В договоре купли-продажи объекта недвижимости и з/у прописан пункт , на котором настаивает Продавец

308

Вопрос

В договоре купли-продажи объекта недвижимости и з/у прописан пункт , на котором настаивает Продавец. В данной ситуации отстаиваются интересы Покупателя. "ПОКУПАТЕЛЬ заявляет, что непосредственно перед подписанием настоящего ДОГОВОРА лично ознакомлен с техническим состоянием земельного участка и расположенного на вышеуказанном участке, ЗДАНИЯ. Соответствие данных объектов с содержанием документации по данным объектам полностью удостоверено ПОКУПАТЕЛЕМ до подписания настоящего договора, и в будущем ПОКУПАТЕЛЬ не будет иметь претензий к ПРОДАВЦАМ по качеству данных объектов. Данный пункт очень смущает. Как его можно обыграть? Ведь визуальный осмотр не даст достоверных данных. И недостатки могут вскрыться потом, в процессе строительства. Как защитить интересы Покупателя?

Ответ

: Условие об отсутствии претензий к объекту недвижимости не защищает права покупателя в полном объеме. Тем не менее, покупатель вправе предъявить претензии продавцу уже после подписания акта приема-передачи объекта недвижимости и договора, если в акте и договоре зафиксировано, что покупатель не имеет претензий к техническому состоянию объекта, только в случае выявления скрытых дефектов. Суд откажет покупателю, если не будут представлены доказательства скрытых дефектов, которые покупатель не мог сразу выявить.

 

Предположим, покупатель подписал акт приема-передачи без возражений. В одном из пунктов акта покупатель согласился, что не имеет претензий к техническому состоянию объекта недвижимости. Иногда стороны включают подобный пункт об отсутствии возражений со стороны покупателя в текст самого договора купли-продажи. В такой ситуации покупатель может предъявить претензию согласно общим правилам статьи 475 Гражданского кодекса РФ. Но на практике отсутствие у покупателя возражений на момент приемки недвижимости может служить основанием для отказа в удовлетворении требований покупателя (постановление 3ААС от 14.08. 2008 г. № А74-66/2008-03АП-1294/2008 по делу № А74-66/2008).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Как предъявить продавцу претензии, связанные с недостатками полученного объекта недвижимости

<...>

«Может ли покупатель предъявить претензии продавцу уже после подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, если в акте зафиксировано, что покупатель не имеет претензий к техническому состоянию объекта*

Да, может, но суд откажет покупателю, если не будут представлены доказательства скрытых дефектов, которые покупатель не мог сразу выявить.

Предположим, покупатель подписал акт приема-передачи без возражений. В одном из пунктов акта покупатель согласился, что не имеет претензий к техническому состоянию объекта недвижимости. Иногда стороны включают подобный пункт об отсутствии возражений со стороны покупателя в текст самого договора купли-продажи.

В такой ситуации покупатель может предъявить претензию согласно общим правилам статьи 475 Гражданского кодекса РФ. Но на практике отсутствие у покупателя возражений на момент приемки недвижимости служит основанием для отказа в удовлетворении требований покупателя.

Пример из практики: суд отказал в удовлетворении требований покупателя об уменьшении покупной цены на стоимость ремонтных работ, так как в акте приема-передачи стороны указали, что претензий к техническому состоянию здания не имеется

Индивидуальные предприниматели (покупатели) обратились в суд с иском к индивидуальному предпринимателю А. (продавцу) об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества на стоимость ремонтных работ по устранению повреждений кровли административно-производственного здания в размере 143 293 руб. и о взыскании 143 293 руб. в пользу истцов в равных долях по 71 646 руб. каждому.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что в акте приема-передачи, «подписанном сторонами без возражений, определено, что указанный объект недвижимого имущества сторонами осмотрен, претензий к техническому состоянию не имеется». Суд принял во внимание отсутствие доказательств о наличии скрытых дефектов недвижимого имущества. В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2008 г. № А74-66/2008-03АП-1294/2008 по делу № А74-66/2008).

Совет *

Необходимо крайне внимательно подойти к процессу подписания акта приема-передачи. В ходе подписания передаточного акта покупателю передается имущество, состояние которого фиксируют обе стороны. После подписания акта приема-передачи крайне трудно доказать, что недостатки имущества уже имели место на момент передачи недвижимости. Покупатель рискует тем, что недостатки, которые могут быть выявлены позже, будут ликвидированы уже за его счет.

Если покупатель сомневается в качестве передаваемого объекта, имеет смысл избегать в договоре и передаточном акте формулировок о том, что покупатель произвел осмотр и не имеет претензий к состоянию недвижимости*".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль