Между Застройщиком (Продавец) и физическим лицом в марте 2010 года заключен предварительный договор купли продажи квартиры, согласно которому стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи квартиры с черновой отделкой

408

Вопрос

Между Застройщиком (Продавец) и физическим лицом в марте 2010 года заключен предварительный договор купли продажи квартиры, согласно которому стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи квартиры с «черновой отделкой». Покупатель в течение 3х месяцев уклонялся от заключения основного договора, после чего пригласил независимого эксперта, который провел осмотр квартиры и составил отчет о выявленных недостатках в строительных работах и смету на их устранение (причем в смете оценщик учел и стоимость работ, которые по условиям договора не должны были производиться в квартире Продавцом). В акте приема-передачи квартиры Покупатель указал, что квартира принимается с недостатками, Продавец указал, что с указанным фактом не согласен и отделка квартиры соответствует строительным нормам и правилам. На письменное требование Покупателя устранить недостатки или возместить стоимость их устранения, Продавец ответил мотивированным отказом. В настоящее время дело рассматривается в районном суде. Покупатель произвел ремонтные работы в квартире и заявил исковое требование о возмещение стоимости работ по устранению недостатков. В материалы дела не представлено доказательств подтверждающих размер понесенных расходов и судебную экспертизу произвести невозможно. Подскажите, как правильно Истцу выстроить линию защиты. Отрицая сам факт наличия недостатков, невозможно будет признать недопустимым единственное доказательство – отчет независимого оценщика, а также обсуждать размер расходов. Будет ли являться достаточным подтверждением качества квартиры – разрешение на ввод объекта Мосгосстройнадзора? Есть ли судебная практика по аналогичным спорам?

Ответ

: Необходимо исходить из того, что обстоятельство виновности либо невиновности застройщика в возникновении недостатков в проданном жилом помещении является юридически значимым при рассмотрении споров и может стать одним из возражений продавца на требования покупателя. В данной ситуации возможно отрицать сам факт наличия недостатков в переданном жилом помещении покупателю, однако данные обстоятельства должны быть доказаны по общим правилам гражданского производства. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию может являться одним из доказательств соответствия жилого помещения действующим нормам и должно оцениваться по общим правилам. Однако судебная практика исходит из того, что наличие разрешения о вводе жилого дома в эксплуатацию (и даже отсутствие каких-либо претензий при подписании акта приема-передачи квартиры) само по себе не исключает существования скрытых дефектов при строительстве (см. решения Октябрьского районного суда г. Омска от 25.12.2013 № 2-5025/2013, 15.02.2013 № 2-183/2013). Также застройщик вправе оспорить представленное заключение оценщика (например, по причине не извещения о проведении оценки), а также стоимость заявленных работ.

 

Тем не менее стоит прояснить ситуацию с предварительным договором. Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Хотя стоит заметить, что судебная практика придерживается подхода, что застройщик вправе привлекать денежные средства с физ.лиц только в рамках договора долевого участия. Привлечение денежных средств граждан на основании иных, правовых конструкций, в том числе на основании предварительного договора купли-продажи квартиры, может повлечь привлечение к административной ответственности (см. постановления ФАС СЗО от 24.02.2012 №А56-27027/2011, от 27.03.2012 №А56-27037/2011; определение ВАС РФ от 29.05.2012 по делу № А56-27031/2011).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Разъяснения Пленума ВАС РФ о будущей недвижимости произвели инвестиционную революцию;

Застройщик строит объект на деньги дольщиков. 5 рискованных моментов при исполнении договора;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Как возразить на претензии покупателя относительно недостатков объекта недвижимости

<...>

«Сделка по купле-продаже прошла: государственная регистрация произведена, объект недвижимости передан покупателю. Как быть, если у покупателя возникли претензии по поводу качества переданного имущества? С одной стороны, у продавца в таком споре более защищенное положение, так как именно покупатель должен доказывать наличие недостатков объекта недвижимости (проводить экспертизы за свой счет и т. п.). С другой стороны, есть риск, что суд сочтет требования покупателя обоснованными. Возникает вопрос, как возразить на претензию покупателя.

Есть возможности, предоставленные продавцу законом (например, несоблюдение сроков покупателем), которые позволят даже при наличии недостатков имущества возразить на претензию покупателя. Прежде всего, это ссылка на то, что покупатель нарушил сроки предъявления претензий.

Не соблюдены сроки предъявления претензии

Законом установлены сроки для предъявления покупателем претензии по качеству недвижимого имущества. Для того чтобы предъявить претензию, покупатель должен соблюсти два срока: «срок обнаружения недостатков» (ст. 477 ГК РФ) и «срок извещения продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи» (ст. 483 ГК РФ).

Соответственно, нарушение покупателем этих правил позволит продавцу по формальным основаниям (не вдаваясь в содержание предъявляемой претензии по существу, только по основанию пропуска срока) возразить покупателю на требования, связанные с качеством.

1. По общему правилу срок обнаружения недостатков переданного недвижимого имущества составляет два года. Закон или договор купли-продажи могут устанавливать более длительный срок.

Обоснование

Претензия, связанная с недостатками недвижимого имущества, может быть предъявлена покупателем при условии, что недостатки проданного имущества были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи недвижимости по акту приема-передачи либо в пределах другого (даже более длительного) срока, если такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 ГК РФ).

2. Срок извещения продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи определяется законом, либо договором, либо применяется разумный срок (ст. 483 ГК РФ). Последствием несоблюдения этого срока будет право продавца отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя. Однако если продавец знал или должен был знать о том, что переданный покупателю объект недвижимости не соответствует условиям договора купли-продажи, он не вправе ссылаться на несоблюдение этого срока покупателем.

Обоснование

Помимо этих сроков, есть еще срок исковой давности, в течение которого покупатель имеет право на принудительную судебную защиту. Cрок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, определенных Федеральным законом от 6 марта 2006 г. № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» (п. 2 ст. 196 ГК РФ). Общий срок исковой давности составляет три года с момента, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Возражения, которые могут быть заявлены продавцом

В случае обнаружения недостатков покупатель может предъявить требования согласно статье 475 Гражданского кодекса РФ и потребовать от продавца: соразмерно уменьшить покупную цену, безвозмездно устранить недостатки товара в разумный срок, возместить расходы покупателя на устранение недостатков товара. Как возражать на подобные требования? В зависимости от действительных обстоятельств дела продавец может использовать следующие типовые возражения:

  • недостатки были оговорены в договоре (п. 1 ст. 475 ГК РФ);
  • недостатки появились после передачи товара покупателю (ст. 476 ГК РФ);
  • недостатки касаются существенного нарушения (п. 2 ст. 475 ГК РФ), поэтому покупатель может предъявить требования только об отказе от исполнения. Покупатель часто не желает возвращать приобретенную недвижимость продавцу, поэтому такой довод может убедить покупателя пойти на нужный продавцу компромисс;
  • недостатки носили общеизвестный характер, явствовали из общего состояния объекта. Иначе говоря, возражения продавца касаются осведомленности покупателя о недостатках недвижимости.

Обстоятельство виновности либо невиновности продавца в возникновении недостатков в проданном товаре также является юридически значимым при рассмотрении споров и может стать одним из возражений продавца на требования покупателя.*

Покупатель не доказал несоответствие товара по качеству условиям договора

Важно отразить в договоре все детали и характеристики объекта недвижимого имущества. Например, если речь идет о здании, в договоре должны быть отражены технические характеристики, указанные в техническом (кадастровом) паспорте, которые определяют не столько его качество, сколько предмет договора (ст. 554 ГК РФ). Эта мера позволит в случае претензий со стороны покупателя сослаться на то, что ответственность продавца ограничивается обязанностью передать покупателю имущество, пригодное для целей, для которых имущество такого рода обычно используется.

Не соблюден обязательный претензионный порядок

Закон не устанавливает обязательный досудебный порядок для требований покупателя в порядке статьи 475 Гражданского кодекса РФ. Однако такой порядок можно установить в самом договоре купли-продажи недвижимости. Кроме того, может случиться так, что вместо требований по статье 475 Гражданского кодекса РФ покупатель предъявил иск о расторжении договора по общим правилам Гражданского кодекса РФ. В этом случае будет действовать правило об обязательном досудебном претензионном порядке (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Суд оставит без рассмотрения иск покупателя с требованием о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, если покупателем не соблюден обязательный претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ)".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль