоре ипотеки не указаны, предметом договора ипотеки не являются, о государственной регистрации ипотеки земельного участка (участков) либо права их аренды не заявлено.*

При этом заинтересованное лицо руководствовалось ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Считая решение Управления Росреестра по Москве от 29.06.2012 о приостановлении государственной регистрации договора об ипотеке незаконным заявитель обратился в арбитражный суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Срок на подачу заявления в арбитражный суд, установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем соблюден.

Оспариваемое ОАО «Промсвязьбанк» решение Управления Росреестра по Москве отвечает признакам ненормативного правового акта в смысле норм гл. 24 АПК РФ.

При этом, названное решение препятствует осуществлению заявителем экономической деятельности, так как будучи не зарегистрированным в установленном законом порядке, договор об ипотеке является незаключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Соответственно приостановление регистрации договора ипотеки препятствует возникновению правоотношений между его сторонами.

В указанной связи суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции, что законодательством не предусмотрено обжалование действий регистрирующего органа при приостановлении государственной регистрации.

Вместе с тем, суд первой инстанции обоснованно учел, что Управлением Росреестра по Москве 15.11.2012 принято решение об отказе в государственной регистрации договора ипотеки. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается. Следовательно избранный заявителем способ защиты права в виде оспаривания решения Управления Росреестра по Москве о приостановлении государственной регистрации в условиях имеющегося отказа в регистрации не сможет привести к восстановлению прав ОАО «Промсвязьбанк».

Что касается соответствия решения Управление Росреестра по Москве от 29.06.2012 о приостановлении государственной регистрации договора об ипотеке требованиям закона.

В соответствии с п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог.

В соответствии с п. 4 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Согласно абз. 2 ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.*

Нормой абз. 3 ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Приведенные правовые нормы требуют одновременно с ипотекой здания и ипотеки земельного участка, на котором оно расположено либо права аренды такого земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что на регистрацию представлен договор ипотеки зданий Ипотека земельного участка, на котором расположены здания, либо права его аренды договором не предусмотрена данные фактические обстоятельства сторонами не оспариваются.

Кроме того, представитель третьего лица в судебном заседании в суде апелляционной инстанции указал, что земельный участок находится у залогодателя в долгосрочной аренде. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается. Доказательства обратного, либо нахождения земельного участка в аренде сроком менее одного года суду не представлены.

Ссылки суда первой инстанции на п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 и п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 суд апелляционной инстанции полагает не относимыми к рассматриваемым правоотношениям, поскольку указанная позиция ВАС РФ сформирована в отношении нежилых помещений, а не зданий.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает решение Управления Росреестра по Москве от 29.06.2012 о приостановлении государственной регистрации договора об ипотеке соответствующим требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Следовательно, в данном случае отсутствует совокупность оснований, предусмотренных статьей 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.