Юридическая организация купила земельный участок но документы оформлены на частное лицо (работник данной организации)

128

Вопрос

Юридическая организация купила земельный участок но документы оформлены на частное лицо (работник данной организации) Юр. организация и частное лицо хотят обезопасить себя - частное лицо является собственником по документам может осуществлять все юр. действия по отношению к данной земле, но в тоже время как обезопасить себя юр. организации которая фактически купила данный участок и платит все издержки по данной земле, что бы в один прекрасный момент человек уволился и не забрал все себе так сказать. Может это можно описать в договоре подскажите пожалуйста как. Еще один момент. Организация хочет строится на данном участке и частное лицо на которое оформлена земля берет ипотечный кредит, но платить будет юр. организация как оформить это в договоре между юр. организацией и частным лицом.

Ответ

: При разрешении данного вопроса необходимо исходить из того, что в настоящее время единственным законным собственником земельного участка является именно физическое лицо. Сделка не должна прикрывать другую сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ) и считается притворной, в том числе если она прикрывает сделку на иных условиях. Исходя из изложенных обстоятельств в вопросе можно предположить, что заключенная сделка купли-продажи земельного участка носит притворный характер, т.к. оплату по сделке осуществляло юр.лицо и собственно воля покупателя выражалась в том, чтобы фактическим собственником земельного участка являлось не физ.лицо, а организация. Возможным выходом из данной ситуации является заключение договора дарения земельного участка между физ.лицом и юр.лицом, в результате которого произойдет переход права собственности в отношении з/у юр.лицу. Если данный вариант в силу ряда причин не устраивает организацию, то учитывая что оплату по договору произвело юр.лицо за счет собственных средств, данный факт необходимо документально зафиксировать, чтобы у организации были правовые основания в случае возникновения спора взыскать фактически понесенные затраты. Это может быть расписка в получении денежных средств покупателем от организации на оплату договора и несения издержек по содержанию земельного участка (или договор займа).

 

Однако следует отметить, что данная схема деятельности, особенно при осуществлении строительства, не совсем соответствует действующему законодательству. Основной момент — разрешение на строительство может быть выдано только владельцу земельного участка. Организация, не обладая правами на з/у (если не заключит договор аренды з/у), получить разрешение на строительство не сможет. Кроме того, в соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54. право собственности на возведенный объект в силу положений статей 8, 131, 219, 223 ГК РФ, статьи 25 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ возникает с момента его госрегистрации у стороны, имеющей права на земельные участки, на которых возводится объект (п. 4, 7 постановления № 54). Получается, что стороны (организации), не обладающего правами на земельный участок, право собственности на завершенный строительством объект возникнуть в принципе не может. Таким образом, правами на построенный объект изначально будет обладать только владелец земельного участка, который впоследствии вправе произвести отчуждение построенного объекта в пользу организации. Данный риски необходимо учитывать организации.

Если организация будет фактически осуществлять платежи по кредитному договору за третье лицо (физ.лицо) без встречного представления (возврата средств) физ.лицом, то данные отношения фактически квалифицируются как договор дарения. Если организация планирует впоследствии осуществить возврат денежных средств с физ.лица, то данный договор квалифицируется как договор целевого займа.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Договор займа;

Договор целевого займа;

Договор дарения, содержащий обещание передать земельный участок. Даритель — юридическое лицо, одаряемый — физическое лицо;

Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора;

Разъяснения Пленума ВАС РФ о будущей недвижимости произвели инвестиционную революцию;

Какие сделки стало труднее оспорить после 1 сентября 2013 года;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

 

Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления;

«Принцип следования прав на строение за правом на землю

В российском законодательстве прямо не закреплен принцип принадлежности возводимого на земельном участке объекта недвижимости тому, кому принадлежит соответствующий земельный участок. Есть близкая по смыслу норма: собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (п. 2 ст. 263 ГК РФ). Но во-первых, эта норма диспозитивна, так как содержит оговорку: «если иное не установлено законом или договором». Во-вторых, она касается только собственников, хотя, согласноЗемельному кодексу, земля под строительство может быть предоставлена и на праве аренды. Дело в том, что эта норма принималась тогда же, когда и вся первая часть Гражданского кодекса, а ее вступление в силу (как и остальных положений главы 17 Гражданского кодекса) было отсрочено до введения в действиеЗемельного кодекса . Но Земельный кодекс , как известно, был разработан без учета пункта 2 статьи 263 Гражданского кодекса. В итоге суды применяют эту норму крайне редко.*

В то же время в качестве нормативного основания принципа следования прав на строения за правом на земельный участок суды иногда используют пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса. Он звучит так: право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Поскольку строительство «с соблюдением закона» (то есть согласно положениям градостроительного и земельного законодательства) возможно лишь на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве, позволяющем строительство, то в силу этой нормы собственником построенного здания может стать лишь обладатель прав на земельный участок.

В настоящее время принцип принадлежности построенного на земельном участке объекта тому, кому этот земельный участок принадлежит на праве, позволяющем строительство, достаточно последовательно проводится в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"(далее — постановление № 54)"

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.