• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Недвижимость
  • » Администрация сельского поселения обратилась к юр.лицу с предложением выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства (принадлежащего юр.лицу на праве собственности), в связи с тем что по генеральному план

Администрация сельского поселения обратилась к юр.лицу с предложением выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства (принадлежащего юр.лицу на праве собственности), в связи с тем что по генеральному план

217

Вопрос

Администрация сельского поселения обратилась к юр.лицу с предложением выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства (принадлежащего юр.лицу на праве собственности), в связи с тем что по генеральному плану сельского поселения данный участок был зарезервирован для муниципальных нужд (размещение кладбища). Юр. лицо не согласно продавать данный земельный участок. Может ли юр. лицо отказать в продаже и какие могут быть последствия. Со всех четырех сторон земельного участка произрастают виноградники, которые тоже принадлежат юр. лицу и в случае размещения кладбища не отразится ли это на пищевой продукции

Ответ

: У собственника земельный участок для муниципальных нужд может быть изъят только путем выкупа. Если он не согласен с решением об изъятии, муниципальный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

 

В ст. 49 ЗК РФ подробно регламентируются случаи, при которых возможно изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В данной же статье, посвященной условиям и порядку такого изъятия, нормы в основном носят отсылочный характер. В п. 2 данной статьи закреплено лишь одно главное, основное условие, при котором допускается изъятие участка как у собственников, так и у землевладельцев, землепользователей и арендаторов: это предварительное и равноценное возмещение стоимости земельного участка на основании решения суда. Виды, объем и порядок такого возмещения регламентированы ст. 279–282 ГК РФ, а также ст. 57, 62, 63 ЗК РФ.

Установленные ст. 279–282 ГК РФ правила прекращения прав на земельные участки в случае их изъятия для государственных или муниципальных нужд распространяются на все земельные участки — находящиеся как в собственности, так и во владении и пользовании, и лишь отдельные нормы касаются только собственников.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, изъятие (выкуп) осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Однако само решение об изъятии может быть принято либо федеральными органами исполнительной власти, либо органами исполнительной власти субъектов РФ, но не муниципальными органами (ст. 279 ГК РФ).

У собственника земельный участок для государственных или муниципальных нужд может быть изъят только путем выкупа. Причем не позднее чем за год до предстоящего изъятия собственник земельного участка должен быть письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. До истечения года со дня получения собственником такого уведомления выкуп допускается, только если на это согласен сам собственник. Точно так же, не иначе как с согласия собственника, допускается выкуп для государственных и муниципальных нужд не всего участка, а только его части.

Решение государственного органа об изъятии и непосредственно само изъятие земельного участка — разные моменты, между ними может пройти определенный промежуток времени.

Решение государственного органа об изъятии земельного участка подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник, землевладелец, землепользователь должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. Если он не согласен с решением об изъятии, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Затем происходит выкуп земельного участка у собственника. Относительно выкупной цены и других условий выкупа может быть достигнуто соглашение, либо этот вопрос решается в судебном порядке. До достижения такого соглашения или принятия судом решения о выкупе участка собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Затраты на улучшение земельного участка и повышение почвенного плодородия войдут в выкупную цену. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период (ст. 280 ГК РФ). Если же собственник в этот период продаст земельный участок, этот участок будет выкупаться уже у нового собственника.

Что касается землевладельцев и землепользователей, то они также могут владеть и пользоваться земельным участком до того, как будет произведено возмещение им убытков, вызванных изъятием участка, но они не могут им распорядиться.

Соглашение с собственником о выкупе земельного участка включает обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок, а также сроки и другие условия выкупа. Выкупная цена, т. е. плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, в соответствии со ст. 281 ГК РФ включает:

  • рыночную стоимость земельного участка (ст. 66 ЗК РФ);
  • рыночную стоимость находящегося на участке недвижимого имущества;
  • все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка. Сюда включаются убытки, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами (например, если участок был сдан в аренду), а также упущенная выгода (это может быть, к примеру, стоимость неполученного урожая).

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок. Тогда стоимость этого предоставляемого участка вычитается из выкупной цены.

Относительно безопасности пищевой продукции отметим, В соответствии с п. 1, 3 ст. 39 ФЗ от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ на территории Российской Федерации действуют федеральные санитарные правила, утвержденные и введенные в действие федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в сфере санитарно-эпидемиологического благополучия населения, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Таким образом, при размещении кладбища, в отношении него должна быть установлена санитарно-защитная зона, которая обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. При соблюдении данных требований, оснований для наступления негативных последствий для пищевых продуктов не усматривается.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Защита в суде прав на земельные участки;

Статья 279. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Как защитить права собственника при неправомерном изъятии земельного участка для нужд государства;

«С каждым годом растет число споров, рассматриваемых в арбитражных судах, которые связаны с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд. А субъектный и материально-правовой состав таких споров становится все более сложным.

Особенно актуальным в последнее время стал вопрос о том, какой способ защиты нарушенного права предпочесть собственнику, если земельный участок изымается у него для государственных или муниципальных нужд без соблюдения процедуры, предусмотренной для такого изъятия Гражданским кодексом РФ (ст. 279–283).

В этом случае право собственности на земельный участок остается за прежним собственником, но объект, фактически использующийся для государственных или муниципальных нужд, занимает этот участок полностью или частично. Государственный или муниципальный орган не уведомляет собственника о предстоящем изъятии земельного участка, не выносит решения об изъятии земельного участка, не регистрирует его, не заключает с собственником соглашения, предусматривающего выкуп земельного участка у прежнего собственника или предоставление ему иного земельного участка взамен изымаемого.

Права собственника земельного участка при таких действиях со стороны органов власти, очевидно, нарушаются: все чаще встречаются ситуации, когда изъятие происходит с нарушением закона и спор может быть разрешен только в судебном порядке. К сожалению, важное для разрешения вопросов о защите прав собственности и других вещных прав Постановление № 10/221 не затрагивает подобных споров и ответ придется искать в судебной практике. Как мы увидим ниже, практика эта является крайне противоречивой.

Российская судебная практика предлагает два подхода к разрешению споров об изъятии земли для нужд государства или муниципалитета

На сегодняшний день практики по делам об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд крайне мало. Подробные, но противоречащие друг другу правовые позиции выражены только в двух судебных актах, вступивших в силу. Рассмотрим их подробнее.*

Подход первый: нормы права позволяют заставить муниципалитет оформить процедуру изъятия используемого участка
Суть первого подхода сводится к тому, что такой способ защиты права, как понуждение органа местного самоуправления к оформлению процедуры изъятия для муниципальных нужд земельного участка, фактически используемого им, является допустимым (ст. 12 ГК РФ).

Практика. ЗАО принадлежал на праве собственности земельный участок, находящийся на территории городского поселения. Однако муниципальный орган своим постановлением дозволил негосударственному учреждению (далее — учреждение) использовать данный участок. Учреждению также было предоставлено право в качестве инвестора проводить на спорном участке проектирование, строительство и эксплуатацию имущественного комплекса. ЗАО направило в муниципалитет два письма, в которых предложило изъять данный земельный участок, на тот момент уже фактически освоенный учреждением, путем выкупа его в муниципальную собственность. Ответа на письма муниципалитет не направил, в связи с чем ЗАО обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаконным бездействия муниципалитета, а также о понуждении его выкупить спорный земельный участок в муниципальную собственность.

После возвращения дела кассационной инстанцией на повторное рассмотрение арбитражный суд в удовлетворении заявленных требований отказал. Суд апелляционной инстанции требования удовлетворил частично, признав бездействие муниципалитета незаконным и обязав его издать постановление о выкупе земельного участка, а также направить в адрес ЗАО проект договора о приобретении спорного участка.

Муниципальный орган не согласился с данными выводами и обратился с кассационной жалобой в ФАС Поволжского округа. Но судьи выводы апелляционной инстанции поддержали. Они отметили, что спорный земельный участок в силу своего назначения (кладбище) ЗАО использовать не может, более того, он уже фактически освоен учреждением, на нем возведен имущественный комплекс. Кроме того, тип использования спорного участка предполагает, что он может находиться только в муниципальной собственности2.

В рассмотренном деле судьи признали, что понуждение органа местного самоуправления к оформлению процедуры изъятия для муниципальных нужд земельного участка, фактически используемого им, является способом защиты нарушенных гражданских прав (ст. 12 ГК РФ). Такое право (а в данном случае — обязанность) муниципалитета прямо предусмотрено Гражданским кодексом (п. 1 ст. 279 ГК РФ).

Выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство публичного субъекта уплатить выкупную цену за изымаемый участок (ст. 281 ГК РФ).

При определении выкупной цены в нее включают рыночную стоимость земельного участка и находящейся на нем недвижимости, а также убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Если собственник не согласен с решением об изъятии земельного участка либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган государственной или муниципальной власти, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд (ст. 282 ГК РФ).

Таким образом, передача в собственность муниципалитета спорного земельного участка возможна либо путем выкупа после достижения согласия с собственником о выкупной цене, либо путем выкупа по решению суда (ст. 282 ГК РФ).

Подход второй: законодательство не позволяет заставить орган муниципальной власти оформить процедуру изъятия

Данный подход обосновывается судами посредством толкования положений Земельного кодекса РФ (ст. 11, 49, 55, 63), которые не предусматривают возможности понуждения муниципального органа к изъятию земельных участков.

Практика. Между ООО и мэрией города был заключен договор аренды земельного участка, на основании которого компании был предоставлен участок для размещения газетно-журнального киоска.

Спустя пять лет после заключения указанного договора мэрией города было принято решение о проведении работ по реконструкции дороги, которая располагалась возле выделенного обществу участка. В этот период общество для замены киоска вывезло прежний киоск с арендуемого участка, а мэрия направила в адрес компании письмо с просьбой освободить арендуемый участок от киоска, поскольку он мешает проведению работ по реконструкции дороги. После окончания реконструкции выяснилось, что расположить киоск на прежнем месте невозможно: спорный земельный участок был частично занят тротуаром, частично — проезжей частью дороги.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий муниципалитета, направленных на фактическое изъятие земельного участка; о признании незаконным бездействия муниципалитета, выразившегося в непринятии решения об изъятии земельного участка; об обязании муниципалитета изъять спорный земельный участок у общества и предоставить взамен равнозначный земельный участок.

Однако суды трех инстанций в удовлетворении заявленных требований обществу отказали. Суд первой инстанции пришел к выводу, что избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права не соответствует содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Суды указали, что в материалы дела не было представлено доказательств, подтверждающих совершение муниципалитетом каких-либо противоправных действий, нарушающих права общества. А установленные обстоятельства дела исключают возможность осуществить предусмотренную процедуру, предшествующую изъятию земельного участка (ст. 63 ЗК РФ). Решения об изъятии спорного земельного участка для государственных или муниципальных нужд не принималось. Кроме того, по мнению судов, положения Земельного кодекса не предусматривают возможности понуждения уполномоченного органа к принятию решения об изъятии земельного участка3.

Единообразной практики по спорам об изъятии земли для государственных или муниципальных нужд пока не сложилось*

Как видно из приведенных судебных решений, второй подход сводится к невозможности понуждения органа местного самоуправления к оформлению процедуры изъятия для муниципальных нужд земельного участка, фактически используемого им. Но, вынося подобные вердикты, арбитражные суды не поясняют, какой именно способ защиты права будет соответствовать содержанию нарушенного права.

Очевидно, что мы имеем дело с полным отсутствием единообразия толкования и применения арбитражными судами норм материального права (ст. 11, 49, 55, 63 ЗК РФ, ст. 12 ГК РФ) применительно к возможности понуждения органов государственной власти органов местного самоуправления к оформлению процедуры изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд соответственно.

При таких обстоятельствах ВАС РФ мог бы внести ясность в разрешение данного вопроса и признать наличие оснований для передачи дела на рассмотрение Президиума ВАС РФ для определения единообразного толкования и применения норм права (п.1 ст. 304 АПК РФ).

Однако в настоящее время никто из лиц, участвовавших в рассмотренных выше делах, не обращался с соответствующим заявлением. Значит, и вероятность того, что в ближайшее время разъяснения Президиума ВАС РФ по этому вопросу увидят свет, крайне мала.

В свою очередь, отсутствие единообразного подхода в применении норм материального и процессуального права является серьезной предпосылкой к тому, чтобы Пленум ВАС РФ и Пленум ВС РФ рассмотрели вопрос о целесообразности издания необходимых разъяснений по рассматриваемому вопросу. В том числе — путем внесения дополнений в уже существующее Постановление № 10/22. Такие дополнения способствовали бы в дальнейшем разрешению аналогичных споров в соответствии с установленной высшими судами единой позицией.

Требования о соблюдении процедуры выкупа земельного участка можно заявить в порядке, предусмотренном главой 24 или 25 АПК РФ

Рассмотрение споров, связанных с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, неизбежно порождает следующие вопросы:

  • можно ли оформить процедуру изъятия в судебном порядке, если участок был изъят без ее соблюдения;
  • возможно ли понуждение органа государственной власти в судебном порядке к оформлению процедуры изъятия земельного участка у собственника, земельный участок которого был фактически изъят4 (занят строением, сооружением и др.) для государственных или муниципальных нужд;
  • если это возможно, то какое именно требование должно быть предъявлено в суд (сформулировано в заявлении собственника) к государственному органу или органу местного самоуправления.

Полагаю, если земельный участок фактически изъят для государственных или муниципальных нужд без соблюдения установленной законодательством процедуры изъятия, собственник такого земельного участка вправе обратиться в суд с заявлением о признании действий государственного органа или органа местного самоуправления незаконными и обязании осуществить изъятие земельного участка в установленном законом порядке.

В зависимости от подведомственности такого спора, заявитель может обратиться в суд с перечисленными требованиями в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ («Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов...») или главой 25 АПК РФ («Рассмотрение дел об административных правонарушениях»). Кроме того, заявитель должен представить в суд сведения о площади изъятого земельного участка и его местоположении, сведения о его выкупной стоимости и расчет убытков, причиненных изъятием, в случае наличия таковых. В заявлении, в части требования осуществить изъятие земельного участка в установленном законом порядке, лицо, чье право нарушено, должно указать на один из способов возмещения убытков: выкуп земельного участка или предоставление взамен изымаемого другого земельного участка с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Суд должен указать на наличие обязанности органа власти оформить изъятие земли

Если предъявление требования, указанного в первом вопросе, является способом судебной защиты нарушенного права, соответствующим содержанию нарушенного права и характеру нарушения, и нормы права позволяют понудить орган власти принять решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, то непонятно, как должна быть сформулирована резолютивная часть судебного акта, которым такое требование собственника, земельный участок которого изъят, подлежит удовлетворению.

Представляется, что, удовлетворяя подобные требования лица, арбитражному суду в резолютивной части решения необходимо указать на наличие следующих обстоятельств:

  • на незаконность действий государственного или муниципального органа по изъятию земельного участка в нарушение порядка, установленного земельным и гражданским законодательством РФ;
  • на обязанность государственного или муниципального органа оформить изъятие земельного участка в порядке, установленном законодательством РФ. В том числе заключить с собственником земельного участка соглашение о выкупе такого имущества в соответствии с выкупной ценой (ст. 281 ГК РФ) или предоставить взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если же предъявление требования понуждения не является должным способом судебной защиты нарушенного права, то какой способ судебной защиты права будет являться соответствующим содержанию нарушенного права и характеру нарушения? Как должна быть сформулирована резолютивная часть судебного акта арбитражного суда, в соответствии с которым требование собственника изъятого земельного участка, исходя из иного способа защиты права (который укажут Пленум ВАС РФ и Пленум ВС РФ), подлежит удовлетворению? Ответы на поставленные вопросы хотелось бы увидеть в разъяснениях высших судов".



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

Опрос

Вы когда-нибудь меняли предмет или основание иска?

  • Да, все прошло хорошо 30.3%
  • Нет, никогда 30.3%
  • Да, но были сложности 39.39%
Другие опросы

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль