Какие риски несет залогодержатель, которому в залог передается земельный участок

885

Вопрос

Какие риски несет залогодержатель, которому в залог передается земельный участок с незарегистрированным домом на нем (иным строением)?

Ответ

: По общему правилу, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (ст.64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Учитывая, что права на строения не зарегистрированы в установленном порядке, имеются основания полагать, что данное строение не является самостоятельным объектом гражданских прав, в связи с чем право залога на строение не распространяется. Наличие на земельном участке строений, права на которые не зарегистрированы может сказаться на рыночной стоимости земельного участка, в случае его реализации с торгов, однако данный факт не влияет на возможность реализации самого земельного участка. Также можно сделать вывод, что права собственности на строение может зарегистрировать только владелец земельного участка в соответствии с нормами ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (т.е. залогодатель), в связи с чем, третьи лица не смогут зарегистрировать права на данное строение, поскольку отсутствие прав на з/у исключает данную возможность.

Залогодержателю имеет смысл также выяснить, не является ли возведенное строение самовольным, строительство которого осуществлялось без разрешения. Дело в том, что самовольная постройка может быть снесена в судебном порядке. В п. 22 Постановление Пленума ВС РФ№ 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 очерчивается круг лиц, имеющих право на иск о сносе самовольной постройки. Исходя из данных разъяснений, можно предположить, что иск может предъявить как обладатель вещного и не вещного права. Таким образом представляется, что залогодержатель земельного участка также вправе (наряду с другими лицами), требовать сноса самовольного строения на участке, поскольку оно само по себе затрудняет или даже препятствует продаже участка в порядке реализации залога.

В Постановлении ФАС СКО от 20.08.2013 № А53-8760/2012 суд также сделал вывод, что поскольку объекты самовольного строительства не являются объектами гражданских прав, находившийся на заложенном земельном участке объект незавершенного строительства не мог являться предметом залога и ч. 1 ст. 64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ в данном случае применению не подлежала, т.к. она устанавливает право залога только на те находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя, которые можно признать объектами гражданских прав. Следовательно, отсутствие государственной регистрации на объекты препятствовало распространению на них действия ст. 64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ и самовольная постройка не подлежала реализации в составе заложенного имущества.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что нужно проверить залогодержателю при заключении договора, если заемщик и залогодатель — разные лица;

Что нужно проверить залогодержателю при заключении договора залога, если залогодателем выступает сам заемщик;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СКО ОТ 20.08.2013 № А53-8760/2012

«Частью 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества.

Таким образом, именно с момента государственной регистрации недвижимое имущество становится объектом гражданских прави может быть включено в конкурсную массу должника в целях последующей реализации для удовлетворения требований кредиторов.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды установили, и лица, участвующие в деле, не оспаривают, что объект недвижимости — двухэтажное здание приблизительной площадью около 500 кв. м, расположенное на заложенном земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Инженерная, 14, является самовольной постройкой.

Принимая во внимание положения перечисленных норм материального права, учитывая, что объекты самовольного строительства не являются объектами гражданских прав, суды пришли к правильному выводу о том, что находящееся на заложенном земельном участке указанный выше объект незавершенного строительства не может являться предметом залога и норма, предусмотренная частью 1 статьи 64 Закона об ипотеке, применению в рассматриваемом случае не подлежит, так как устанавливает право залога только на те находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя, которые можно признать объектами гражданских прав. Следовательно, отсутствие государственной регистрации на данные объекты препятствует распространению на них действия статьи 64 Закона об ипотеке.*

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявление конкурсного управляющего должника и утвердили положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника"

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.