• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Юридическое лицо планирует заключить с физическим лицом договор купли-продажи квартиры, по которому, юр. лицо (Продавец) продает физ. лицу (Покупатель) квартиру с условием о переходе права собственности при подписании договора

Юридическое лицо планирует заключить с физическим лицом договор купли-продажи квартиры, по которому, юр. лицо (Продавец) продает физ. лицу (Покупатель) квартиру с условием о переходе права собственности при подписании договора

694

Вопрос

Юридическое лицо планирует заключить с физическим лицом договор купли-продажи квартиры, по которому, юр. лицо (Продавец) продает физ. лицу (Покупатель) квартиру с условием о переходе права собственности при подписании договора. При этом возникает ипотека в силу закона, поскольку рассрочка платежа за квартиру согласована на 15 лет. Одним из условий расторжения договора и возврата квартиры является невнесение Покупателем нескольких платежей за квартиру и т.п. Покупатель состоит в браке и имеет двоих детей. Часть платежей за квартиру Покупатель хочет погасить материнским капиталом. Однако у продавца возникают сомнения в том, выгодно ли ему получить часть денег материнским капиталом? В связи с этим возникают следующие вопросы: 1. Закон №256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" предусматривает обязательное наделение всех членов семьи, включая несовершеннолетних и несовершеннолетних, которые могут появиться на свет после заключения договора, долевым правом собственности на приобретаемое жилое помещение. Сколько лиц на стороне Покупателя в таком случае должны заключать договор, исходя их условия о том, что право собственности передается сразу? Можно ли будет такой договор с множественностью лиц на стороне Покупателя заключить без одобрения органов опеки и попечительства? Ведь в соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 8 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" сделки по распоряжению имуществом несовершеннолетнего опекуны не вправе совершать без согласия ОПП. И хоть в договоре купли-продажи несовершеннолетние будут не отчуждать, а приобретать, но возникает залог в силу закона. А залог – это уже сделка, связанная с распоряжением. 2. В случае если на стороне Покупателя будет одно лицо, которое даст Пенсионному фонду гарантию на передачу части прав собственности несовершеннолетним после регистрации за собой права собственности, не будет ли в данном случае ущемлено право Продавца как залогодержателя, в связи с появлением в обязательстве иных лиц? В случае включения в залоговое обязательство несовершеннолетних, и в случае расторжения договора (по вине Покупателя) и желании Продавца возвратить жилое помещение, какие у него есть шансы снять с регистрационного учета таких несовершеннолетних, в том чисел при отсутствии у них другого места жительства? 3. В случае если несовершеннолетние на протяжении всего срока действия договора купли-продажи не будут включены в состав собственников, т.е. если не будут выполнены требования законодательства, может ли быть данная сделка признана оспоримой и недействительной? Если да, то кто, кроме несовершеннолетних и органов опеки может её оспорить? 4. В случае если Продавец состоит в фактических брачных отношениях и его дети усыновлены гражданским супругом, вправе ли на этом основании гражданский супруг претендовать на включение его в состав собственников жилого помещения в соответствии с п. 4 ст. 10 закон №256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"? Если ли у Продавца какое-то право голоса в этом случае?

Ответ

: Приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского капитала не ведет к уменьшению имущества несовершеннолетних членов семьи, вследствие чего разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки по приобретению жилого помещения не требуется.

 

В соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 8 ФЗ от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного в наем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), на совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

В силу пункта 2 статьи 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его в наем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, а также сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Учитывая указанные положения действующего законодательства и то, что в силу ФЗ от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского капитала само по себе не ведет к уменьшению имущества несовершеннолетних членов семьи, разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки по приобретению жилого помещения не требуется.

В соответствии с п.п.6,8 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 «О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В данном случае на стороне покупателя будет множественность лиц, исходя. Таким образом, исходя из положений действующего законодательства, размер доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств капитала, в том числе доли несовершеннолетних детей, должен определяться на основании письменного соглашения всех дееспособных членов семьи. Кроме того, в связи с тем, что при появлении нового совместно проживающего члена семьи (например, при рождении ребенка) он также будет иметь право на долю в таком жилом помещении, в указанном соглашении об определении долей должно быть предусмотрено положение о возможности уменьшения (перераспределения) долей участников общей долевой собственности.

Относительно ущемления прав залогодателя, в случае дальнейшего оформления жилого помещения в долевую собственность и появления новых собственников, то в силу ст. 38 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ ипотека сохраняется при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу, таким образом, права залогодателя защищены в данной ситуации. В случае, если в дальнейшем договор купли-продажи будет расторгнут, у залогодержателя имеются правовые основания в соответствии с ч.2 ст.292 ГК РФ, ст.35 ЖК РФ предъявить исковые требования о снятии всех зарегистрированных лиц с учета и освобождении жилого помещения.

Сделку по продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала и не оформленного в общую долевую собственность родителей и детей можно признать недействительной (см. Апелляционного определения Волгоградского областного суда от 14.08.2013 № 33-9179/2013, Апелляционном определении Пермского областного суда от 29.04.2013 № 33-3795/2013), хотя встречается и противоположная позиция (см. Решение Троицкого районного суда Челябинской области от 10.06.2013 № 2-80/2013). Теоретически данную сделку может оспорить и прокурор, однако в аналогичных ситуациях прокуратура может избирать иной способ защиты прав несовершеннолетних — обращение в суд о признании права собственности несовершеннолетних на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала.

Согласно ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей. При этом в статье также упоминается об оформлении жилого помещения в общую собственность супругов, детей. С учетом норм семейного и гражданского законодательства супругами считаются лица, состоящие в браке, родителями — отец и мать ребенка (в т.ч. приемные), которые могут не состоять в браке и не проживать совместно. Таким образом, в законе возникает неопределенность. Однако, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, приобретаемое жилое помещение приобретается в совместную собственность супругов. Таким образом, из буквального толкования данного Постановления следует, что лицо, не состоящее в браке не вправе претендовать на совместную собственность в приобретаемом жилом помещении.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Материнский капитал. Новые возможности для расходования средств;

Кредит на покупку жилья. Как расплатиться по долгам материнским капиталом;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ ОТ 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»

<...>

"6. Заявление подается в письменной форме с предъявлением следующих документов:

а) подлинник сертификата (его дубликат в случае утраты или порчи сертификата);

б) основной документ, удостоверяющий личность лица, получившего сертификат, и его регистрацию по месту жительства либо по месту пребывания;

в) основной документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия, — в случае подачи заявления через представителя;

г) основной документ, удостоверяющий личность супруга лица, получившего сертификат, и его регистрацию по месту жительства либо по месту пребывания, — в случае если стороной сделки либо обязательств по приобретению или строительству жилья является супруг лица, получившего сертификат, либо если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства осуществляются супругом лица, получившего сертификат (подпункт дополнен с 16 декабря 2010 годапостановлением Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2010 года N 937 — см. предыдущую редакцию);

д) свидетельство о браке — в случае если стороной сделки либо обязательств по приобретению или строительству жилья является супруг лица, получившего сертификат, либо если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства осуществляются супругом лица, получившего сертификат (подпункт дополнен с 16 декабря 2010 годапостановлением Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2010 года N 937 — см. предыдущую редакцию)*.

7. В случае если в соответствии с пунктами 6, 8-13 настоящих Правил к заявлению прилагаются копии документов и верность этих копий не засвидетельствована в установленном законодательством Российской Федерации порядке, одновременно представляются их оригиналы.

8. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет:

а) копию договора купли-продажи жилого помещения (договора купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа), прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке (подпункт дополнен с 16 декабря 2010 годапостановлением Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2010 года N 937 — см. предыдущую редакцию);

б) копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилое помещение лица, получившего сертификат, и (или) его супруга, осуществляющего приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала (за исключением случая, когда договором купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа предусмотрено, что право собственности на приобретаемое жилое помещение переходит к покупателю после полной выплаты цены договора) (подпункт в редакции, введенной в действие с 16 декабря 2010 года постановлением Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2010 года N 937, — см. предыдущую редакцию);

в) подпункт утратил силу с 16 декабря 2010 года — постановление Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2010 года N 937 — см. предыдущую редакцию;

г) в случае если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение — засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского* (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, а в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа — в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилого помещения в полном размере (подпункт в редакции, введенной в действие с 16 декабря 2010 годапостановлением Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2010 года N 937, — см. предыдущую редакцию);

д) справку лица, осуществляющего отчуждение жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа, заключенному с лицом, получившим сертификат, или с супругом лица, получившего сертификат, о размерах оставшейся неуплаченной суммы по договору — в случае если приобретение жилого помещения осуществляется по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа (подпункт дополнительно включен с 16 декабря 2010 годапостановлением Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2010 года N 937).

8_1. Размер средств (части средств) материнского (семейного) капитала, направляемых на оплату обязательств по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа), не может превышать цены договора или размера оставшейся неуплаченной суммы по договору (пункт дополнительно включен с 16 декабря 2010 годапостановлением Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2010 года N 937)".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль