• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Федеральное бюджетное образовательное учреждение (техникум) сдало в 2006 году в аренду недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве оперативного управления

Федеральное бюджетное образовательное учреждение (техникум) сдало в 2006 году в аренду недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве оперативного управления

111

Вопрос

Федеральное бюджетное образовательное учреждение (техникум) сдало в 2006 году в аренду недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве оперативного управления. Интересует вопрос о том, необходимо ли было при этом получать согласие на заключение договора аренды не только Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, но и Министерства образования и науки в лице его уполномоченного органа – Федерального агентства по образованию. Договор аренды после подписания его сторонами и согласованием его Территориальным управлением Росимущества был зарегистрирован в юстиции. Также: С 2000г. здание, в котором находятся арендуемые помещения, отнесено к памятникам культурного наследия Краснодарского края. Охранное обязательство техникум на это здание получил лишь в 2013 году. В соответствии с пунктами 1,2 ст.55 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и ст.39.1 Закона Краснодарского края от 06.02.2003 № 558-КЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, расположенных на территории Краснодарского края» договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований настоящего Федерального закона. В договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия. Кроме того, в соответствии с пунктом 5 ст.55 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия. Охранное обязательство арендатором в установленном порядке не оформлялись. Следовательно, спорный договор аренды не содержат требований, определенных статьей 55 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ и является ничтожной сделкой. О нарушенном праве Управлению государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края стало известно после обращения техникума за получением охранного обязательства на объект культурного наследия, выданное в марте 2013г. Наши задачи: 1. Признать договор аренды ничтожным (недействительным) с момента его подписания по причине отсутствия согласия вышестоящего ведомства - Федерального агентства по образованию. 2. Признать договор аренды ничтожным (недействительным) с момента его подписания по причине отсутствия в договоре аренды сведений об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия. Если же арендатор заключит дополнительное соглашение к договору аренды, где будут включены необходимые сведения и получит охранное обязательство, то повлияет это обстоятельство на саму недействительность договора? Нужна правовая оценка и судебная практика, в том числе Северо-Кавказского округа с участием Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей Краснодарского края о признании недействительным (ничтожным) договора аренда.

Ответ

: В действиях образовательного учреждения предполагается два нарушения: первое — сдача в аренду имущества без необходимых согласований, второе — отсутствие охранного обязательства.

 

От Рособрнадзора учреждение должно было в рамках п. 4 ст. 13 Федерального закона от 24.07.98 № 124-ФЗ получить экспертное заключение (см. Письмо Рособрнадзора от 22.12.2008 № 16-2093/02-06). То есть требовалось заключение, а не согласование самого распоряжения.

Получение охранного обязательства для заключения договора также является обязательным, так как без него нет возможности указать существенные условия в договоре (ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

Из п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. № 165 следует, что в этой ситуации договор будет незаключенным. Это означает, что признать такой договор ничтожным нельзя, так как ничтожным можно признать лишь заключенный договор. Исходя из этого же тот факт, что к договору будут заключено дополнительное соглашение, не повлияет на судьбу договора.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что нужно знать арендатору объекта культурного наследия о его охранном обязательстве

Что нужно знать собственнику объекта культурного наследия о его охранном обязательстве

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ, ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»

"1. Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации — собственника имущества унитарного предприятия — обратился в арбитражный суд с иском к этому предприятию (арендодателю) и обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании недействительным краткосрочного договора аренды части принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения нежилого помещения.

В обоснование своего требования истец указал, что ему для согласования был направлен подписанный сторонами договор аренды, однако он отказался от одобрения данной сделки, так как было невозможно установить, какая именно часть помещения передается в пользование. Поскольку сделка заключена без согласия собственника имущества предприятия, она является оспоримой и может быть признана недействительной по иску собственника имущества в силу пункта 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Так как договор не исполнялся сторонами, истец не требовал применения последствий его недействительности.

Суд установил, что в договоре аренды передаваемая часть помещения не индивидуализирована (указана только ее площадь). Представители предприятия и общества дали противоречивые пояснения о границах спорной части помещения, а установить эти границы на основании представленных в дело доказательств не представлялось возможным.

Суд указал, что отсутствие в договоре аренды и в иных двусторонних документах достаточной индивидуализации передаваемой части помещения с учетом того, что стороны не могут описать ее границы и между ними имеется спор по этому поводу, свидетельствует о том, что между сторонами не достигнуто соглашение по условию о предмете договора аренды. Такое условие является существенным в силу прямого указания пункта 1 статьи 432 ГК РФ. Поскольку взаимное волеизъявление сторон не выражает согласия по всем условиям, которые считаются существенными применительно к их договору, он не может быть признан заключенным.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

Вместе с тем, принимая решение, арбитражный суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Поскольку предъявленное истцом требование по своей сути направлено на констатацию отсутствия между предприятием и обществом правоотношения из договора аренды, а ошибка в правовой квалификации, которую допустил истец, считая сделку оспоримой, не приводит к различию в последствиях (эта сделка не исполнялась сторонами), в иске не может быть отказано лишь на основании такой ошибки.

В связи с этим суд иск удовлетворил, признав спорный договор незаключенным*."

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.