По условиям договора купли-продажи нежилого помещения покупатель платит продавцу 10 млн

146

Вопрос

По условиям договора купли-продажи нежилого помещения покупатель платит продавцу 10 млн. рублей. Но покупатель еще к договору купли-продажи пишет расписку о том, что он заплатит еще 1 млн., если будет заключен договор аренды с определенным арендатором. По условиям договора купли-продажи продавец должен передать покупателю 45 кв. электроэнергии. В итоге, покупатель оплатил 10 млн., регпалата выдала свидетельство о собственности покупателю без обременений. Продавец 45 кв.электроэнергии не передает, поэтому договор аренды с определенным арендатором под угрозой срыва заключения. Продавец мотивирует тем, что ему необходимо оплатить ему 1 млн руб. Сейчас продавец намерен обратиться в суд о расторжении договора купли-продажи. Какие риски у покупателя в данном случае?

Ответ

: С учетом того, что покупатель выполнил свои обязанности по договору купли-продажи (оплата 10 млн. руб.), оснований для расторжения договора в судебном порядке не усматривается.

 

Суд вправе расторгнуть договор только в следующих случаях (п. 2 ст. 450 ГК РФ):

при существенном нарушении условий договора другой стороной;

при существенном изменении обстоятельств;

в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Нарушение договора одной из сторон будет считаться существенным, если оно влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Это определение содержится в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, истцу (продавцу) необходимо подробно описать в чем заключается нарушение покупателя, почему нарушение, допущенное покупателем, повлекло для него именно такой ущерб. Устанавливать, является ли нарушение существенным, будет суд в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела. Однако, из рассматриваемого вопроса не усматривается обстоятельств, свидетельствующих, что покупатель нежилого помещения каким-либо образом нарушил условия договора — оплата по договору произведена в полном объеме, переход права собственности в установленном порядке зарегистрирован. Договорные отношения сторон, на основе составленной покупателем расписки образуют самостоятельный состав правоотношений, который должен быть квалифицирован в соответствии с нормами гражданского законодательства (напр. предварительный договор аренды или посреднический договор), а также проверен на предмет заключенности (т.е. наличия и определения всех существенных условий для данного рода договоров). В противном случае (отсутствие всех существенных условий в расписке), можно сделать вывод о незаключенности договора, содержание которого определено в расписке. Между тем, эти обстоятельства не должны повлиять на оценку правоотношений сторон, складывающихся из договора купли-продажи нежилого помещения.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости;

Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Как изменить или расторгнуть договор по решению суда: общие правила

"Изменить и расторгнуть договор можно лишь по соглашению сторон или по решению суда (а если такого соглашения или решения нет — то по воле одной из сторон, но только в тех исключительных случаях, которые прямо названы в законе). Это вызвано тем, что одна из задач гражданского законодательства — обеспечить стабильность оборота.

При этом соглашение сторон в данном случае может означать, что:

  • стороны заранее предусмотрели и прописали в договоре, что он может быть расторгнут по взаимному согласию или по требованию одной из сторон при наступлении определенных условий или же безусловно (отказ от исполнения);
  • в самом договоре возможность расторжения не упоминается, но по взаимному согласию стороны его расторгают.

Частным случаем расторжения является отказ от исполнения договора одной из сторон. Контрагентам, заинтересованным в гибкости договора, важно при его заключении предусмотреть ситуации, при которых допустимо изменение или расторжение договора. Это позволит контрагентам показать друг другу, какое развитие ситуации является для них приемлемым, и создаст основу для решения возможных конфликтов без обращения в суд. Ведь несмотря на то, что контрагенты вправе требовать изменения или расторжения договора в судебном порядке, это довольно сложная процедура, не гарантирующая истцу достижения искомого результата.

Суд вправе изменить или расторгнуть договор в следующих случаях (п. 2 ст. 450 ГК РФ):

  • при существенном нарушении условий договора другой стороной;
  • при существенном изменении обстоятельств;
  • в иных случаях, предусмотренных законом или договором.*

Существенное нарушение договора другой стороной

Нарушение договора одной из сторон будет считаться существенным, если оно влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Это определение содержится в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, истцу необходимо подробно описать, почему нарушение, допущенное контрагентом, повлекло для него именно такой ущерб. Устанавливать, является ли нарушение существенным, будет суд в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела.

Существенное изменение обстоятельств

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ). Как и в случае с расторжением договора из-за существенного нарушения, истец должен доказать, что его случай полностью подпадает под приведенное определение.

При существенном изменении обстоятельств сторонам необходимо достигнуть соглашения о приведении договора в соответствие с новыми обстоятельствами или о его расторжении (п. 2 ст. 451 ГК РФ). Если такое соглашение не будет достигнуто, то суд расторгает договор по требованию заинтересованной стороны при одновременном наличии следующих условий:

  • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  • исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
  • из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Суды не очень охотно идут на расторжение договора в связи с существенным изменением условий и обычно ссылаются на отсутствие доказательств, которые подтверждали бы наличие всех приведенных условий.

Часто, но далеко не всегда (отсутствие однозначной позиции ВАС РФ по этому вопросу приводит к вынесению прямо противоположных решений в разных округах) суды не считают существенным изменением обстоятельств следующие случаи:

  • аномальную засуху, снижение качественных показателей ячменя, снижение урожайности и увеличение закупочной цены зерна урожая (определение ВАС РФ от 27 октября 2011 г. № ВАС-12626/11);
  • признание недействительными или расторжение сделок, связанных со спорными договорами (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22 декабря 2011 г. по делу № А11-1711/2011);
  • изменение финансового положения заинтересованной стороны, в том числе в результате неблагоприятных последствий, вызванных финансовыми или экономическими причинами, кризисом (определение ВАС РФ от 27 апреля 2010 г. № 2912/10,постановление ФАС Уральского округа от 4 июля 2011 г. № Ф09-3781/11 по делу № А34-5828/2010);
  • изменение нормативно-правового регулирования (постановление ФАС Уральского округа от 4 августа 2011 г. № Ф09-3449/11 по делу № А76-8012/2010).

Изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств суд может только в исключительных случаях. Для этого необходимо, чтобы расторжение договора противоречило общественным интересам либо влекло для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ)".

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.