Сообщите с точки зрения Закона

87

Вопрос

Сообщите с точки зрения Закона (в т.ч. судебной практики) возможно ли застройщику в качестве условия об оплате по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях, прописать в договоре что оплата производится в виде процента от полученной прибыли (дохода) по окончании строительства многоквартирных жилых домов и реализации помещений. Будет ли эта формулировка отвечать предъявлемым Законом требованиям к соблюдению при заключении договора аренды существенного условия по оплате? По данному договору инвестором (арендатором) планируется выплачивать не отдельные инвестиционные и арендные платежи, а оплата в виде процента от полученной прибыли (дохода) по окончании строительства многоквартирных жилых домов и реализации помещений. Не будет ли проблем с регистрацией этого договора в Росреестре и с налоговыми органами в случае проведения проверки.

Ответ

: Стороны договора аренды вправе определить размер арендной платы в виде определенного процента от прибыли арендатора, в т.ч. по окончании строительства многоквартирного дома. В договорах аренды недвижимости условие о цене договора (об арендной плате) является существенным. Президиум ВАС РФ в постановлении № 5081/12 указал, что правила статьи 614 ГК РФ не запрещают определять размер арендной платы в виде единовременного платежа. Арендная плата в денежной форме может быть выражена не только в твердой сумме, но и путем указания на механизм ее исчисления (способ ее расчета). Согласно п.п. 2 п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может устанавливаться в виде определенной доли полученных в результате использования этого имущества продукции, плодов или доходов. Таким образом, определение размера арендных платежей в виде процента прибыли от деятельности соответствуют требованию законодательства (см. Постановление ФАС СКО от 17.05.2010 № А63-9995/2009, Постановление ФАС СКО от 08.06.2005 № А25-2710/04). Основания для предъявления налоговыми органами претензий сторонам договора аренды, в связи с определением ими данного способа расчета арендной платы (в соответствии с законом), отсутствуют.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества

<...>

«В договорах аренды недвижимости условие о цене договора (об арендной плате) является существенным. Если в договоре нет согласованного условия об арендной плате, он считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При составлении договора следует учитывать следующие важные моменты, касающиеся условий об арендной плате.

  • Арендная плата может быть выражена не только в денежных показателях, но и в иных формах. Их примерный перечень закреплен в пункте 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ и не является исчерпывающим. К примеру, в качестве арендной платы может быть предусмотрена оплата арендатором путевок для детей сотрудников арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 30 ноября 2010 г. № 9600/10).
  • Арендная плата в денежной форме может быть выражена не только в твердой сумме, но и путем указания на механизм ее исчисления (способ ее расчета).*

Пример условия договора, определяющего порядок исчисления арендной платы

В зависимости от экономической ситуации такой способ определения арендной платы может быть как выгоден (если курс иностранной валюты снижается), так и не выгоден (если курс повышается) для арендатора. Но в любом случае нужно учитывать, что такой способ позволяет арендодателю обойти ограничение, установленное в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Дело в том, что в течение года должен оставаться неизменным либо сам твердый размер арендной платы, либо порядок ее определения. И если арендная плата меняется в зависимости от курса иностранной валюты, это не является изменением условия договора об арендной плате.

  • По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще чем один раз в год — такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в п. 21 постановления от 17 ноября 2011 г. № 73 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)). Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. Подробнее см. Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы.
  • В договоре необходимо прописать, на ком будет лежать обязанность по оплате коммунальных и иных платежей. Как правило, это является обязанностью арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В таком случае важно дополнительно указать, включаются ли суммы коммунальных и иных обязательных платежей в сумму арендной платы либо уплачиваются сверх арендных платежей.

Как правильно прописать в договоре обязанность арендатора уплачивать коммунальные платежи

Внимание! (167,951) Если указать в качестве арендной платы только выплату коммунальных платежей, то договор будет признан незаключенным.

  • Арендатор будет обязан уплачивать арендные платежи лишь после передачи ему арендодателем помещения по акту приема-передачи. Данное условие можно дополнительно прописать в договоре: «Условия заключенного Договора аренды в части начисления арендной платы и иных предусмотренных Договором платежей применяются с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.